商業(yè)地產的“抗調控能力”
- 杭州寫字樓網
- 2010/1/20 10:09:00
與住宅市場不斷遭受政策打壓，開發(fā)商的供給和購房者的購買日益陷入觀望不同，以寫字樓為首的成都商業(yè)地產卻在不斷擴容。開發(fā)商和購房者都在豪賭一個業(yè)內的預言：21世紀的前十年是住宅投資的黃金時期，第二個十年是投資商業(yè)地產的黃金時期。
一度被譽為“住商”倒掛的典型代表城市成都會在2010年形成一個反轉嗎？
商業(yè)地產“抗調控”
“現在住宅投資應該理性了，投資回報率和空置率隨著國家的宏觀調控將越發(fā)重要，相對商業(yè)地產來說，投資反而有著更多的機會。”高先生，一位專業(yè)不動產投資者，其投資理念一度在成都引發(fā)不小的跟風。在商業(yè)地產不甚明朗的2009年，他操盤的寫字樓投資組合市值回報近40%。“產業(yè)資金和外資還沒有開始大量進入，商業(yè)地產的機會隨著住房調控的開始漸入高潮。”
成都區(qū)域商業(yè)地產開發(fā)商不斷增加的供給似乎在印證高先生的判斷。隨著仁恒廣場、喜年廣場、新希望大廈、新視界廣場、、成都國際商城、大陸國際、銀石廣場、新鴻基國際金融中心、九龍倉國金中心等十余個甲級寫字樓陸續(xù)入市，以及開發(fā)量超過800萬平方米的城市綜合體動工興建，約300萬平方米的總部基地辦公物業(yè)同樣參與到了爭奪投資者的戰(zhàn)爭中來。
“供給的大幅增加除了看重整體經濟的復蘇和產業(yè)轉移的龐大需求外，以高端電梯住宅為基礎開發(fā)的區(qū)域商務中心有著龐大的市場潛在需求。”21世紀不動產商業(yè)地產總經理蔡宇翔認為，以成都、重慶為首的區(qū)域經濟中心商業(yè)地產的機會將復制幾年前上海、北京等地商業(yè)地產的模式。“而其單價低于周邊住宅，出租收益卻高于周邊住宅，將吸引更多的資金進入這些區(qū)域尋找投資機會。”
商業(yè)地產的“抗調控能力”似乎也正在成為開發(fā)商和成都市政府看重的房地產投資新天地。
“從2009年12月份開始，成都市土地的供給明顯偏重商業(yè)地產的土地供給，而萬科、華潤等傳統(tǒng)住宅開發(fā)巨頭也在成都尋找適合商業(yè)地產開發(fā)的地塊。”在星彥地產成都分公司總經理張猛看來，作為傳統(tǒng)住宅房企上市企業(yè)的萬科、華潤等，光靠住宅保持良好的業(yè)績是很困難的，只有增加自有物業(yè)的比重才能保持業(yè)績的增長，“才有了轉型一說”。
不確定性仍存
然而，對于投資者的熱捧和開發(fā)商看重的“政策調控”避風港，商業(yè)地產的不確定性仍然讓成都地產業(yè)感到憂心。“這種類似于大躍進的商業(yè)地產開發(fā)將很大程度上考驗新興經濟中心的承擔能力，如果沒有政府政策的引導，很可能出現消化不良的局面。”東方偉業(yè)的市場總監(jiān)陳大輝表示，2009年成都政府仍在出臺優(yōu)惠政策促進商業(yè)地產的市場消化，2010年的大量供給增加能否逼迫政府出臺更為強大的優(yōu)惠措施呢？
來自世邦魏理仕統(tǒng)計數據顯示，2010年成都寫字樓市場將步入供應急增的階段：在2009年新增29.3萬平方米供應量和存量達到130.7萬平方米的基礎上，2010年新增供應量預計達到75.8萬平方米。
“來自供應方面的巨大壓力將不可避免的傳導給租金和空置率，預計兩者仍將延續(xù)2009年的態(tài)勢。不過，盡管目前預測的供應較大，開發(fā)商有可能根據市場動態(tài)有針對性地調整項目時間節(jié)點。”世邦魏理仕預計，未來成都優(yōu)質商業(yè)市場由于受到新增物業(yè)位置的影響，平均租金將有所調整，但仍將保持在一定高位�？罩寐识虝r間內會出現一定程度的上升，但是隨著時間的推移，將逐步回到低位。
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- 來源：中國經營報