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    近日，記者采訪中接觸到了不少寫字樓的投資人，他們無意間向記者透露，目前的寫字樓投資黃金周期在5年左右，收益最大化。就像食品的保鮮期一樣，過了就不新鮮了，不但收益打折扣，而且有可能砸到手上。都說寫字樓是中長線的投資，在國外不少的寫字樓更是公司資產(chǎn)最好的載體之一，為什么在成都的寫字樓投資圈中會有投資5-8年為“保鮮期”的說法。

　　5年內(nèi)必出手投資者信奉“保鮮期”

　　不少做過寫字樓投資的人都會發(fā)現(xiàn)這樣一個現(xiàn)象：凡是投入運營在3年、5年以下的甲級寫字樓，其租金普遍高于投入運營在5年以上的寫字樓物業(yè)。運營超過5年的寫字

　　樓都或多或少的面臨著品質(zhì)客戶流失的境地，隨之而來的就是租金下跌、物業(yè)品質(zhì)降低、空置率增高等局面。

　　“住宅是一種‘生活資料’，而寫字樓是一種‘生產(chǎn)資料’。住宅如果租不掉，可以自己住，但寫字樓租不出去的時候，只能閑置，這樣不但不會產(chǎn)生利潤，反而會消耗資金。因此投資風(fēng)險比較大。”成都的孫先生如是說。盡管明知投資風(fēng)險很大，但是后期的收益卻刺激著孫先生一次次進軍成都寫字樓市場。在長期投資寫字樓的過程中孫先生也摸索出這樣一個規(guī)律：無論多優(yōu)+秀的甲級寫字樓都必須在5年內(nèi)出手，才能保證其價值，獲得理想收益。一旦超過5年，必然會面臨著折價的尷尬。

　　曾經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士稱，成都寫字樓的黃金投資期不過5年。盡管此觀點并非人人認(rèn)同，但隨著不少甲級寫字樓在5年后頹然失色，其中不乏業(yè)界公認(rèn)的部分甲級寫字樓，我們不禁反思：難道成都寫字樓真的難逃“五年之癢”？

　　配置低損耗大拖累寫字樓周期短

　　為什么成都寫字樓保鮮期不會超過5年？一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與寫字樓的前期配置和后期物業(yè)都有關(guān)系。成都的寫字樓在后期維護、物業(yè)增值、保值方面做得不盡如人意。在前期或許能夠達到業(yè)主的理想收益，但是在超過5年、8年后，不僅物業(yè)的投資回報率降低，而且物業(yè)的品質(zhì)也開始下降，不能做到‘可持續(xù)發(fā)展’。“舉一個簡單例子，我們從寫字樓的車位配置來看，一般來說，關(guān)注到這一點的人不多，但是車位配置在商務(wù)辦公中有著非常重要的意義。與住宅按戶來配置不同，寫字樓一般是按辦公面積來配置。不少的寫字樓對外宣傳自己有幾百上千個客戶，看似很多，結(jié)果按辦公面積一算，300、400平方米才一個車位。等到使用了幾年，這個寫字樓入住飽和了就會發(fā)現(xiàn)車位嚴(yán)重不足。一些公司不得已只好搬走。”

　　車位比僅僅是前期配置的一個方面，包括大堂、電梯、過道等很多的配置上，還與沿海和香港等地的寫字樓存在很大的差距。而后期的物業(yè)服務(wù)上也因為損耗的問題，讓寫字樓在先天不足，后天壓力大的情況下老化得更快。尤其，有的寫字樓主是拆零銷售，運營者不得不面對無數(shù)小業(yè)主，分散的業(yè)權(quán)使得寫字樓在后期維護過程中難以提高效率，種種問題疊加起來，導(dǎo)致了產(chǎn)品的老化，品牌形象被消解，保鮮期被大大壓縮。

　　開發(fā)商練足內(nèi)功做長寫字樓投資年限

　　成都寫字樓從2007年開始，新增供應(yīng)量以每年31%的速度推陳出新。在汲取老一代寫字樓的經(jīng)驗上，新寫字樓在配置、細(xì)節(jié)、硬件軟件設(shè)施上都力臻完美。如新希望國際、華樣年·美年廣場、天合·凱旋廣場等項目，均以出色的硬件軟件設(shè)施而備受投資者青睞。

　　不同檔級的寫字樓在硬件配備上標(biāo)準(zhǔn)不同。但無論硬件配置標(biāo)準(zhǔn)如何，純寫字樓的層高、隔間設(shè)置、大堂和走廊寬度高度及電梯數(shù)量、茶水間、洗手間等公共設(shè)施決定了辦公環(huán)境是否舒適，從而影響后期的租金走向及理想的投資年限。如何把寫字樓做得更出色？如何做長寫字樓投資年限？值得成都寫字樓開發(fā)商思考。

　　“目前市場上缺少的不是寫字樓，而是能夠保證10年、20年也不會‘變質(zhì)’的高品質(zhì)寫字樓”。天合·凱旋廣場營銷總監(jiān)張翼告訴記者。他認(rèn)為，寫字樓要想在投資年限上延長，提高配置和加強后期的物業(yè)管理都是非常重要的。比如電梯，除了常見的電梯數(shù)量和速度，轎廂的大小，容量等也是衡量的重要標(biāo)準(zhǔn)；再比如大堂，大堂是整個寫字樓的形象，大堂的面積和層高都將直接影響到未來入住公司的形象。據(jù)悉，天合·凱旋廣場就擁有獨立于主樓身之外的挑高12.8米近千平方米的雙大堂設(shè)計，而且還做出了總裁私人高端配置給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的專屬空間。

　　富力地產(chǎn)成都公司營銷總監(jiān)李紅超也對記者說，寫字樓的投資年限與寫字樓的配置有很大關(guān)系，包括外立面、層高、內(nèi)部的辦公體系都將影響到寫字樓的投資年限。而富力天匯中心不僅擁有4.05米的層高，5A智能化服務(wù)系統(tǒng)等高配，而且采用了精裝的方式來保證寫字樓品質(zhì)。