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    2010年歲初，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的密集發(fā)布，房市正經(jīng)歷由宏觀政策緊縮所引起的市場(chǎng)觀望情緒加重的情形，此時(shí)，對(duì)于市場(chǎng)未來(lái)走向業(yè)界人士紛紛建言，近日深圳地產(chǎn)知名評(píng)論員半求在其網(wǎng)站上發(fā)表言論，認(rèn)為二套房首付四成的政策出來(lái)后，住房遭急剎，商鋪則會(huì)暴漲。對(duì)此，業(yè)內(nèi)另有看法，認(rèn)為如果把住宅市場(chǎng)和商鋪放在一起考慮的話，國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)于住宅投資型需求的遏制會(huì)使一部分資金流入商鋪市場(chǎng)，在一定程度上會(huì)“滋潤(rùn)”商鋪市場(chǎng)，但不會(huì)導(dǎo)致商鋪大漲。

    商鋪寫字樓回報(bào)更高

    本月10日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》下發(fā)，其中明確表示要加大“差別化信貸政策執(zhí)行力度”，其中要求，金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

    在半求看來(lái)，這其中最應(yīng)該關(guān)注的是其明確了三點(diǎn)：二套房以家庭為單位核算，二套房首付提高到款比例不得低于40%，二套房房貸利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。這使得“市場(chǎng)所擔(dān)心的二套房首付4成終于成為現(xiàn)實(shí)”。英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)顧問(wèn)事業(yè)部經(jīng)理、經(jīng)濟(jì)師高曉紅也表示，政策的出臺(tái)短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一定的心理壓力，特別是在目前比較敏感的時(shí)期，在這一系列的調(diào)控政策里面，二套房貸政策是最有效、最有威懾作用的。

    半求認(rèn)為，二套住宅首付從20%翻番提高到40%，將投資的桿杠效應(yīng)縮減了50%。原來(lái)住宅之所以比租賃回報(bào)更高的商鋪、寫字樓更具有吸引力，就是因?yàn)樯啼�、寫字樓的桿杠效應(yīng)低了50%。當(dāng)現(xiàn)在二套住宅的首付也提高到40%，住宅、商鋪、寫字樓的桿杠效應(yīng)就被同化了，在這種情況下，租賃回報(bào)更高的商鋪、寫字樓的吸引力就會(huì)比住宅大100%以上，因?yàn)樗鼈兊淖赓U表現(xiàn)高了100%。

    二套房貸四成，住房投資收益率降五成？

    就在去年11月，深圳取消了一直以來(lái)存在的“商業(yè)限外令”，自此香港人、臺(tái)灣人、澳門人以及境外人士都可以以個(gè)人名義在深置業(yè)寫字樓和商鋪，這一政策的改變一度被解讀為釋放住宅市場(chǎng)過(guò)剩的投資需求，以及平抑住宅和商鋪之間的價(jià)格差。半求在當(dāng)時(shí)就曾預(yù)言寫字樓、商鋪將會(huì)大漲50%。

    縱觀2009年的深圳寫字樓市場(chǎng)，呈快速回暖跡象，尤其是第四季度，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)已無(wú)憂慮的背景下，深圳市甲級(jí)寫字樓租金繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)，一度達(dá)到每月每平方米125.2元。在臨近年末的一個(gè)月，寫字樓價(jià)格更出現(xiàn)了如預(yù)言般一波接近20%的大漲幅。

    從去年年末到今年年初，寫字樓、商鋪的市場(chǎng)表現(xiàn)已然讓人有炙手可熱的感覺，而當(dāng)下這一波宏觀調(diào)控措施則比之前來(lái)的更為密集和影響面廣。

    由此，半求表示，國(guó)務(wù)院要求的“二套房房貸利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”的規(guī)定，使投資客們不能再享受7折的利率優(yōu)惠了，這樣一來(lái)，貸款的財(cái)務(wù)成本就上漲了30%。而商鋪、寫字樓就不受此影響，無(wú)論是第幾套，都可以享受到優(yōu)惠。加上之前提到的桿杠效應(yīng)縮減50%，二套房首付提高至四成，使得住宅投資自有資金收益率降低50%以上。

    2010是商鋪的黃金之年？

    因此，半求判斷，2010年將是寫字樓、商鋪的黃金之年，原本集聚在住宅市場(chǎng)的投資客們，將蜂擁進(jìn)入商物市場(chǎng)，以鴻隆·世紀(jì)廣場(chǎng)、卓越·世紀(jì)中心為代表的寫字樓，和一些二手商鋪應(yīng)該引起各位投資者門的關(guān)注，尤其是成熟地段的商鋪，其比住宅市場(chǎng)多一倍的回報(bào)率、更穩(wěn)定的租賃，將成為深圳市場(chǎng)最好的資金沉淀池，按半求的計(jì)算，商鋪在2010年將獲得50%左右的漲幅。

    針對(duì)這一論斷，綜合開發(fā)研究院旅游與房地產(chǎn)研究中心主任宋丁則表達(dá)了另外一種看法，2009年深圳住宅市場(chǎng)漲得最兇，目前這些調(diào)控政策也大都主要針對(duì)住房市場(chǎng)，二套房貸四成的政策出臺(tái)會(huì)使得一部分資金流入寫字樓和商鋪市場(chǎng)，但肯定不會(huì)完全轉(zhuǎn)過(guò)去，“很多投資客就是不投子商業(yè)地產(chǎn)”。對(duì)于資金從住宅市場(chǎng)流向商鋪，宋丁將之稱之為“滋潤(rùn)”，“住宅市場(chǎng)的投資型資金流出會(huì)滋潤(rùn)寫字樓、商鋪市場(chǎng)”。

    此外，目前市場(chǎng)觀望氣氛之中，業(yè)界唱衰者甚多，但專家多認(rèn)為全年整個(gè)市場(chǎng)將前抑后揚(yáng)、波瀾不驚。高曉紅表示，下半年整個(gè)總體的宏觀經(jīng)濟(jì)向好的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是會(huì)平穩(wěn)，穩(wěn)中有升，房?jī)r(jià)又會(huì)以兩位數(shù)的上漲來(lái)收復(fù)失地，他認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)2010年可能還要漲15%—20%。

    行業(yè)政策將密集出臺(tái)微調(diào)將成為常態(tài)？

    年初密集的調(diào)控措施使得業(yè)界不斷猜測(cè)接下來(lái)的調(diào)控措施，記者采訪多位專家，業(yè)界認(rèn)為包括打擊炒房的行業(yè)政策將成為接下來(lái)調(diào)控的主要措施，而定量的微調(diào)可能會(huì)成為一種常態(tài)。

    之前業(yè)內(nèi)曾預(yù)測(cè)，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的細(xì)節(jié)可能出現(xiàn)幾種情況，包括進(jìn)一步提高二套房貸首付比例，開征物業(yè)稅(專題 論壇)，打擊囤地出新規(guī)，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)納入官員考核等。對(duì)此宋丁表示，二套房貸首付比例已經(jīng)達(dá)四成，不會(huì)再增加首付比例，“再加就會(huì)打擊到真正的住房需求了”。而在貨幣政策方面，年內(nèi)剛剛第一次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金比例，“恐怕全面的貨幣政策還會(huì)繼續(xù)收緊銀根，除增加存款準(zhǔn)備金比例外，還有可能采取加息的方式”；而物業(yè)稅這種方式，一是中央層面才能制訂，而且其政策比較剛性，輕易不會(huì)出臺(tái)；接下來(lái)的宏觀調(diào)控政策更傾向是以住房建設(shè)部等行業(yè)政策的方式出臺(tái)，打擊炒房，或者對(duì)土地、房源等多加控制。

    高曉紅則認(rèn)為，國(guó)家會(huì)從今年開始密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種定量的微調(diào)可能會(huì)成為一種常態(tài)，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的監(jiān)控，這種微調(diào)可能會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)，在今年的宏觀調(diào)控政策里面，會(huì)密集地出臺(tái)這種調(diào)控政策。