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武林商圈已成為杭州最繁華的商業(yè)區(qū)

    因?yàn)橐�做服裝生意，2002年周麗以每年10萬元的價格租下了武林路上一間20多平方米的商鋪，合約簽了5年。到期后，房東把這間小商鋪的租金漲到了25萬元/年，一下子漲了15萬元。

    “如果平均到每年來算，相當(dāng)于每年租金都要漲3萬元，這錢太好賺了！”周麗感嘆。

    這其實(shí)只是杭州近幾年來商鋪價格變化的一個縮影。中原地產(chǎn)商業(yè)部提供的數(shù)據(jù)顯示，從2007年至2010年，武林路上的商鋪售價已翻了數(shù)倍。以“住改商”（原為住宅的臨街房屋破墻開店）的商鋪為例，2007年，其均價是3-4萬元/平方米；2010年，這條街上的商鋪均價已漲至5.5萬-10萬元/平方米。除去房租，個別商鋪光轉(zhuǎn)讓費(fèi)一項(xiàng)就達(dá)到百萬元以上。

    2010年，凱德置地、萬科、綠地、保利地產(chǎn)等房產(chǎn)大鱷們又公開宣布，將增加商業(yè)地產(chǎn)方面的投資額度，積極擴(kuò)展自己的商業(yè)地產(chǎn)版圖。有人預(yù)測，這一輪傾向于商業(yè)地產(chǎn)的投資涉及資本至少在1000億元以上。

    在商業(yè)地產(chǎn)成為投資客們的新樂園后，作為普通投資者，又該如何從中分一杯羹？

    從配角到主角

    “棄宅從商”者何其多？

    杭州每年會舉行兩屆房產(chǎn)博覽會，其中在春季舉行的一屆，叫人居展。在今年的杭州第十屆人居展上，以往唱慣了主角的住宅市場這次顯得頗為平靜，而一直扮演“配角”的商業(yè)地產(chǎn)，反倒吸引了不少人的目光。

    “我個人判斷政府對住宅市場的調(diào)控還會持續(xù)兩年，所以這次來杭州就重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)了。”來自溫州的鄧先生就是其中的一位。上周日，人居展的最后一天，鄧先生一手拖著黑色行李箱，一手在接商業(yè)地產(chǎn)樓盤促銷員遞過來的項(xiàng)目資料，他準(zhǔn)備將從住宅市場撤出來的資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

    鄧先生坦言，過去幾年，他在杭州住宅市場中賺了不少錢，眼下他又把目光轉(zhuǎn)向了投資成本相差無幾的商業(yè)地產(chǎn)。他算了一筆賬，“目前，二套房貸款首付比例提高到50%，利率的提高又加重了投資的成本。與住宅50%的首付比例相比，商鋪的首付比例也是50%，兩者的投資成本完全一樣，但后者的回報更高更快。住宅屬于保值型資產(chǎn)，商鋪屬于增值型資產(chǎn)，我為什么不買商鋪呢？”

    與鄧先生有同樣想法，也準(zhǔn)備進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的投資客們，似乎越來越多。

    來自透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，5月3日-5月9日，杭州寫字樓成交量為99套、商鋪成交量為39套，相對“國十條”新政出臺前每周二三十套的成交量，增幅不小。

    而在人居展上推出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商們也顯得很興奮。據(jù)方正房產(chǎn)營銷策劃部副經(jīng)理馮戎透露，方正·360空間大廈的商住兩用的單身公寓在展會期間就成交了三套、預(yù)訂了兩套，“顯然要比住宅更受歡迎。”隨著成交量的上漲，此類物業(yè)的身價也開始有所上漲，比如方正·360空間大廈，2009年12月的均價為1.6萬元/平方米，現(xiàn)在該樓盤均價已漲至1.8萬元/平方米。再如潤和信雅達(dá)國際掛出的部分樓層，房源均價已達(dá)26000元/平方米。而在2009年底，這個168米高、共43層的寫字樓項(xiàng)目首次開盤時的均價不過21000元/平方米，短短半年內(nèi)竟然每平方米上漲了5000元。

    其他城市的商鋪價格也開始穩(wěn)步上漲。

    據(jù)CORC最新研究數(shù)據(jù)顯示，4月一線城市商用物業(yè)寫字樓供應(yīng)量均出現(xiàn)大幅攀升。北京、上海、廣州三大城市寫字樓新增供應(yīng)面積在40萬平方米左右，環(huán)比增長179.70%，銷售面積51.90萬平方米，環(huán)比增長71.41%。北京地區(qū)寫字樓價格創(chuàng)出一年來新高，廣州的甲級寫字樓租金也連續(xù)4個月上漲，上海商業(yè)物業(yè)市場更因世博推動，寫字樓和商鋪供需趨旺。

    轉(zhuǎn)讓或出售

    是投資客熱衷淘鋪的最大動力

    “商鋪的轉(zhuǎn)讓或出售，是商鋪投資收回成本及盈利的主要渠道。”杭州市商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會副會長徐海華認(rèn)為，近年來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的回報率尚未跟上住宅投資的增長腳步，大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過8—10年甚至更長的時間才能盈利。具體到杭州來看，過去十年間，成功投資商業(yè)地產(chǎn)的只有兩類人，一類是投資了類似武林路商業(yè)街店面的人；另一類是投資了類似四季青市場鋪位者。

    據(jù)徐海華回憶，最初四季青市場每個攤位的售價僅3-5萬元，如今一個攤位的轉(zhuǎn)讓費(fèi)就能接近100萬元。再比如武林路的臨街店面，有不少是屬破墻開店性質(zhì)的商鋪，早幾年這類商鋪的總價基本都在10萬元以下，如今它們的身價早已漲至每平方米10萬元。

    “杭州市區(qū)內(nèi)只要是適合開餐飲和服裝店的店鋪，價格每年都會有穩(wěn)定的上漲空間�！敝性�地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部馬愛萍提供了以下一組以武林路上兩類商鋪為例的跟蹤數(shù)據(jù)——

    住改商商鋪

    2007年，住改商的商鋪售價約3-4萬元/平方米；

    2008年，住改商的商鋪售價約3.5-4.5萬元/平方米，較上一年度漲幅為5000元/平方米；

    2009年，住改商的商鋪售價約5.1-6.2萬元/平方米，較上一年度漲幅為1.6-1.7萬元/平方米；

    2010年上半年，住改商的商鋪售價約5.5-10萬元/平方米，較上一年度漲幅為0.4-3.8萬元/平方米。

    若將2007年與2010年相比，住改商的商鋪售價每平方米漲了2.5-6萬元。

     純商鋪

    2007年，純商鋪的售價約8-10萬元/平方米；

    2008年，純商鋪的售價約12-15萬元/平方米，較上一年度漲幅在4-5萬元/平方米；

    2009年，純商鋪的售價約12-20萬元/平方米，較上一年度漲幅為5萬元/平方米；

    2010年上半年，純商鋪的售價約15-21萬元/平方米，較上一年度漲幅為1-3萬元/平方米。

     若將2007年與2010年相比，純商鋪售價每平方米漲了7-11萬元。

    投資前景總體向好

    并不意味著所有的商業(yè)地產(chǎn)都值得投資

    面對商業(yè)地產(chǎn)趨熱之勢，也有人發(fā)出了不同的聲音。

    “這段時間，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的人是越來越多了。雖然商業(yè)地產(chǎn)投資前景總體向好，可并不意味著所有的商業(yè)地產(chǎn)都值得投資。對于普通投資者來說，這是個水很深的投資領(lǐng)域�！焙贾菔猩虡I(yè)地產(chǎn)協(xié)會會長金毅明確表示，他不贊成毫無經(jīng)驗(yàn)的投資者盲目闖進(jìn)這片區(qū)域。

    在他看來，杭州商鋪或?qū)懽謽堑淖馐郾龋ㄖ该科椒矫资褂妹娣e的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值）仍非常低。“從理論上說，國內(nèi)城市商業(yè)地產(chǎn)的回報率應(yīng)該在7%以上，國外的一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已能達(dá)到8%的租金回報率，但杭州商鋪的平均回報率只有3%左右，能達(dá)到6%的商鋪就算是優(yōu)質(zhì)商鋪了。”

    金毅認(rèn)為，杭州作為二線城市，短期內(nèi)商鋪的回報率不太可能達(dá)到北京、上海等一線城市的漲幅，而且單就杭州寫字樓來說，存在不少“空置”，其空置率甚至明顯高于住宅，因此短期內(nèi)若有大量投資客入市，必然會導(dǎo)致市場供大于求，直接導(dǎo)致泡沫的產(chǎn)生。

    “新政對商業(yè)地產(chǎn)并非毫無負(fù)面影響，目前政府新政‘組合拳’還未悉數(shù)亮相，對住宅乃至商業(yè)地產(chǎn)的影響還存在變數(shù)，而且物業(yè)稅意欲向商業(yè)地產(chǎn)試征的預(yù)期仍未明朗，因此將商業(yè)地產(chǎn)作為資金‘避風(fēng)港’，僅是短期投資行為�！睗h嘉地產(chǎn)顧問、土木咨詢高級研究員秦翰林也認(rèn)為，如果短期內(nèi)大量資金注入商業(yè)地產(chǎn)，炒高商用物業(yè)，極有可能透支商用物業(yè)的投資價值，增大投資風(fēng)險，尤其是郊區(qū)類的商業(yè)項(xiàng)目，短期內(nèi)回報低，市場風(fēng)險大。

    同時，中原地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部提供的一組數(shù)據(jù)也說明了租售比之間的關(guān)系（仍以杭州武林路為例）——

    2007年，這條街上的商鋪?zhàn)饨鹁鶅r是8000-10000元/平方米/年；

    2008年上半年，1萬-1.2萬元/平方米/年，漲幅為2000元/平方米/年；

    2008年下半年，受金融危機(jī)影響，又回落至8000-10000元/平方米/年；

    2009年，租金甚至一度降至7000-10000元/平方米/年；

    2010年上半年，租金均價回升至8000-10000元/平方米/年。

    如果把上述數(shù)據(jù)以圖表形式呈現(xiàn)，我們可以觀察到一條幾乎為平行直線的平均租金價格線，而這幾年武林路的商鋪售價卻在大幅上漲。

    先有商再有鋪

    普通投資者一定要牢記這句話

    作為普通投資者，如果想投資商業(yè)地產(chǎn)的話，哪些類型的業(yè)態(tài)值得投資呢？

    “長遠(yuǎn)來看，商用物業(yè)應(yīng)該看重具有穩(wěn)定回報且具有升值潛力的物業(yè)，如市中心或地鐵、高鐵等軌道交通沿線物業(yè)，其抗跌能力較強(qiáng)，投資回報穩(wěn)定，風(fēng)險低�！睗h嘉地產(chǎn)顧問、土木咨詢高級研究員秦翰林認(rèn)為，選擇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時，要從長遠(yuǎn)投資的角度去考慮。

    “我的經(jīng)驗(yàn)是，投資商鋪一定要跟著政府規(guī)劃走，凡稱為商鋪者，都是先有商，后有鋪，盲目投資肯定會失敗�！�