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    “樓市風(fēng)向轉(zhuǎn)變，不少以前一次性用三四百萬元買豪宅的買家紛紛轉(zhuǎn)買商鋪了”，銀行準(zhǔn)備金率上調(diào)、國十一條出臺(tái)、新政實(shí)行，一連串的住宅政策轉(zhuǎn)變了樓市的投資風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)人士透露，目前廣州市商鋪的平均出租回報(bào)率為5%～6%之間，相比住宅平均3%左右的回報(bào)率來說更受歡迎。商鋪已成為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)新寵。投資商鋪雖然回報(bào)更為穩(wěn)定，但是資金門檻較高。

    商鋪專家建議投資者，一定要用閑錢投資，并且根據(jù)自己的投資周期選擇適合投資的板塊：老城區(qū)仍有個(gè)別路段有總價(jià)數(shù)百萬元的小面積商鋪，而投資珠江新城商鋪的投資者要計(jì)算好自己投資的周期，以獲得較高的升值空間。

    據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)，近幾個(gè)月，廣州商鋪價(jià)格已出現(xiàn)20%的明顯漲幅。目前廣州市商鋪的平均出租回報(bào)率為5%～6%之間，相比住宅平均3%左右的回報(bào)率來說更受歡迎。

    仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示，特別是未來天河業(yè)態(tài)齊全，定位層次分明的各個(gè)商場(chǎng)的出現(xiàn)，將帶動(dòng)租賃市場(chǎng)的升級(jí)。

    美聯(lián)物業(yè)商鋪部法永能分析，目前商場(chǎng)鋪供貨量大幅增加，除了集中在天河城周邊的新商場(chǎng)外，還有珠江新城、農(nóng)林下路等板塊的新鋪；其二，廣州零售商場(chǎng)主題定位成功的不多，因此對(duì)于商場(chǎng)鋪的租賃市場(chǎng)有所擔(dān)憂，認(rèn)為在租客和消費(fèi)群基本固定的情況下可能出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。

    因此，法永能認(rèn)為對(duì)于投資者來說，選擇街鋪將會(huì)更為穩(wěn)妥。一般來說，商場(chǎng)鋪的租價(jià)售價(jià)都受限于整體商鋪的策劃發(fā)展，而街鋪更為獨(dú)立，不依靠于商場(chǎng)品牌而更決定于所在地段和人流情況，受限制條件更少。

    投資市中心比較劃算

    不過，法永能強(qiáng)調(diào)，有的投資者把投資眼光放到比較遠(yuǎn)離市區(qū)中心的板塊，雖然價(jià)格較為便宜，但是限制了商鋪升值的空間，而且回本期限相對(duì)更長(zhǎng)。

    他建議還是集中在市中心，比如老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)附近和一些成熟社區(qū)的小區(qū)鋪。投資者最好選擇自己熟悉的區(qū)域投資，并且最好選擇有租約的商鋪，但不要過分注重當(dāng)下的租金回報(bào)率，一些投資回報(bào)率雖然僅為4%～5%，但是如果有長(zhǎng)遠(yuǎn)升值潛力也可考慮。

    熱點(diǎn)投資片區(qū)分析

    老城區(qū)投資策略

    代表板塊：東川路、寶華路、十甫路、文明路

    投資金額：500萬～600萬元

    投資策略分析：在傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)周邊還有一些有潛力的商街鋪，雖然鋪齡較長(zhǎng)，但面積小，而且是少有的“吉鋪”，如東川路、寶華路、十甫路、文明路上往往可以挖掘到面積為數(shù)十平方米的，租價(jià)為30000～50000元/月之間的鋪位，總價(jià)一般為500萬～600萬元左右，租金回報(bào)率甚至可以達(dá)6%～7%之間。法永能還認(rèn)為，相比新城區(qū)來說，老城區(qū)商鋪的優(yōu)勢(shì)在于沒有一手參考價(jià)，因此更有投資空間。

    半成熟城區(qū)投資策略

    代表板塊：寶崗板塊、南洲板塊

    投資金額：500萬元左右

    投資策略分析：江南西有望被打造成為步行街，旁邊的寶崗大道也將從中受惠。目前寶崗大道的臨街商鋪價(jià)格在5萬～6萬元/平方米，出租回報(bào)率為5%～6%。合富置業(yè)高級(jí)營業(yè)經(jīng)理廖楚濤表示，投資成熟商圈的臨街鋪面一方面可以獲得穩(wěn)定的回報(bào)。另一方面由于這些區(qū)域租賃旺盛，空置的時(shí)間也比較短。

    另一個(gè)被看好的是南洲-曉港板塊，這一板塊的特點(diǎn)也是周邊新樓盤密集。而建設(shè)中的地鐵二號(hào)線延長(zhǎng)線將經(jīng)過這一區(qū)域，在不久的將來將大力改善這一區(qū)域的交通狀況。

    雖然該板塊未來將有較多的新樓盤上市，但是這些樓盤的商鋪都還沒有進(jìn)行發(fā)售，因此新增供應(yīng)量相對(duì)有限，主要貨源還是來自二手市場(chǎng)，均價(jià)從3萬～5萬元/平方米之間，面積從30～100平方米之間，投資門檻相對(duì)較低。

    新城區(qū)投資策略

    代表板塊：珠江新城

    投資金額：至少1000萬元

    投資策略分析：合富置業(yè)高級(jí)營業(yè)經(jīng)理廖楚濤比較看好珠江新城，他認(rèn)為，目前該區(qū)域的出租回報(bào)率雖然僅在2%～4%之間，但是作為廣州市的CBD，其售價(jià)及租金上漲潛力明顯。

    滿堂紅地產(chǎn)商鋪部郭海波認(rèn)為，目前珠江新城價(jià)格較高，出租回報(bào)率低，且可能面臨空置風(fēng)險(xiǎn)。

    法永能認(rèn)為，投資珠江新城考的是投資者的承受能力，因?yàn)槟壳坝械纳啼伝貓?bào)率僅為1%～2%，如果投資者將回報(bào)期設(shè)定為10年，或可獲商鋪升值的巨大回報(bào)。