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    （原標(biāo)題：港資頻頻入局 杭州成高端商業(yè)綜合體新熱土 記者：饒賢君）

    杭州是不是商業(yè)地產(chǎn)的“洼地”？港資或許是這么想的。

    近日，新鴻基與平安聯(lián)合體以132.6億元總價(jià)拿下了杭州江河匯綜合體地塊，這是杭州第四個(gè)價(jià)格超過百億的地塊，總價(jià)更是創(chuàng)下歷史新高；此前的7月份，另一家港資地產(chǎn)開發(fā)商新世界發(fā)展以97.92億元的總價(jià)拿下望江新城綜合體；如果再向前追溯，嘉里建設(shè)在今年5月，以68億元拿下文暉城市之星綜合體；恒隆地產(chǎn)則在2018年5月以107.3億元總價(jià)拿下百井坊項(xiàng)目……

    杭州新天地集團(tuán)董事長劉文東認(rèn)為：“杭州是中國最具活力的城市之一，正處于前盛會后亞運(yùn)、城市升級的特殊歷史階段，隨之而來的是消費(fèi)升級、產(chǎn)業(yè)升級，他們（港資）顯然也是經(jīng)過仔細(xì)的研究，看到了這個(gè)城市的潛力，才會把錢往這兒投。”

    RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2018中國商業(yè)地產(chǎn)活力40城》排行榜顯示，位列新一線城市的杭州，在商業(yè)地產(chǎn)方面的活力僅次于北上廣深及成都，排名第六，與此同時(shí)，在開發(fā)商青睞活力城市中排名第七，品牌青睞活力城市中排名第五。

    盡管排名靠前，但多位業(yè)內(nèi)人士表示，由于百貨業(yè)在杭州商業(yè)歷史上占據(jù)了重要地位，杭州整個(gè)城市的商業(yè)形成了一定意義上的路徑依賴，中低端的百貨市場、商業(yè)集合比比皆是，而在中高端商業(yè)綜合體方面還留有空白，主打高端商業(yè)綜合體的港資們近兩年巨資落子杭州，或許正是看中了這一點(diǎn)。

    港資卷土重來

    地價(jià)創(chuàng)下歷史新高的江河匯并非新鴻基在杭州的第一個(gè)項(xiàng)目，2005年，新鴻基與華潤聯(lián)合拿下了錢江新城核心區(qū)內(nèi)的商業(yè)用地，2010年，杭州首個(gè)真正意義上的商業(yè)綜合體——萬象城開業(yè)。

    同樣是在2005年，經(jīng)過與新鴻基102輪激烈競價(jià)，嘉里建設(shè)以24.6億元的“天價(jià)”拿下了浙大湖濱校區(qū)原址土地的使用權(quán)，在“西湖邊最后一塊寶地”上開發(fā)杭州嘉里中心。

    一位杭州資深業(yè)內(nèi)人士對記者感慨：“兩位郭老板讓杭州明白了什么叫真正的土拍”。

    然而，盡管在2005年用瘋狂的競價(jià)讓杭州記住了港資地產(chǎn)開發(fā)商的強(qiáng)勢，但其后的十余年時(shí)間里，除了九龍倉在杭州持續(xù)深耕住宅地產(chǎn)外，港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在杭州幾乎沒有聲響，直到2018年5月，恒隆以107.3億元的高價(jià)拿下杭州市中心“絕版寶地”百井坊。

    前述行業(yè)資深人士對記者表示，港資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在杭州的“斷代”，有各方面的因素，但杭州嘉里中心的“先例”是影響最大的，“因?yàn)榧卫镏行牡氖拢�一些港資企業(yè)對杭州市場失去了信心，相關(guān)部門也對于引進(jìn)港資心有疑慮”。

    據(jù)了解，嘉里建設(shè)2005年以24.6億元拿下土地之后，在2007年提交了嘉里中心的規(guī)劃方案，方案中包括了一個(gè)高達(dá)85米的“西湖第一高樓”，這一方案受到了諸多質(zhì)疑，許多市民以及建筑專家向政府和嘉里提出異議。

    一位杭州本地人介紹，這件事當(dāng)年在杭州引起了不小的風(fēng)波，“有人在規(guī)劃局門口拉橫幅，說樓建高了，西湖就小了”。

    迫于壓力，嘉里建設(shè)于2009年重新設(shè)計(jì)了規(guī)劃方案并面向社會公開征求意見，將85米高樓改為48米的新版設(shè)計(jì)方案在2012年獲批通過，而嘉里中心的最終問世一直拖到了2016年。

    根據(jù)彼時(shí)嘉里建設(shè)公布的數(shù)據(jù)，嘉里中心項(xiàng)目每天的財(cái)務(wù)成本是70萬元，從拿地到問世經(jīng)過11年，財(cái)務(wù)支出就超過28億元，甚至高于原本的拿地價(jià)格。

    時(shí)隔14年，嘉里建設(shè)在今年5月重回杭州，準(zhǔn)備打造杭州首個(gè)嘉里城，新鴻基則再度以斥資百億的大手筆宣告回歸，此外，恒隆、新世界也紛紛巨資落子，顯然意志堅(jiān)定。

    實(shí)際上，內(nèi)地市場已經(jīng)成為了港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展核心。以嘉里建設(shè)為例，其2018年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在內(nèi)地已落成商業(yè)占地面積為28.34萬平方米，香港已落成商業(yè)占地面積僅為11.32萬平方米，此外，嘉里建設(shè)在內(nèi)地建設(shè)中的商業(yè)建筑面積為21.45萬平方米，而在香港已經(jīng)沒有在建設(shè)中的商業(yè)項(xiàng)目。

    “坑”還是“洼地”？

    杭州大廈、銀泰百貨、四季青服裝市場、杭州小商品市場……萬象城之前的杭州商業(yè)史是百貨與傳統(tǒng)商場的天下。

    各大商業(yè)綜合體發(fā)布的銷售捷報(bào)數(shù)據(jù)顯示，開業(yè)已經(jīng)20余年杭州大廈，2018年依舊以超過80億元的銷售額位列杭州商業(yè)的第一，是萬象城的兩倍，超過同期嘉里中心、龍湖濱江天街、西溪印象城的銷售總額。而銀泰商業(yè)旗下僅湖濱銀泰、武林銀泰、城西銀泰的銷售總額就超過了110億元。

    一位曾經(jīng)在銀泰百貨從業(yè)多年的人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，正是由于傳統(tǒng)百貨品牌的強(qiáng)勢，使得杭州本土的商業(yè)發(fā)展一度形成了路徑依賴，“在外來品牌還在猶豫要不要拿地的時(shí)候，銀泰已經(jīng)在杭州遍地開花，提前搶占市場，政府也更加信任銀泰，比如湖濱銀泰城是西湖邊整整五期的大工程，這對外來品牌來說是難以想象的。”

    不僅如此，杭州作為中國“電商之都”的特質(zhì)，使得商業(yè)的賽道看起來更加狹窄，市內(nèi)各區(qū)遍布的大型批發(fā)市場、小商品百貨市場，蓬勃發(fā)展的電商、微商幾乎覆蓋了中低端需求，對定位中低端的商業(yè)綜合體形成擠壓。

    而線上巨頭也來分了一杯羹，2018年，阿里巴巴聚合了旗下的新零售品牌，在杭州打造了新零售商場——親橙里，定位是社區(qū)服務(wù)中心。

    盡管面對多重?cái)D壓，以高端運(yùn)營見長的港資打入杭州市場仍有其獨(dú)特優(yōu)勢。

    中國商業(yè)地產(chǎn)活力40城的排行榜中，杭州被列為“奢侈品引領(lǐng)型”城市，奢侈品消費(fèi)能力極強(qiáng)，消費(fèi)需求極其旺盛，其奢侈品消費(fèi)指數(shù)僅次于北京及上海，超過成都、深圳及廣州。

    劉文東表示：“杭州正在蓬勃地發(fā)展，在邁向國際化，第三產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)在發(fā)展，市民的消費(fèi)需求、精神文化需求在提高，人們需要全面的、多元化的、高端的消費(fèi)享受，不再滿足于千篇一律的同質(zhì)化商業(yè)業(yè)態(tài)。”劉文龍透露，杭州新天地正通過國際化IP太陽馬戲的落地，打造一個(gè)嶄新的商業(yè)標(biāo)桿。

    而港資商業(yè)地產(chǎn)綜合體通常以高端商業(yè)產(chǎn)品線見長。根據(jù)2018年年報(bào)數(shù)據(jù)，恒隆及嘉里建設(shè)的坪效收益分別為3745.31元和2518.18元，是萬達(dá)、大悅城、龍湖、華潤等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的二到三倍。極高的坪效，意味著世界級的優(yōu)質(zhì)商家品牌以及遠(yuǎn)超同行的招商、運(yùn)營水平，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這正是目前杭州市場所欠缺的。

    一位商業(yè)品牌的區(qū)域負(fù)責(zé)人表示：“杭州市民有一個(gè)共識——買國際奢侈尖貨就上杭大（杭州大廈），但如果把杭州大廈和其他一線城市、新一線城市的高端商業(yè)對標(biāo)，已經(jīng)很難說它是一個(gè)合格的城市商業(yè)地標(biāo)了，畢竟是一個(gè)20多年的建筑，在新生消費(fèi)力量面前并無優(yōu)勢。”

    劉文東則認(rèn)為，定位高端的港資品牌入場，是看準(zhǔn)了杭州城市、消費(fèi)升級的機(jī)會，與本土品牌形成差異化，帶動整個(gè)行業(yè)的升級，“商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭是閉合式的競爭，只要根據(jù)特色、根據(jù)定位做好自己的東西，堅(jiān)持自己的客群，把整個(gè)商圈打造成有特色的商圈，給客戶提供更豐富的選擇，那么我覺得沒有你死我活的競爭，而是共同形成一個(gè)生態(tài)。”