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    據(jù)高緯環(huán)球的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2010年成都商務(wù)地產(chǎn)將有75萬方的放量，大大超過2009年26萬平方米的新增供應(yīng)量。其中，甲級寫字樓2010年放量達(dá)29.7萬方。2012年，成都寫字樓將進(jìn)入一個供應(yīng)高峰，達(dá)到50萬方。“未來新增供應(yīng)量將集中在人民南路沿線和東大街，非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)也出現(xiàn)大量在建項目！”冠城廣場客戶服務(wù)部副經(jīng)理李興元告訴記者。

    如此大的體量，在引發(fā)同期競爭的同時，也給成都老牌甲級寫字樓帶來了嚴(yán)重沖擊。川信大廈營銷部主管冉旭在記者采訪時表示，“以前是想租都租不到，更不用說世界500強(qiáng)企業(yè)都好幾十家。自金融危機(jī)以來，我們所受的沖擊較大。一是企業(yè)辦公成本上的收縮；二是高新區(qū)軟件園的優(yōu)+惠與新建寫字樓的沖擊。例如愛立信、華為、甲骨文、聯(lián)想等知名企業(yè)，都已經(jīng)‘另結(jié)新歡’。”據(jù)另一知名甲級寫字樓招商部人士透露，國際巨頭“思科”在同他們合作5年之后直接搬到了香格里拉 ，甚至連家具都沒要。“據(jù)說租的也是一層樓”，該人士有點惋惜地說到。2009年8月，轟動一時的諾基亞“搬遷門”事件，不僅將老牌勁旅時代廣場推向了風(fēng)口浪尖，也對整個行業(yè)提出了深刻的反思與警醒。

    為什么如此多的國際巨頭選擇“出走”老牌甲級寫字樓？這些曾經(jīng)閃耀一時、集萬千榮耀于一身的地標(biāo)建筑究竟遇到什么瓶頸？他們又將怎樣如何應(yīng)對？近日，本報記者經(jīng)過一周的實地走訪和調(diào)查，力圖呈現(xiàn)老牌勁旅的新難題。

    價格抉擇想漲漲不上，想降不敢降

    調(diào)查中，川信大廈、冠城廣場、新時代廣場的知情人士紛紛透露，“今年的租賃價格基本沒有變化，還是保持在去年的水準(zhǔn)。”目前，冠城廣場的租金水平在80—120元/平米.月；川信大廈的租賃價格也不相上下，“最好的位置可租到130元/平米.月，其余都在80—120元/平米.月之間。相對于前幾年來說，平均價格大約下降了10-20元/平米.月。”盡管如此，以川信為代表的老牌甲級寫字樓，招商成果在最近半年基本沒有起色。當(dāng)記者提出以低價策略吸引客戶時，多名負(fù)責(zé)招商工作的受訪對象直搖頭，“我們不是沒有想過，但這種策略不具備可執(zhí)行性。如要降價，是僅對新入駐的客戶降還是對所有的客戶都降；如果都降，那為什么還要去招新客戶？其次，大客戶并不是沒有錢，沒有任何一家同我們討價還價，他們需要的是一種跟企業(yè)相匹配的辦公環(huán)境。最后，我們的定位既然甲級寫字樓，就得有甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。如果低于一定水準(zhǔn)，那還叫甲級寫字樓嗎？遑論超低價無法保障物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。”

    升級抉擇想改不能改，不改將“降級”

    “按照國際慣例，寫字樓物業(yè)投入使用5年后就需要進(jìn)行硬件和軟件的升級。”世邦魏理仕市場研究部負(fù)責(zé)人直言。隨后，這一觀點被多名業(yè)內(nèi)人士證實。“主要的問題在于銷售模式，尤其是租售混合和分割銷售的物業(yè)，要想統(tǒng)一升級根本不可能。”李興元無奈地說。“首先，小業(yè)主的利益在于租金回收，他們不可能再投入改造費用；其二，目前在辦公的那些公司不可能全部關(guān)門停業(yè)讓他們統(tǒng)一整改，即便是同意了也沒有誰愿意承擔(dān)公司的誤工費。”也正因此，最初考察過冠城廣場的美美力城最終落戶川信大廈，更有諾基亞選擇同時代廣場“分手”進(jìn)而投靠力寶大廈。

    據(jù)了解，老牌寫字樓面臨的硬件瓶頸主要在于停車位、電梯、智能化設(shè)施的落后。硬件無法升級導(dǎo)致軟件落后，正如“皮之不存，毛將焉附”的因果推理一樣，讓老牌甲級寫字樓的市場競爭力逐漸減弱。“一新加坡的企業(yè)提出視頻會議要求，因為我們的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)無法升級，不支持視頻數(shù)據(jù)傳輸，最后導(dǎo)致客戶流失。”某老牌甲級寫字樓招商人員大倒“苦水”。“主要還是設(shè)計的前瞻性不夠，才導(dǎo)致今天的硬件升級很艱難。”成都星彥地產(chǎn)研究總監(jiān)孔祥虎冷靜地說。因升級之困導(dǎo)致招商工作難以開展的業(yè)內(nèi)人士許浩，在談到老牌甲級寫字樓如何應(yīng)對競爭時直言，“必須改造才能獲得生存空間。只有通過升級提高建筑科技含量，才能降低運(yùn)營成本和人力開支，才可能吸引到大客戶。”如不改造，“再過三五年，老牌甲級寫字樓將淪為乙級寫字樓。”孔如此定調(diào)。

    在成都甲級和頂級寫字樓陸續(xù)面世的進(jìn)程中，還有會越來越多的知名企業(yè)“搬遷”到新商業(yè)地標(biāo)的客戶名單中。而那些逐漸淡出視野的老牌甲級寫字樓，將不得不面對越來越沉重的運(yùn)營壓力和招商成本。“失去的客戶，要想找回來就更難了”，這是商業(yè)戰(zhàn)場的基本判斷，也是絕地反擊的直接理由。