色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    有跡象顯示，近期有不少投資客紛紛“棄宅從商”，成了“盯鋪一族”。為了吸引更多投資客，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也紛紛推出各種新招，其中一種“可贖回式商鋪”的投資新模式，因號稱是“最保險的投資”頗受青睞。據(jù)羊城晚報記者調(diào)查，這種模式其實與以往的“返租”模式類似。專業(yè)人士則提醒，承諾回報率的方式有一定風險，在購買時應(yīng)了解發(fā)展商有無實力兌現(xiàn)承諾，確保投資回報有保障。

    商鋪投資新模式：可贖回式理財投

    近日，一則廣告吸引了想為自己的閑錢尋找新出路的張小姐的目光：佛山南莊海盛東方城金鉆旺鋪：前三年連續(xù)保租，投資回報率高達10%。同時，租金將由南莊農(nóng)信社每月直接返還，租金準時準額安全送到。三年后全額回購，投資進可攻退可守，即使你三年后放棄商鋪使用權(quán)，發(fā)展商仍可按照銷售總額百分百回購商鋪。

    記者注意到，這是一種新型的復(fù)合投資方式。發(fā)展商除了承諾頭三年保租、年均10%超高穩(wěn)定回報、農(nóng)信社直接返還租金外，更承諾三年后可百分百贖回本金，讓投資客感到投資無風險。

    顯然，發(fā)展商摸透了投資客“投資安全才是硬道理”的心態(tài)。

    專家意見

    兩標準判定承諾回報能否實現(xiàn)

    發(fā)展商的各種投資回報承諾確實誘人，但投資者在高回報的承諾下也要冷靜分析。不光要看承諾回報的多少，更要關(guān)心發(fā)展商的投資回報承諾是否落實，自己購買物業(yè)的價格是否合算，同時，所購買的商鋪所處地段是否有商機，商場的管理團隊是否專業(yè)，畢竟相信自己比相信開發(fā)商更有用。商業(yè)地產(chǎn)專家對于判定投資回報承諾能否實現(xiàn)有兩條標準。

    標準1：看是否簽訂了承諾合同。投資者應(yīng)該看開發(fā)商是否能跟自己以合同的形式把投資回報明確下來，而不是僅僅相信開發(fā)商的口頭承諾。另外，如果開發(fā)商本身非常有實力，或是能有一定的有實力的公司在承諾合同中做擔保，能夠簽署連帶責任擔保書，那承諾就更加有保障。如果真的是以銀行擔保、農(nóng)信社直接返租的話，風險相對又會降低一些。

    標準2：看商場是否大部分由發(fā)展商主體經(jīng)營。如果開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)項目全部銷售，把所有風險轉(zhuǎn)移給持有者，這種開發(fā)模式對于投資者和經(jīng)營者來說風險較大。因為將產(chǎn)權(quán)分散出售，會造成眾多業(yè)主難以協(xié)調(diào)，在經(jīng)營上很難有起色，還會導致管理失控。

    同時，也要看商場是否有經(jīng)驗豐富的專業(yè)團隊作后期運營保障。地產(chǎn)專家韓世同特別指出，這需要看發(fā)展商、業(yè)主、經(jīng)營者的謀略，如果三方齊心協(xié)力，或?qū)⒛苓_到預(yù)期目標，但如果一方出了問題，不僅會面臨零回報率的困境，同時，還可能面臨商鋪高空置率、整體經(jīng)營不起來的結(jié)局。

    投資風險“返租”

    曾讓投資者血本無歸

    專業(yè)人士分析，發(fā)展商之所以推出這種可贖回式理財投資，顯然是想有別于以往產(chǎn)權(quán)式商鋪的售后包租、返租銷售。

    早幾年，“返租式經(jīng)營”曾是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盛行的模式。廣州一些大型購物商場，如上下九的名匯大廈、十甫名都、北京路光明廣場和一些專業(yè)市場，都采取這種方式對已出售產(chǎn)權(quán)的商鋪進行售后包租經(jīng)營。當時的做法是：通常合同簽訂的返租年限都達5-10年，開發(fā)商承諾的投資回報率也達到8%以上，業(yè)主按月獲得返租租金。

    不過，由于商場在后期經(jīng)營不善，或開發(fā)商的信譽和支付能力不足，往往無法兌現(xiàn)當初的承諾。如早期的名匯大廈等當初開發(fā)商都曾承諾超過10%甚至12％的投資回報，但后期卻由于發(fā)展商經(jīng)營不善導致無法兌現(xiàn)，讓投資者血本無歸。

    此外，曾經(jīng)以高售價引起投資者追捧的廣州新中國大廈，也不得不面臨被拍賣的下場。據(jù)了解，當年業(yè)主也是以“高額返租”方式買下新中國大廈的商鋪，但是收取了3個月的“返租回報”后，該大廈開發(fā)商因資金鏈斷裂而爛尾，返租租約成了一紙空文。該大廈陷入小業(yè)主、銀行及發(fā)展商之間的三角債中，不得不再次重拍。

    案例分析

    某商場首層商鋪，面積60平方米售價約1萬元/平方米，實際投資60萬元。張小姐采用三年經(jīng)營權(quán)返租給發(fā)展商的方式：

    投資總額年份投資回報率年租金回報月租金回報

    第一年8% 60×8%=4.8萬元4000元

    第二年10% 60×10%=6萬元5000元

    第三年12% 60×12%=7.2萬元6000元

    商鋪

    回購

    三年后假設(shè)張小姐選擇不再投資商鋪，發(fā)展商可以按商鋪銷售原價回購。在保證投資本金基礎(chǔ)上，實際張小姐凈賺18萬元。