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    國家新政下，住宅投資受冷，商業(yè)地產(chǎn)投資受追捧，不少市民期望投資商業(yè)地產(chǎn)，但是摸不著門路。上周，業(yè)內(nèi)人士為我們剖析了襄樊目前商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點。業(yè)內(nèi)人士稱，作為理性的投資者，在投資商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品時，除了要了解商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的特征，還必須全面考慮商業(yè)地產(chǎn)項目的投資因素，以技巧來規(guī)避投資風(fēng)險。

    緊扣“商”字玩投資

    “商業(yè)地產(chǎn)的特性與商業(yè)緊密相關(guān)，為降低風(fēng)險，投資者應(yīng)該緊扣‘商業(yè)’這個主題進(jìn)行投資�！蔽錆h睿麟地產(chǎn)投資顧問有限公司副總經(jīng)理趙煒點撥投資者。

    商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，具有獨特的屬性，它是主要依賴租金收益的長期投資品種，也正是這種獨特的屬性，使得商業(yè)地產(chǎn)投資的成敗受到諸多因素的制約。因此對于投資者來說，投資商業(yè)地產(chǎn)，要掌握投資技巧，這樣才能增大成功的概率。

    趙煒表示，無論是希望商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)本身升值，還是希望租金收益逐年得到提高，都離不開“經(jīng)營”這個主題。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的投資，歸根結(jié)底都是對物業(yè)經(jīng)營的考察。

    ●規(guī)模體量

    商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模體量直接關(guān)系到這個商業(yè)項目的經(jīng)營角色定位，它是定位于行業(yè)的領(lǐng)頭者、追隨者、補(bǔ)缺者亦或是挑戰(zhàn)者，都與它的規(guī)模體量有關(guān)。投資者還要考慮商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)是否合適，是否符合整個大商圈的定位。例如前進(jìn)路商圈，屬于專業(yè)類商圈，主要以經(jīng)營建材為主，在這里投資商業(yè)要看是否符合前進(jìn)路商圈的定位，如果商業(yè)項目是在商圈內(nèi)經(jīng)營百貨業(yè)，那生意肯定不好。

    ●“管家”須精挑細(xì)選

    好的經(jīng)營團(tuán)隊，能夠讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮最大的市場效應(yīng)，這是決定商業(yè)項目的升值空間大小的決定性因素�！肮芗摇彼�平的高低，決定投資收益的高低。趙煒表示，好的“管家”能夠順應(yīng)市場的發(fā)展，不斷主動調(diào)整優(yōu)化經(jīng)營業(yè)態(tài)，使商業(yè)物業(yè)走上良性的發(fā)展軌道。有強(qiáng)勢品牌運營商入駐商業(yè)地產(chǎn)項目就可減小投資者的投資風(fēng)險，在選擇投資時，投資者關(guān)鍵要看強(qiáng)勢品牌運營商是否在商業(yè)項目經(jīng)營中起主導(dǎo)作用，是直接經(jīng)營模式還是管理輸出模式，也就是顧問形式。如果只是搭個牌子，掛羊頭賣狗肉，還是襄樊本土的經(jīng)營者運營，經(jīng)營能力和誠信度就要多打個問號了。

    ●權(quán)限宜集中忌分散

    為了保證后期管理順利進(jìn)行，適當(dāng)?shù)募�中管理十分有必要。因此投資者在選擇物業(yè)時，如果碰到后期管理需要自己親歷親為的（臨街獨立鋪面除外），則應(yīng)該三思而后行。

    趙煒介紹，在國外，“只租不售”的商業(yè)地產(chǎn)運作方式非常普遍，如果急需資金，也可“以REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）打包物業(yè)”。因為商業(yè)地產(chǎn)本身的特性已經(jīng)注定它是一種需要長期持有的投資品，像住宅一樣通過短期的開發(fā)銷售，只會加速其死亡，而不會給投資者帶來任何收益。

    而諸如華中光彩大市場等商業(yè)地產(chǎn)也以事實證明這樣的模式帶來的主動權(quán)效應(yīng)是不可估量的，定位與調(diào)整可以在經(jīng)營過程中不斷更新，直到達(dá)到所要的目的為止。對此趙煒再次提醒，對于部分分割出售的小產(chǎn)權(quán)商鋪，一定要了解后期管理時，管理方是否做到集中管理，如果不能，則要當(dāng)心。

    ●規(guī)劃特點

    投資者要看商業(yè)項目是否具備先進(jìn)商場的內(nèi)部配套，有諸如門前廣場、觀光電梯等先進(jìn)配套設(shè)施。

    ●資深商業(yè)配套

    投資者要看商業(yè)項目是否配有餐飲、娛樂、停車場等一系列配套設(shè)施，能留得住消費者。

    商業(yè)地產(chǎn)外部特點考察

    ●商圈特點

    投資者要看商業(yè)項目在商圈中是否有立足點、競爭力，結(jié)合商圈特點，應(yīng)避開商圈陰面。

    如解放路傳統(tǒng)商圈，居民的消費行為習(xí)慣決定了這個傳統(tǒng)商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)和商鋪價值。例如市民想在解放路商圈逛街，那么肯定是走解放路，到銀泰百貨，穿過人民廣場，走長征路，最后到達(dá)華洋堂百貨，居民已然形成了傳統(tǒng)消費習(xí)慣，這樣一來，也易形成商業(yè)陰面，如在拉美路段、定中街北段及炮鋪街經(jīng)營服裝生意肯定生意就不太好。

    ●經(jīng)營業(yè)態(tài)

    消費者決定經(jīng)營者，經(jīng)營者決定投資者，投資時要看商業(yè)項目的經(jīng)意業(yè)態(tài)是否有市場，是否符合城市大環(huán)境需要。

    ●注重扎堆效應(yīng)

    獨鋪難成市。商業(yè)項目扎堆更有潛力，可促使市場加快成熟，有利于投資。

    趙煒稱，通�？蓪①徫镏行摹⒕频昙皩懽謽窃O(shè)計為商業(yè)金三角，合三為一，實現(xiàn)商業(yè)資源互通互用。比如，現(xiàn)在通常采用的做法是裙樓做購物中心，其他部分可做寫字樓或酒店。“扎堆式”經(jīng)營模式對于資源的集中利用度是非常強(qiáng)的，通過聚集有效人群，可較快培育市場，引發(fā)聯(lián)動效應(yīng)，在三種商業(yè)的互相帶動下，整個商業(yè)地產(chǎn)項目將會良性循環(huán)，逐漸強(qiáng)大。如襄樊萬達(dá)商業(yè)廣場的城市綜合體，就是商業(yè)項目強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的載體。

    ●把握政策大方向

    近日，一則與商業(yè)地產(chǎn)稅收有關(guān)的新聞讓投資者感到擔(dān)憂。報道稱，湖南長沙、株洲、湘潭三市已就稅制改革等一系列問題形成方案，上報國務(wù)院，其中最有分量的一項就包括物業(yè)稅�？梢灶A(yù)見，該方案最終成形之后，物業(yè)稅必將開征，而首當(dāng)其沖的是商業(yè)地產(chǎn)。

    由此可見，投資商業(yè)地產(chǎn)，雖然從目前來看，國家調(diào)控的主要對象是住宅市場，但商業(yè)地產(chǎn)同樣也存在相應(yīng)的來自政策方面的風(fēng)險。因為物業(yè)稅一旦從商業(yè)地產(chǎn)開始征收，勢必會壓縮租金投資收益，而一旦商鋪變?yōu)槔滗伾踔痢八冷仭�，將放大投資失敗。

    其實根據(jù)相關(guān)稅法，圍繞商業(yè)地產(chǎn)各種稅收也是頗多，比如無論是在持有還是租賃階段，都存在房產(chǎn)稅等稅種。而如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)炒作跡象，國家將會從嚴(yán)征收包括房產(chǎn)稅等稅收，從而加大交易成本，也會極大影響到投資，近期北京出現(xiàn)的有關(guān)征收商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅的傳聞已印證了這一點。

    ●持有物業(yè)要耐心

    “從以前的經(jīng)驗來看，除了極個別優(yōu)質(zhì)商鋪外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)很少出現(xiàn)像住宅那樣瘋狂上漲的情形，因此需要投資者耐心持有物業(yè)，否則無法獲取更為豐厚的回報。”趙煒提醒道。

    商業(yè)地產(chǎn)是以租金收入為主要收入來源的長期房地產(chǎn)投資品種，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營過程中，會根據(jù)市場的變化來不斷調(diào)整和改善業(yè)態(tài)，主動符合市場需求，這是一個長期的過程，而這個過程，實際上是商鋪本身不斷升值的過程，一般情況下，5年以上回報才初見端倪。因此如像住宅一樣進(jìn)行短期炒賣，極有可能錯過獲得更多收益的機(jī)會。

    趙煒說，全面考慮商業(yè)地產(chǎn)項目的內(nèi)、外部因素之外，投資商業(yè)地產(chǎn)需要更多的資金，這需要投資者根據(jù)自身的實力來綜合考量。投資商業(yè)地產(chǎn)，極少能夠借助按揭貸款，如規(guī)定首付在五成以上，無法享受到優(yōu)惠利率，以及貸款年限只有5—10年，這些都對投資者提出了更高的資金要求。因此，投資商業(yè)地產(chǎn)項目，投資者還是應(yīng)該謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。