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    地產(chǎn)論壇之商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)終于出人頭地了。在住宅地產(chǎn)哭喊連天的情況下，從陪嫁丫頭轉(zhuǎn)身為搶手新娘，其中最大的陽謀家非“新國十條”莫屬。

    回顧商業(yè)地產(chǎn)做丫頭的日子，雖偶有風(fēng)光，但多數(shù)被全國租金第一的恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗斥為三流，希望自洗塵垢，讓面貌煥然一新，不要“對不起百姓、對不起國家”。

    商業(yè)地產(chǎn)雖為新娘，但也是偏房。雖然專家學(xué)者們掐指一算：日后必扶正，但資金、耐心和稅收是三大攔路虎，如何跨越很考智慧。

    慶幸的是，路很長，但商業(yè)地產(chǎn)已在路上。

    商業(yè)地產(chǎn)成新政下“完卵”

    商業(yè)地產(chǎn)是新政覆巢之下的完卵。由于本次新政劍指住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)幸免于難，成為投資客和開發(fā)商的避風(fēng)港。新政以來，保利、萬科、綠地等知名房企都加大力度進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，涉及資本達(dá)千億元以上。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，今年上半年五成品牌房企非住宅對利潤貢獻(xiàn)率20%，比去年有所上升。

    “商業(yè)地產(chǎn)未受新政影響”，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一介紹，1-7月份全國辦公樓和商業(yè)營運用房銷售增速39.4%、36.6%，但住宅銷售面積增速僅僅為7.1%。1-7月份商業(yè)銷售額同比增長47.9%，住宅為11.7%。此外，投資開工面積方面，辦公樓、商業(yè)營運的情況也高于住宅。

    “商業(yè)地產(chǎn)從陪嫁的丫頭到現(xiàn)在搶手的新娘”，今典集團(tuán)董事長張寶全一語中的，他指出，中國地產(chǎn)有史以來，商業(yè)地產(chǎn)基本上就是一個陪嫁的丫頭的位置。比如覺得這個地方?jīng)]有酒店不好，能不能在規(guī)劃里加一個酒店，把酒店作為小區(qū)配套，并不是地區(qū)需要的商業(yè)物業(yè)。目前大部分小區(qū)商業(yè)配套包括酒店，大部分都處于非盈利狀態(tài)或者說依然是虧損的狀態(tài)。

    升值是商業(yè)地產(chǎn)吸金魅力

    仿佛一夜之間，開發(fā)商都開了竅，一窩蜂地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。在平安物業(yè)投資管理有限公司董事長兼CEO鄒益民看來，除了中央多次新政都針對住宅市場，從政治上打通開發(fā)商的任督二脈外，真正讓開發(fā)商動心的是商業(yè)地產(chǎn)的吸金大法魅力。“做商業(yè)地產(chǎn)可以分享到資產(chǎn)升值這個時段所給你帶來的豐厚的利潤”，他認(rèn)為，房地產(chǎn)的升值其實最主要的還是土地的升值，在土地上面所附著的建筑物也有升值的空間。如上海的新天地附近，十年前在那里的樓面地價大概2000元/平方米，那時住宅價格也才6000元/平方米。但現(xiàn)在那地方樓面地價已去到3萬—4萬元/平方米，也就是土地成本已上漲15-20倍，如果開發(fā)住宅當(dāng)時只能賣6000元/平方米，但若做商業(yè)地產(chǎn)持有到現(xiàn)在，就能享受到土地升值帶來的升值空間。

    金地集團(tuán)董事長凌克用金地開發(fā)物業(yè)對比來佐證商業(yè)地產(chǎn)的吸金魅力，北京金地國際花園建筑面積40萬平方米，其中住宅25萬平方米，辦公樓15萬平米。其中投資住宅的時候花了3年時間把它賣掉，投資回報在兩倍左右。投資辦公樓是1.5億美元，近期對辦公樓做的一個估值，在6億美元左右。也就是說辦公樓投資了6年，光資產(chǎn)增值就有4倍多的回報。

    除了商業(yè)地產(chǎn)的吸金優(yōu)勢，低地價、城市化消費需求增加、上市公司業(yè)績要求等也是開發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的緣由。與會大部分專家都認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)由于帶有政府的政績需求，商業(yè)用地雖然也要招拍掛，但因為政府希望做這些東西，開發(fā)商可能跟政府談到一個比較好的地價，最起碼比住宅更有吸引力的一個地價。廣州、北京、上海等地都出現(xiàn)過商業(yè)地塊設(shè)置苛刻的條件進(jìn)行內(nèi)定。

    競爭能擺脫商業(yè)地產(chǎn)三流地位

    萬馬奔騰，逐鹿商業(yè)地產(chǎn)，在恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗看來是好事，因為競爭能促使商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。來自香港的恒隆地產(chǎn)是全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最成功的企業(yè)，目前全國租金第一，陳啟宗在觀摩過全國大多數(shù)商業(yè)項目之后，得出的結(jié)論是：現(xiàn)在全國大中城市大部分商業(yè)項目都是三流項目，差勁得不得了。“老外有句話，在一個瞎子國度里，要是你有一只眼睛，你就是皇帝”，陳啟宗認(rèn)為，雖然很多人在商業(yè)地產(chǎn)賺了很多錢，但他的答案是因為競爭缺少，沒有競爭，猴子就變王了。10、20年，中國商業(yè)地產(chǎn)競爭的水平不夠，很多人雖然沒有做出世界級水平的東西，但是還可以賺錢。

    正因為中國做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商水平低，恒隆地產(chǎn)從香港進(jìn)軍內(nèi)地市場，就避開萬科、華潤等眾人逐鹿的住宅市場，專攻商業(yè)地產(chǎn)。陳啟宗希望有更多的優(yōu)秀商業(yè)開發(fā)商出現(xiàn)，因為中國實在太大，機(jī)會太多，現(xiàn)在全國大中城市的三流項目是浪費了土地資源，對不起老百姓、對不起國家。

    “實際上在中國做商業(yè)地產(chǎn)，真正成功有多少？不多。”新城市集團(tuán)董事長曹志偉也認(rèn)為目前中國商業(yè)地產(chǎn)很不成功，“中國最成功做商業(yè)地產(chǎn)的，純粹是官商地產(chǎn)。地有多少不是招商引資進(jìn)去，都是戴帽子指定給他的。那個基礎(chǔ)價格非常便宜，傻瓜都會做。”1-7月份全國辦公樓和商業(yè)營運用房銷售增速39.4%、36.6%，商業(yè)銷售額同比增長47.9%。———中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一去年恒隆地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)回報率31%，但這個回報率不是第一天就能拿到的，平均來說要經(jīng)過15年。———恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗房地產(chǎn)的升值最主要的還是土地的升值，如上海的新天地附近，十年前樓面地價大概2000元/平方米，但現(xiàn)在樓面地價已去到3萬-4萬元/平方米。———平安物業(yè)投資管理有限公司董事長兼CEO鄒益民

    商業(yè)地產(chǎn)攔路虎

    資金是商業(yè)地產(chǎn)第一攔路虎

    商業(yè)地產(chǎn)雖說是下一個十年房地產(chǎn)開發(fā)的方向，但資金、耐心和稅收等攔路虎考驗著開發(fā)商“西天取經(jīng)”決心。商業(yè)地產(chǎn)不像住宅開發(fā)可實現(xiàn)資金的快速流轉(zhuǎn)，而需要長期的積壓資金，而中國多數(shù)房企負(fù)債率都超過70%，資金成了他們開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的第一個攔路虎。平安物業(yè)投資管理有限公司董事長兼CEO鄒益民認(rèn)為，目前中國房企大部分嚴(yán)格講是一個住宅工廠，處于買地、蓋房、銷售、回款、再買地這樣一個循環(huán)系統(tǒng)中，希望貨如輪轉(zhuǎn)，真正積累下來資產(chǎn)很多都是現(xiàn)金換成的土地，難以有資金積壓下來對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行長期持有經(jīng)營。另外，商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，可能會壓斷資金鏈，開發(fā)商對此非常慎重，因為做住宅的話，如果你碰到市場不好，本來打算賣1萬塊的樓，賣5000塊錢，肯定可以賣出去。但是商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于不好的情況下，你想半價賣出去，也不見得能夠。

    追求快速的資金來實現(xiàn)規(guī)模的壯大，也讓開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)項目時候急功近利，把商業(yè)當(dāng)成住宅一樣賣散，這種不耐心導(dǎo)致商業(yè)項目的定位、經(jīng)營出現(xiàn)問題，從而做爛項目。與會的商業(yè)地產(chǎn)專家都認(rèn)為，賣散的商業(yè)項目是不成功的項目，是三流的項目。商場賣散的話，整個商場定位都會出現(xiàn)問題，每個小業(yè)主有權(quán)在他的鋪頭賣想賣的東西，這邊是賣高檔服裝，那邊是賣咸鴨蛋的，那商場根本沒有辦法做下去。

    決定商業(yè)地產(chǎn)的價值就是它的租金。恒隆地產(chǎn)做到全國租金第一，每一個項目運營大概花了15年。“大概二三年前，我把所有香港上市的房地產(chǎn)公司，包括本地香港的，還有內(nèi)地到香港上市的，把他們都集合起來，我看了一下，他們每平方米的租金大概是多少。我們是第一，是第二名的2.2倍，是最差的9倍”，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗亮出如何做到全國租金第一的秘訣：耐心。去年恒隆地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)回報率31%，但這個回報率不是第一天就能拿到的，平均來說要經(jīng)過15年。7年才能把它蓋起來，蓋起來后，開始的租金回報率大概4%-5%，然后把它養(yǎng)大，調(diào)整定位、正確運營，養(yǎng)到8年左右，才能達(dá)到31%的回報率。

    新城市集團(tuán)董事長曹志偉還道出了商業(yè)地產(chǎn)的稅收問題。物業(yè)稅(專題 論壇)早就在商業(yè)地產(chǎn)征收了，無論是自己用還是出租給別人。如果出租給別人，先交12%房產(chǎn)稅，再還有5%附加費，如果商業(yè)地產(chǎn)交足稅，100元租金收入拿到手的不超過60元，加上高額的物業(yè)管理費，回報率趕不上銀行貸款利息。

    資金解決之道

    在開發(fā)環(huán)節(jié)，銀行貸款最便宜最適合

    商業(yè)地產(chǎn)沒資金只能是空中樓閣，在博鰲論壇上專家們也為如何解決資金問題出謀劃策：啟用商業(yè)地產(chǎn)基金，再對接REITs、保險資金。

    “未來十年商業(yè)地產(chǎn)如火如荼是趨勢，商業(yè)地產(chǎn)需要大量的錢，但是很多開發(fā)商沒有那么多錢”，高和投資董事長蘇鑫認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)資金有兩個破冰的渠道，第一，R E IT s，五六年前大家就在討論REITs，現(xiàn)在可能會出來。但它的方向應(yīng)該是廉租房市場；第二、7月30日公布的保險投資運用管理暫行規(guī)定準(zhǔn)許保險公司使用總資產(chǎn)的10%投資不動產(chǎn)，預(yù)計千億資金用在商業(yè)地產(chǎn)上。但這兩個渠道目前還是初生牛犢，想解燃眉之急難度還是非常大的。蘇鑫進(jìn)一步指出，商業(yè)地產(chǎn)資金出口應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)基金，這與他們之間的共同訴求點有關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)基金有特定屬性，首先他追求的是安全性，可承受比較低的回報，需要有穩(wěn)定收益，他看中的是長期資產(chǎn)價值增值，這種錢絕對不會投機(jī)、炒住宅，而商業(yè)地產(chǎn)可滿足它。由于商業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)資金需求也不一樣，開發(fā)環(huán)節(jié)、養(yǎng)商環(huán)節(jié)、成熟持有環(huán)節(jié)需要不同資金配置，商業(yè)地產(chǎn)基金最適合進(jìn)入的就是商業(yè)地產(chǎn)后兩個環(huán)節(jié)，就是養(yǎng)商環(huán)節(jié)、成熟持有環(huán)節(jié)。從國外經(jīng)驗來說，最終商業(yè)地產(chǎn)的擁有者應(yīng)該是機(jī)構(gòu)投資者，但是現(xiàn)在國內(nèi)沒有，但可以用商業(yè)地產(chǎn)基金進(jìn)行事先嫁接。成熟后，再可以跟REITs、保險資金對接。

    世邦魏理仕首席運營官金勇認(rèn)為，由于商業(yè)地產(chǎn)周期比較長，必須做好風(fēng)險和回報不同的配比，這也是創(chuàng)新的方式。商業(yè)地產(chǎn)前7年或者前5年，回報率實際上不夠付銀行貸款，因此在養(yǎng)商環(huán)節(jié)、成熟持有環(huán)節(jié)銀行貸款一點意義都沒有，但在開發(fā)環(huán)節(jié)，銀行貸款是目前最便宜最適合的貸款。

    成功者建言

    陳啟宗：是萬科，同時也是恒隆，是不可能的

    要是想在商業(yè)地產(chǎn)成功，除了選址好、設(shè)計好、建筑好，最重要的是思維方式對頭，住宅和商業(yè)開發(fā)完全是兩種思維方式，想同時是萬科，也同時是恒隆，是不可能的。首先我們要先承認(rèn)一個人不可能既是姚明又是李寧。兩者都是世界上最優(yōu)秀的運動員之一，但是李寧打籃球不會最好，姚明不能跳馬，搞不好會把骨頭摔斷。同樣住房有最優(yōu)秀的，商業(yè)房地產(chǎn)也有最優(yōu)秀的，但是兩者是混不起來的。

    搞住宅和搞商業(yè)是兩種完全不同的思維方式。搞住房是一個量的問題，你必須做大。搞商業(yè)房地產(chǎn)是一個質(zhì)的問題，質(zhì)一定要好。搞住房是要賣的，搞商場是不能賣的。做住宅要快，做商場不能快。做住宅你要快，要有一個很好的管理系統(tǒng)，最少你要能夠快，建筑要快，資金流轉(zhuǎn)要快，賣房子要快。做商業(yè)最重要的是從經(jīng)驗累積而來的知識。