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    從目前商業(yè)地產(chǎn)市場可以明顯看到，一些原先投資住宅的資金，正在開始轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)市場。對于投資人來說，如何選擇投資商業(yè)地產(chǎn)項目？投資商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)該注意哪些問題？本報記者專訪了仕一邦房地產(chǎn)投資顧問有限公司技術(shù)總監(jiān)韓鵬。

　　觀點1 租金決定商業(yè)地產(chǎn)投資回報

　　商業(yè)地產(chǎn)投資主要看租金。一方面，商業(yè)地產(chǎn)的租金回報多在7%至8%以上，有些商業(yè)地產(chǎn)項目的租金回報更高達10%甚至更高，單以租金計算，商業(yè)地產(chǎn)項目就有很好的投資回報；另一方面，是二手商業(yè)地產(chǎn)項目的變現(xiàn)能力和購買量遠小于住宅，這促使靠短期升值獲取投資回報率并不容易，因此租金回報才是商業(yè)地產(chǎn)的重要投資目標(biāo)。

　　所以，消費者在投資商業(yè)地產(chǎn)項目時，不能過于關(guān)注售價的高低，更應(yīng)該考察該商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)商是否有成功開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗，是否有良好的商業(yè)地產(chǎn)項目管理經(jīng)驗，是否有能力吸引知名大公司。這樣的商業(yè)地產(chǎn)項目，高租金的可能性會較大，投資風(fēng)險也會比較低，投資回報率同時會比較優(yōu)厚。

　　觀點2 商業(yè)地產(chǎn)項目不都穩(wěn)賺不賠

　　不是投資所有的商業(yè)地產(chǎn)項目都會穩(wěn)賺不賠，商業(yè)地產(chǎn)項目的單體價格較高，雖然按揭貸款首付比例和目前二套住宅類似，但最長貸款期限卻遠遠小于住宅項目，因此投資商業(yè)地產(chǎn)需要較高的首付能力和強有力的還款能力。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)項目租不出去的時候，它只能閑置在那里，由于商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理費等費用比較高，投資者要承擔(dān)每月幾倍于住宅項目的費用支出，再加上資金利息，消費者的壓力會比較大，一旦遇到租賃市場不好，投資者的投資周期會因此加長，資金壓力也會比較大。特別是當(dāng)整體經(jīng)濟不好的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險會比較明顯的體現(xiàn)出來，這對于商業(yè)地產(chǎn)來講，也是投資這類項目的瓶頸。

　　觀點3 簽訂合適年限租約能避免損失

　　不少業(yè)主認(rèn)為，簽訂一份長期合同的話，能夠做到一勞永逸，但是這種做法往往會給投資者帶來損失。因為，目前天津多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目租賃都是在慢慢“向上”，如果簽訂長期合同的話，投資者會無法享受到租金上漲帶來的收益，而簽訂合適年限的租約，則能夠避免這個問題。

　　觀點4 投資商業(yè)地產(chǎn)有5大關(guān)鍵要素

　　對于商業(yè)地產(chǎn)項目的投資者來說，選擇投資項目時應(yīng)該注意以下5大要素：地段、形象、品質(zhì)、配套和回報，把握好對他們的分析就能將自己的投資風(fēng)險降低。

　　最后，韓鵬提醒對商業(yè)地產(chǎn)比較感興趣的消費者，投資時切勿盲目跟風(fēng)，一定要關(guān)注產(chǎn)品的硬性指標(biāo)，通過租售比、性價比來綜合考量產(chǎn)品的升值潛力和升值空間，消費者可以選擇區(qū)域位置優(yōu)越的城市綜合體項目中的公寓和寫字樓。由于資源配套尤為珍稀，戶型面積不是很大，投資壓力不大，未來可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，決定其將比同類產(chǎn)品更具投資空間。