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    進(jìn)入2010年,住建部、國土部、央行、銀監(jiān)會等決策層連續(xù)出臺了系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策措施,住宅市場觀望情緒開始加重。恰在此時,凱德置地、萬科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房產(chǎn)商卻逆市紛紛開始抄底商業(yè)地產(chǎn),“抄底”涉及資本至少在1000億元以上。這似乎都在昭示著一個信號:商業(yè)地產(chǎn)逐步走向回暖。

    事實也正是如此。

    4月7日,仲量聯(lián)行對北京一季度寫字樓、商鋪、高檔住宅、工業(yè)地產(chǎn)和投資市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,各種需求復(fù)蘇、租賃成交活躍、租金在金融危機(jī)爆發(fā)后首次增長,北京商業(yè)地產(chǎn)正處于全面回暖期。

    仲量聯(lián)行北京董事總經(jīng)理張瑩表示:“經(jīng)過6個季度下跌后,北京的商業(yè)地產(chǎn)在2010年第一季度出現(xiàn)了明顯回暖趨勢,預(yù)計2010年下半年將形成供應(yīng)高峰。”

    統(tǒng)計顯示,2010年第一季度,IBM與位于奧運村的盤古大觀簽署了22290平方米寫字樓面積的租賃協(xié)議,成為2010年一季度最大面積的寫字樓租賃交易。這無疑被看做是北京寫字樓市場觸底反彈的標(biāo)志性事件。同期,雀巢租賃了位于望京地區(qū)的利星行寫字樓6000平方米,而凱撒國旅也在遠(yuǎn)洋光華國際簽約5000平方米。

    而在2009年金融危機(jī)中推遲開業(yè)的商場,再一次把開業(yè)提上了日程。據(jù)了解,今年準(zhǔn)備開業(yè)的三里屯北區(qū)已經(jīng)招商了70%,準(zhǔn)備開業(yè)的北辰綠色家園購物中心也招租了90%。CK、MNG、H&M等一線品牌都高調(diào)宣布了在京的擴(kuò)張計劃。仲量聯(lián)行預(yù)計2010年市場需求會進(jìn)一步回升,未來3個季度有750000平方米新增供給進(jìn)入市場,市場租金將緩慢回升。

    這樣的數(shù)據(jù)無疑讓業(yè)內(nèi)各方都松了一口氣。

    事實上,在2010年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會的圓桌會議上,多位業(yè)內(nèi)開發(fā)商已經(jīng)對今年商業(yè)地產(chǎn)的形勢進(jìn)行了“走高”的預(yù)判。而在此次圓桌會議上,針對住宅開發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展是否能啟動內(nèi)需以及判斷商業(yè)地產(chǎn)的價格與走勢等問題,開發(fā)商和業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行了深入的探討。

    而據(jù)在場的開發(fā)商和專家表示,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在2010年的確有很大的發(fā)展空間,但是現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的大干快上,很多地方的大規(guī)模、大批量的商業(yè)房地產(chǎn)項目包括所謂城市綜合體的發(fā)展,包括很多品牌住宅房地產(chǎn)商與品牌產(chǎn)品商去直接投資商業(yè)房地產(chǎn)項目,在很大程度上是發(fā)現(xiàn)了在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的操作便利與規(guī)模套利空間,這也使得這一領(lǐng)域內(nèi)機(jī)遇和風(fēng)險并存。

    商業(yè)地產(chǎn)拉動地區(qū)消費

    商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)暖流的背后是商業(yè)和住宅市場價格長時間的背離,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)向來被視為一種純投資的地產(chǎn)商品,其價值是高于住宅的,尤其是區(qū)域性商業(yè)中心,這些新建設(shè)發(fā)展起來的區(qū)域商業(yè),使區(qū)域化消費成為主流,以區(qū)域分散化的特點,拉動所在區(qū)域的消費水平。

    但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前一方面商鋪的空置率很高,而另一方面居民的存款率還保持在一個較高的水平,這在某種程度上說明商業(yè)物業(yè)的增加不是居民的消費需求在增加,而是由投資需求不斷看高決定的。因此商業(yè)地產(chǎn)投資是制造另一個投資空間和另一個投資泡沫的機(jī)會,而不是啟動內(nèi)需。對于這一觀點,在2010年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會的圓桌會議上,在場的開發(fā)商和專家展開了討論。

    首創(chuàng)置業(yè)有限公司董事長劉曉光:商業(yè)地產(chǎn)是否拉動消費這個問題有點意思,拉動消費有很多方面,但是可以說商業(yè)地產(chǎn)在構(gòu)造拉動消費平臺的過程中起到一定的作用,因為什么呢？如果說我們能提供更好的購物環(huán)境,更加質(zhì)量好價格又低的商品,肯定對拉動內(nèi)需是有作用的!

    中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平:商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展無疑會拉動需求。比如說北京的新光天地,在開業(yè)以后,去年的銷售額做到33億,這個33億不是按照北京市1200萬人人均來體現(xiàn),而是像陳平（大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁）這樣的一部分人能夠被激發(fā)出來就可以了,即使一部分人下降也不影響高端消費的出現(xiàn),我想說消費已經(jīng)越來越分層次化,這個消費有沒有需求實際上是說他能不能激發(fā)有需求的那一部分客戶。

    深國投商用置業(yè)有限公司常務(wù)副總裁竺海群:我覺得是這樣的,前一段時間我去北京附近的一個郊縣考察,這個縣目前的人口是接近30萬,離北京很近,驅(qū)車大概50分鐘,縣委領(lǐng)導(dǎo)告訴我說現(xiàn)在這里有一塊地,他說我這個不想做房地產(chǎn),想做商業(yè)的,因為整個縣城沒有一個可供居民消費的商業(yè)物業(yè)。我想這個例子就可以說明商業(yè)地產(chǎn)拉動消費的問題。

    英特宜家購物中心(中國)管理有限公司總經(jīng)理丁暉:我基本上同意商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是不能夠創(chuàng)造內(nèi)需的,其實我們講真正的人的欲望是無限的,需要是無限的,需要轉(zhuǎn)化成需求就看可支配收入,這個可支配收入就看政府的角色,現(xiàn)在中國國富,不見得民富,這個怎么轉(zhuǎn)變是很重要的。另外,人本身的消費行為是各種各樣的,但是有一個很好的購物中心的業(yè)態(tài),一個房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)和研究人的消費和基本的需求,對刺激需求還是有作用的。

    東方偉業(yè)(中國)投資控股有限公司董事長林端生:我覺得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天,最重要的是發(fā)現(xiàn)需求、創(chuàng)造需求。眾所周知,所謂的商業(yè)地產(chǎn)從傳統(tǒng)發(fā)展到今天,好像說商業(yè)地產(chǎn)都是幾十萬甚至百萬城市綜合體,這里面大家所有的業(yè)態(tài),包括國內(nèi)、國外一線品牌都已經(jīng)比較飽和了,現(xiàn)在怎么樣發(fā)現(xiàn)需求跟創(chuàng)造需求。我覺得重要的是作為一個商業(yè)地產(chǎn)的掌舵人,你一定要明白,在什么時間、什么地方做什么樣的商業(yè)地產(chǎn)。做商業(yè)地產(chǎn),大家都在資源整合,當(dāng)我認(rèn)為要做這一件事的時候,我們可能會進(jìn)行一些比較大的整合,下很大的決心。

    住宅開發(fā)商講述轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)故事

    商業(yè)地產(chǎn)的巨大開發(fā)空間,正在令以往單純涉足住宅開發(fā)的地產(chǎn)商改變他們當(dāng)初的主意。在金融危機(jī)的影響下,更多開發(fā)商開始意識到商業(yè)地產(chǎn)對企業(yè)的風(fēng)險的影響與平衡,國內(nèi)實力開發(fā)商萬科、龍湖、保利、華潤等開始更多介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

    今年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會上發(fā)布的“2010年中國商業(yè)地產(chǎn)十大焦點”報告信息顯示,2009年地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)行為已經(jīng)呈現(xiàn)出群體性特征。但是,商業(yè)房地產(chǎn)所需要的操作經(jīng)驗與模式要比住宅地產(chǎn)專業(yè),但很多操作者做一般住宅都很一般,如何能操作得好商業(yè)房地產(chǎn)呢？商業(yè)地產(chǎn)業(yè)者如何在相對容易的地產(chǎn)操作外,整合相對更專業(yè)的商業(yè)資源呢？

    劉曉光:我們從兩年前就開始琢磨怎么樣進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),因為我們認(rèn)為我們的綜合素質(zhì)比較強(qiáng),做住宅的時候有住宅的資源,做商業(yè)地產(chǎn)有商業(yè)資產(chǎn)的資源,那么怎么把資產(chǎn)和新的東西結(jié)合起來？我想了很長時間,干脆就殺向奧特萊斯,現(xiàn)在浙江、廣東和北京同時開工。我們直接跟法國奧特萊斯合作了,保證把所有的應(yīng)用管理系統(tǒng)帶進(jìn)來。而我們則按照它的要求提供大量的商業(yè)物業(yè)。

    商業(yè)地產(chǎn)的靈活度,在于第一個你的業(yè)態(tài)是不是創(chuàng)新的,符合未來潮流的;第二,有沒有國際化的運營管理。因為完全靠自己的力量是無法做成的,我希望把國際化的運營管理移過來,而且也已經(jīng)引進(jìn)來合資了。

    瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司過去在房地產(chǎn)也一直是很用心思和有新觀念,住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營并行的過程中,瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司執(zhí)行董事鄧嘉華一直強(qiáng)調(diào)關(guān)鍵是加強(qiáng)經(jīng)營管理,那么對鄧嘉華來說,掌控這樣的產(chǎn)業(yè)最大的挑戰(zhàn)又是什么呢？

    鄧嘉華:其實對于商業(yè)房地產(chǎn),對于我們?nèi)鸢瞾碚f,基本上是綜合發(fā)展的一部分,我覺得最主要關(guān)注的是商業(yè)房地產(chǎn)跟住宅房地產(chǎn)的平衡和互動。也就是說,我們打造一個優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè),與此同時,在這一物業(yè)周圍開發(fā)住宅。商業(yè)物業(yè)為住宅的銷售烘托氣氛,而住宅熱賣則為商業(yè)物業(yè)帶來客源,從而做成一個大的產(chǎn)業(yè)平臺。

    竺海群:現(xiàn)在很多公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),很多大的搞住宅的公司,轉(zhuǎn)型之后怎么發(fā)展,我想從兩個點來看這個事情,一個是產(chǎn)品模式,也就是說這個產(chǎn)品在不同的地點怎么樣定位,選擇什么樣的產(chǎn)品,選擇什么樣的定位,這是對你商業(yè)發(fā)展模式來說很重要的一點。比如我們就是側(cè)重做家庭的區(qū)域的購物中心。比如說西單大悅城,為什么現(xiàn)在在西單這個店和北京另一個地方的店定位可能有點不一樣,因為西單這個店是每天有10萬年輕人,所以里面的商家和布點不一樣,而朝陽大悅城就提到家庭的概念,做家庭的區(qū)域的購物中心,這是有持續(xù)競爭力的產(chǎn)品。第二點,選擇什么樣的城市去進(jìn)入？(此前)一個專家講到了城鎮(zhèn)化,讓人聽了以后感覺非常振奮,三線城市、四線城市發(fā)展是非�？斓�。

    北京光耀東方投資管理有限公司董事長李貴斌:其實關(guān)于商業(yè)這一塊,要想搞好地產(chǎn)首先是商業(yè)優(yōu)先,這里面的商業(yè)就是商業(yè)的規(guī)劃,商業(yè)的定位非常的重要。你搞完商業(yè)地產(chǎn)項目以后,未來要著重為它永續(xù)經(jīng)營,你要有一個好的管理團(tuán)隊。

    王永平:實際上概括起來都是錢的問題,錢的問題商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的表現(xiàn)是不一樣的,住宅地產(chǎn)出的問題是錢太多了,大家炒炒把房地產(chǎn)炒上去了,商業(yè)地產(chǎn)是錢太少了,大家都去銀行貸款,很多問題都是賣出來的。這里面要怎么解決？實際上我是覺得有一些好的辦法,比如說我們怎么樣通過政府手段把住宅地產(chǎn)里面的熱情引導(dǎo)到商業(yè)地產(chǎn)里面來,這樣就可以減少住宅地產(chǎn)里面的一些投機(jī)成分,又可以讓我們商業(yè)地產(chǎn)有更多的長期投資,我覺得這里面應(yīng)該是有文章可以做的。

    各路資本“緊抱”商業(yè)地產(chǎn)

    隨著商業(yè)地產(chǎn)的投資局面的不斷好轉(zhuǎn),商業(yè)物業(yè)也成為了各路資本“緊抱”的投資熱點。原本專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商更是大手筆加碼這個市場。寶龍集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)都在2010年表示持續(xù)推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)。據(jù)中信證券一房地產(chǎn)行業(yè)分析師估計,此輪投資熱潮涉及資本保守估計都在1000億以上。隨著住宅市場調(diào)控力度的不斷加強(qiáng),是否有大量資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)呢？而未來商業(yè)地產(chǎn)的走勢又將怎樣？

    劉曉光:商業(yè)物業(yè)本身是很好的融資品,很多銀行跟我們說,很多基金跟我說我給你時間弄基金,很多社會上的游資也這么講,本身作為融資品,商業(yè)地產(chǎn)可能比一般的地產(chǎn)融得更多。

    林端生:大進(jìn)大出,快進(jìn)快出,恨不得今天投100億,明年收200億,這是這幾年做商業(yè)地產(chǎn)普遍存在的問題,商業(yè)地產(chǎn),大家都是業(yè)內(nèi)的專家,要通過可持續(xù)經(jīng)營,培育市場,通過長期的運營來使物業(yè)的升值得到提高,這里面當(dāng)然怎么樣有效地把財產(chǎn)變成資產(chǎn)是大家都在探討的一個問題。投資項目的資金,隨著這幾年越來越成熟,對于自己開發(fā)的商業(yè)物業(yè)持有一部分,賣一部分,這樣就可以有效地盤活,東方偉業(yè)的做法也是采取這種可持續(xù)發(fā)展的道路。

    竺海群:現(xiàn)在各種商業(yè)開發(fā)企業(yè)都有一個共同的觀念,現(xiàn)在大家都覺得賣鋪不是生存方式了,都是靠后續(xù)的競爭。那么為什么作為開發(fā)企業(yè)你賣鋪賣得好,而這也是最快實現(xiàn)現(xiàn)金流的方式,我們卻拋卻不用？原因就是,從市場上得到的經(jīng)驗來說,把商鋪拆散來賣是沒有價值的,你賣給了這個人,他其實是投資,希望這個人賺錢,最后發(fā)現(xiàn)拿到這個商鋪是沒有價值的,最后對他來說是一個損失。

    劉曉光:其實長期持有商業(yè)地產(chǎn),對于開發(fā)商來說很難受,這與直接把商業(yè)地產(chǎn)拆散來賣差五倍到十倍的價格。商業(yè)地產(chǎn)開始的時候你要有實力,怎么解決這個問題？第一要創(chuàng)新,第二要有基金、有各種各樣的融資辦法,同時靠我們的自有資金。還有一種沒有辦法的辦法,那邊弄地產(chǎn),這邊開始補(bǔ),那邊錢拿來搞這邊的。

    林端生:我覺得中國房地產(chǎn)的價格和商鋪的價格是倒掛的,其實這是一種非常不正常的現(xiàn)象,我覺得中國的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間還是非常大的,有很好的市場。

    王永平:最近我們碰到了一些實際的案例,有一些地方政府,包括一些二線城市的區(qū)一級的政府規(guī)劃局,他們都拿出了一些宏偉的藍(lán)圖,非常有野心地要做商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。明顯地可以看出地方官員有一些關(guān)于政績和面子的心理騷動,所以我覺得這是一種跡象。在這種跡象下,商業(yè)地產(chǎn)是否會像住宅市場那樣產(chǎn)生一種扭曲的或者是過熱的現(xiàn)象？這也正是我在擔(dān)心的一個問題,因此我把本次年會的主題確定為品質(zhì)、責(zé)任、理性,我希望這個行業(yè)不要像住宅一樣出現(xiàn)泡沫化。