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    “九堡商鋪要嗎？就在杭州新客運(yùn)中心旁邊，保證年回報(bào)率8%……”“零風(fēng)險(xiǎn)投資，早一天投資，早一點(diǎn)賺錢(qián)！”

    這樣的說(shuō)辭，聽(tīng)上去是不是似曾相識(shí)？很多讀者向記者反映最近頻繁接到這類(lèi)推銷(xiāo)九堡商鋪的電話，連記者本人也接到過(guò)不止一次。事實(shí)上，去年初開(kāi)始九堡的一批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就開(kāi)始了這樣的“瘋狂”推銷(xiāo)。

    不打廣告，只靠“電話直銷(xiāo)”

    以杭州九堡新客運(yùn)中心為圓心，3公里范圍內(nèi)，分布著很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，它們有的叫“商貿(mào)城”，有的叫“市場(chǎng)”，但都有著極其相似的特征。

    一是規(guī)模龐大，建筑面積15萬(wàn)平方米算小的，25萬(wàn)~40萬(wàn)平方米才是標(biāo)準(zhǔn)款。

    二是投資回報(bào)率高。以記者接到的電話為例，推銷(xiāo)“機(jī)電五金城”，17平方米的鋪面報(bào)價(jià)30萬(wàn)元，承諾包租三年，年回報(bào)率分別為6%、7%、8%，第四年開(kāi)始按實(shí)際租金回報(bào)。想退鋪也可以，越往后回購(gòu)價(jià)越高，如果第六年退鋪，回購(gòu)價(jià)為原價(jià)的145%。

    舉例來(lái)說(shuō)，如果記者購(gòu)買(mǎi)這樣一間30萬(wàn)元的商鋪，前三年可以回收6.3萬(wàn)元，假設(shè)第四、第五年的回報(bào)率仍按6%算，那么還可回收3.6萬(wàn)元，第六年按原價(jià)的145%退鋪，再收回43.5萬(wàn)元。六年時(shí)間收入53.4萬(wàn)元，減去30萬(wàn)元的成本，利潤(rùn)為23.4萬(wàn)元，利潤(rùn)率高達(dá)78%，平均年利潤(rùn)率13%。

    三是推廣方式不走尋常路。照理說(shuō)，如此高回報(bào)率的投資項(xiàng)目應(yīng)該很好賣(mài)，但從記者了解的情況看，這些商業(yè)項(xiàng)目都不缺鋪，隨到隨買(mǎi)，挑選余地非常大�！耙�?yàn)槲覀儾蛔鰪V告的。”推銷(xiāo)人員如此解釋。它們?nèi)绾巫鐾茝V？最常見(jiàn)的是電話推銷(xiāo)，還有信箱廣告，以及委托房產(chǎn)中介代理銷(xiāo)售，記者還在房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)收到過(guò)這類(lèi)項(xiàng)目的廣告?zhèn)鲉危�總之它們很少在常�?guī)推廣渠道露面。

    “房交會(huì)上是不允許我們?cè)O(shè)攤的，所以老板安排人在兩個(gè)會(huì)場(chǎng)的廣場(chǎng)上發(fā)傳單，大概有200多人吧。”一位推銷(xiāo)人員告訴記者，發(fā)傳單是第一步，主要還是靠電話不斷追訪，請(qǐng)有意向客戶去現(xiàn)場(chǎng)看鋪，以低總價(jià)、高回報(bào)率說(shuō)服投資者。

    多數(shù)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，租賃期不超過(guò)20年

    商鋪投資以低總價(jià)、高“返租”回報(bào)率做賣(mài)點(diǎn)并不少見(jiàn)，但像九堡這樣，高密度、高相似度的情況還真不多見(jiàn)。

    問(wèn)題是，為什么是九堡？有一種解釋是：九堡板塊的住宅市場(chǎng)很熱，從去年年初到年底價(jià)格幾乎翻了一倍，因此帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這或許是原因之一，但還有一個(gè)更主要的原因是——九堡有地，有大片土地屬于特殊用地，隨著整個(gè)板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高熱，這些閑置的特殊用地怎么可能不被人盯上？

    在調(diào)查中我們了解到，九堡的這些商業(yè)項(xiàng)目無(wú)論規(guī)模大小，它的合同有效期都不超過(guò)20年，一般是15~20年。因?yàn)檫@些土地既不能劃撥也不能拍賣(mài)，開(kāi)發(fā)商獲得土地只能通過(guò)租賃，而法定的租賃最長(zhǎng)期限就是20年。

    既然土地是租賃的，開(kāi)發(fā)商無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)證，就沒(méi)辦法銷(xiāo)售，只能在工程進(jìn)度差不多的時(shí)候，“賣(mài)”給投資者合同約定年限內(nèi)的商鋪使用權(quán)，這所謂的“賣(mài)”實(shí)際上就是“轉(zhuǎn)租”，開(kāi)發(fā)商說(shuō)到底就相當(dāng)于“二房東”。九堡現(xiàn)有的不少商鋪大多都是這么產(chǎn)生的。