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    2010年，深圳第一座中央生態(tài)商務(wù)區(qū)雛形躍然紙上：《深圳僑香路總部商務(wù)產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃研究策略建議報(bào)告》的出臺，讓深圳的城市格局為之一振。

    《深圳市城市總體規(guī)劃（2007－2020年）》（草案），從城市可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，在城市空間布局中提出“增心改點(diǎn)”策略，即“建設(shè)具有區(qū)域價(jià)值的戰(zhàn)略性節(jié)點(diǎn)地區(qū)，增加發(fā)展極核，建設(shè)多個(gè)城市高端服務(wù)職能集聚點(diǎn)，推動空間結(jié)構(gòu)由單中心向多中心發(fā)展；由點(diǎn)突破，在城市發(fā)展矛盾突出的舊工業(yè)區(qū)和城中村率先進(jìn)行示范性城市更新改造�！�

    就此，《深圳僑香路總部商務(wù)產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃研究策略建議報(bào)告》選取深圳一個(gè)“具有區(qū)域價(jià)值的戰(zhàn)略性節(jié)點(diǎn)地區(qū)”――僑香路區(qū)域進(jìn)行研究，探討在城市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期和大規(guī)模城市建設(shè)運(yùn)動中的地區(qū)發(fā)展策略，為新起點(diǎn)上的深圳發(fā)展建設(shè)提供借鑒和啟示。本規(guī)劃研究的重點(diǎn)放置在選取區(qū)域的基礎(chǔ)研究和空間發(fā)展策略方面，最終規(guī)劃研究成果形成區(qū)域“一帶兩區(qū)”的功能定位、“一中軸、雙十字”的空間結(jié)構(gòu)和生態(tài)型“山海城”的區(qū)域特色。

    商務(wù)擴(kuò)容催生城市格局驟變

    2010年是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立30周年，深圳發(fā)展面臨重大戰(zhàn)略機(jī)遇。

    2009年來，中央批準(zhǔn)了關(guān)乎深圳發(fā)展的一系列政策，指引深圳未來的發(fā)展方向和戰(zhàn)略實(shí)施，包括《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008－2020年）》、《深圳市綜合配套改革總體方案》、《粵港合作框架協(xié)議》。深圳也相應(yīng)出臺了《深圳市綜合配套改革三年（2009～2011年）實(shí)施方案》，《深圳國家創(chuàng)新型城市總體規(guī)劃實(shí)施方案》、《深圳市城市更新辦法》、《深圳建設(shè)國家電子商務(wù)示范城市工作方案》等，結(jié)合深圳市情實(shí)施中央戰(zhàn)略意圖。

    金融危機(jī)發(fā)生以來，國際環(huán)境發(fā)生重大變化，各級政府都把工作重點(diǎn)放到轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)方面。城市是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要載體，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也必須主要在城市空間內(nèi)布局和實(shí)施。

    深圳等國內(nèi)中心城市都極力發(fā)展?fàn)恳�力�?qiáng)、價(jià)值量大的高端支柱性產(chǎn)業(yè)，以此彰顯城市核心競爭力，而實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)就必須整合自身優(yōu)勢和能力在城市空間上進(jìn)行合理的規(guī)劃布局。在城市內(nèi)部，各片區(qū)能否充分利用空間資源和優(yōu)勢對本地區(qū)發(fā)展成敗至關(guān)重要。

    當(dāng)前，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心業(yè)態(tài)的商務(wù)區(qū)已成為中心城市極富活力和能量的區(qū)域，城市內(nèi)部各片區(qū)爭相發(fā)展。深圳作為華南中心城市和深港共建的同城大都會，未來城(論壇新聞)市將繼續(xù)保持快速發(fā)展，勢必帶動此類大規(guī)模、持續(xù)性的商務(wù)需求，因此商務(wù)區(qū)建設(shè)持續(xù)興盛。

    根據(jù)深圳總體規(guī)劃，深圳將建設(shè)兩個(gè)市級中心，即福田中心和前海中心，相關(guān)高端商務(wù)需求將主要在這兩個(gè)中心區(qū)域得以滿足。

    目前，深圳高端商務(wù)需求落地區(qū)域主要集中在福田中心的中央商務(wù)區(qū)（CBD）和羅湖蔡屋圍商務(wù)區(qū)，并且發(fā)展成熟，未來發(fā)展空間有限。前海中心商務(wù)區(qū)包括后海片區(qū)和前海灣區(qū)兩部分，目前商務(wù)氛圍一般，基礎(chǔ)條件尚不完善，需求動力不足，處在起步階段。

    深圳的中央商務(wù)區(qū)（CBD）僅用十年就已基本建成，資源利用接近極限，未來發(fā)展的資源供給能力嚴(yán)重受阻，因此商務(wù)需求會大量外溢，亟待擴(kuò)容尋找新的商務(wù)區(qū)承載。與此同時(shí)，前海中心尚不成熟，大沙河創(chuàng)新走廊大產(chǎn)業(yè)集聚帶來的大量商務(wù)需求也將外延，加上華僑城區(qū)域的商務(wù)化提升效應(yīng)，由此處于兩個(gè)市級中心連接帶的僑香路總部商務(wù)產(chǎn)業(yè)帶應(yīng)運(yùn)而生。

    生態(tài)商務(wù)為擴(kuò)容大勢所趨

    目前深圳商務(wù)區(qū)發(fā)展趨勢之一是多中心化：隨著大城市規(guī)模的日益擴(kuò)大，單個(gè)商務(wù)中心已經(jīng)不能適應(yīng)城市發(fā)展需求，因而出現(xiàn)多個(gè)商務(wù)中心共同發(fā)展的態(tài)勢，比如日本東京，國內(nèi)的上海、深圳等。

    其次，是功能錯(cuò)位化：多個(gè)商務(wù)區(qū)或商務(wù)中心的出現(xiàn)，并不代表功能都是相同或相似的，多數(shù)情況下，它們的功能都會差異化定位，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位互補(bǔ)。

    最后，是生態(tài)化：商務(wù)區(qū)生態(tài)化，校正傳統(tǒng)的城市發(fā)展觀，在注重科技推動產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，更注重以人為本、生態(tài)環(huán)保的城市空間營造，不僅使城市的土地資源、市政配套資源得以最充分的利用，更為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)營造一種更為和諧、更高效、更有魅力的可持續(xù)發(fā)展環(huán)境。上海長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)是國內(nèi)第一個(gè)以生態(tài)命名的商務(wù)區(qū)。

    根據(jù)以上趨勢，順應(yīng)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和空間發(fā)展走向，以資源整合、功能再造為基礎(chǔ)，以“規(guī)劃先行、政策支持、分步改造、生態(tài)為本”為原則，深圳將營造一個(gè)最適合創(chuàng)業(yè)、安居、發(fā)展的以高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的中央生態(tài)商務(wù)區(qū)（Central Ecological Business District）和總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)（Headquarters Economic Aggregation District）。

    《報(bào)告》指出，華僑城區(qū)域處于深圳中心城區(qū)，是中心城區(qū)兩個(gè)組團(tuán)－福田/羅湖組團(tuán)和南山組團(tuán)結(jié)合部，也是兩個(gè)市級中心－福田中心和前海中心的連接帶，是城市空間的戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)。其東邊為香蜜湖高檔住宅區(qū)和深圳CBD，西邊為華僑城居住旅游區(qū)和深圳高新區(qū)，兩邊都是深圳最重要的精英展業(yè)區(qū)和居住區(qū)。北邊是深圳中心城區(qū)最大山體－塘朗山，南邊則是深圳最具活力的灣區(qū)所在，山海特色絕佳。

    此外，該區(qū)域內(nèi)主要是二類居住用地，主要分布在農(nóng)科中心、竹子林和安托山東片區(qū)，另有少量三類居住用地和配套設(shè)施用地。區(qū)域內(nèi)有較大面積保障房用地，建設(shè)僑香村、深云村兩個(gè)大型政府保障房社區(qū)。商業(yè)及辦公類用地主要分布在深南大道、僑香路、紅荔西路、農(nóng)林路沿線和竹子林西北部。其周邊綠地規(guī)模龐大，生態(tài)環(huán)境一流。區(qū)域內(nèi)公共綠地、組團(tuán)隔離綠地和生產(chǎn)防護(hù)綠地面積占比約36%。區(qū)域內(nèi)擁有兩條軌道線路，其中，原地鐵1號線已于2004年底開通，原地鐵2號線將于2011年6月開通。兩條線路在區(qū)域內(nèi)共設(shè)置8個(gè)站點(diǎn)，其中，僑香路沿線就多達(dá)5個(gè)站點(diǎn)。

    綜合上述條件分析，本片區(qū)最有條件成為深圳未來高端商務(wù)承接區(qū)，其一，位置優(yōu)越，成本低，效率高；其二，配套齊全，設(shè)施完善；其三，生態(tài)低碳，順應(yīng)潮流；其四，片區(qū)有改造升級需求；其五，片區(qū)有土地等空間資源條件。

    “山海城”目標(biāo)由多個(gè)主題體現(xiàn)

    此次規(guī)劃將以高層次戰(zhàn)略規(guī)劃為導(dǎo)引，充分發(fā)揮改革開放與自主創(chuàng)新的優(yōu)勢，順應(yīng)深圳城市戰(zhàn)略發(fā)展走向，將華僑城片區(qū)打造成為位于福田中心、前海中心兩個(gè)市級中心連接帶和福田中央商務(wù)區(qū)、華僑城優(yōu)質(zhì)生活區(qū)商務(wù)需求外溢結(jié)合部，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、空間布局合理、配套設(shè)施完善、社區(qū)和諧穩(wěn)定的生態(tài)型山海城區(qū)。

    區(qū)域功能定位為：總部商務(wù)產(chǎn)業(yè)帶（HBIB），中央生態(tài)商務(wù)區(qū)（CEBD）和總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)（HEAD），即“一帶兩區(qū)”。

    其內(nèi)容有：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型――順應(yīng)國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移由制造環(huán)節(jié)向研發(fā)中心、創(chuàng)意中心、營銷中心、地區(qū)總部等產(chǎn)業(yè)鏈高端延伸的趨勢，加快推進(jìn)區(qū)域傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級，大力發(fā)展高端服務(wù)業(yè)，提高土地綜合利用效益；生態(tài)低碳――高效合理利用資源，保護(hù)區(qū)域獨(dú)特的生態(tài)綠地資源，節(jié)約集約利用土地資源，高標(biāo)準(zhǔn)約束產(chǎn)業(yè)發(fā)展碳排量，建設(shè)并保持優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境；社區(qū)和諧――加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)和城市環(huán)境的綜合治理，大力改善居民居住條件，建立健全高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施體系。

    此外，《報(bào)告》還提出要為該片生態(tài)商務(wù)區(qū)建立不同的規(guī)劃主題，分別是“生態(tài)型?中央商務(wù)區(qū)”――與福田中心區(qū)區(qū)分，以生態(tài)為特色的中心商務(wù)區(qū)；“總部型?商務(wù)產(chǎn)業(yè)帶”――建設(shè)支柱產(chǎn)業(yè)總部基地，建設(shè)傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚總部商務(wù)區(qū)；建設(shè)中小企業(yè)上市后總部集群基地；“高端型?服務(wù)業(yè)基地”――建設(shè)高端型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，促進(jìn)環(huán)CBD高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)形成；以及“創(chuàng)意型?商務(wù)生態(tài)鏈”――建設(shè)特色文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型文化企業(yè)集團(tuán)和著名品牌、文化產(chǎn)品交易市場，培育扶持文化產(chǎn)業(yè)集群。著力發(fā)展以科技為內(nèi)核、以創(chuàng)意為特色的文化產(chǎn)業(yè)，加快華僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園二期建設(shè)。

    屆時(shí)，順應(yīng)城市戰(zhàn)略發(fā)展走向要求，結(jié)合本區(qū)域作為城市戰(zhàn)略性節(jié)點(diǎn)的特征，構(gòu)建以僑香路為中心軸線，連接農(nóng)林路、僑城東路的空間布局結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造融“山海城”為一體的城市整體意象。