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    去年四季度，北京市寫字樓出現了觸底反彈跡象，市場的吸納量達到了9.36萬平方米，市場交易活躍，但是不斷增加的新增供給使得整體市場空置率上升到27.9%，租金環(huán)比去年三季度下降3.1%，特別是今年新竣工甲級寫字樓的平均出租率只有45%。

    值得注意的是，許多跨國公司重新在北京市場尋找新的辦公寫字樓，反映出了金融危機的影響正在逐步減退，跨國企業(yè)正在謀求新的發(fā)展。

    租金相比最高點下跌22%

    繼去年三季度北京寫字樓市場出現回暖趨勢后，去年四季度寫字樓租賃方面表現出了旺盛的需求。

    去年四季度北京整體寫字樓市場凈吸納量達到9.36萬平方米，主要交易依然集中在CBD區(qū)域，凈吸納量達到了4.17萬平方米。值得注意的是，其中來自金融銀行業(yè)、高科技行業(yè)以及生物制藥行業(yè)的公司需求活躍，這些公司整合并擴張已有的辦公面積，搬遷到更高品質的優(yōu)質寫字樓，以期在經濟回暖中積極擴展在中國的業(yè)務發(fā)展。據了解，去年四季度大約52%的租賃成交來自于外資企業(yè)客戶，相比上個季度上升了20%。

    但是交易的活躍并沒有緩解空置率的上升和租金的下調，整體市場租金環(huán)比微跌3.1%，達到202元/平方米/月，同比下跌了17.8%，相比上一個峰值2008年二季度的租金下跌22%跌至新低。CBD地區(qū)的租金環(huán)比下跌3%，達到210元/平方米/月，同比下跌24.1%，為各分市場中最大跌幅。甲級寫字樓租金環(huán)比下跌1.7%，達到240元/平方米/月，同比下降18.8%。

    去年四季度有13.62萬平方米的寫字樓入市，新增供應使得整體市場空置率進一步上升，達到27.9%，CBD地區(qū)本季度雖沒有新增供應，但空置率仍然處于35%的高位。甲級寫字樓本季度空置率環(huán)比上升1.3%，同比上升6%，達到29.7%。但是值得注意的是，去年下半年以來租賃成交在5000平方米以上的大單開始出現，StandardCharteredBank在環(huán)球金融中心租賃了9000平方米，Intel在環(huán)球貿易中心租賃了9000平方米，法國船籍社在第五廣場租賃了2500平方米。

    仲量聯行分析，由于受到金融危機的影響以及工程進展的調整，約有90余萬平方米的寫字樓竣工時間將推遲到未來兩年。2010年，預計北京市寫字樓市場將新增供應120萬平方米，新增甲級寫字樓的比例將達到62%，其中四棟甲級寫字樓共計44萬平方米將位于CBD。截至去年底，北京市寫字樓存量已達920萬平方米，其中甲級寫字樓存量達到386萬平方米，為總存量的42%。

    “雖然需求預計將繼續(xù)增加，但大量新增供應將持續(xù)推高空置率，業(yè)主仍然將面對很大的競爭壓力。國內企業(yè)預計將在一段時間內持續(xù)成為市場需求的主力，外資企業(yè)的需求則在平穩(wěn)的恢復之中。因此，未來一年市場競爭仍然會很激烈，在新增供應集中的區(qū)域上半年租金仍然有下滑的壓力，但跌幅有限。”仲量聯行北京董事總經理張瑩表示。

    公寓租金同比2008年下滑28%

    去年四季度，北京高級住宅租賃市場并沒有因傳統(tǒng)淡季的到來而顯冷清。“由于全球金融危機已進入尾聲，跨國企業(yè)開始著手于2010年的戰(zhàn)略布局，很多企業(yè)加強了在北京外派高級管理人員的數量。”仲量聯行北京企業(yè)住宅服務部主管張紅表示。與2008年市場租金最高點對比，北京高級公寓的租金已下降了28%，在市場需求穩(wěn)定回升的情況下，整體租金表現較為平穩(wěn)。一些預算較高的高級管理人員及使館工作人員，對位于商務中心區(qū)內的優(yōu)質公寓及順義的別墅需求比較穩(wěn)定，同時，業(yè)主方也積極通過配置客戶喜愛的家具及裝修來促進成交，特別是在CBD核心區(qū)中的具有良好景觀的大戶型產品還出現了供不應求的情況。

    服務式公寓由于價格相對較高，客戶群主要面對部分短期商務客戶及剛剛到北京工作的跨國公司高級管理人員。去年四季度，由凱德置地開發(fā)的位于東直門橋的來福士雅詩閣服務式公寓正式開業(yè)。由于很多項目的入駐率在過去一年中都有了明顯增高，因此服務式公寓的平均租金在去年四季度中出現首次上漲，市場平均租金環(huán)比上漲1.9%，達到164元/平方米/月。而高級公寓與別墅的租金分別為82元/平方米/月、107元/平方米/月，環(huán)比下降了0.2%與1.3%。“2009年四季度，北京的高級住宅與服務式公寓市場已從由本輪經濟危機所引發(fā)的租金急速下跌的趨勢下企穩(wěn)，在市場需求穩(wěn)定回升的過程中，我們預計2010年北京高級住宅的租金水平將平穩(wěn)并有小幅上升的趨勢。”張紅指出。

    2009年的最后一個季度，北京高級住宅銷售市場保持了前兩個季度加速上漲的態(tài)勢，部分在2009年初開盤的高級公寓或別墅紛紛提高價格，而2009年下半年新開盤項目也多以高價格隆重向市場發(fā)售，就連一直銷售不暢或者長期爛尾的樓盤也紛紛重新包裝后高價推向市場。由于其擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢，在北京房價強勁反彈的大背景下，這些項目也受到了市場的認同。在高端市場中，國內客戶依然是高端住宅的主要購買者。本季度高級公寓價格環(huán)比上漲12.1%，達到了27478元/平方米，漲幅列歷年之首。在2009年底，新的樓市調控政策已經出臺，但受土地成本推動及旺盛的市場需求作用，預計2010年北京高級住宅的價格還將上漲，但增長的幅度將明顯放緩。