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    昨日，杭州市出臺(tái)《杭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），對(duì)“新國(guó)十條”進(jìn)行細(xì)化�！兑庖�(jiàn)》規(guī)定，自本實(shí)施意見(jiàn)發(fā)布之日起，暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房（含二手存量房），同時(shí)，停止執(zhí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策，恢復(fù)征收房地產(chǎn)登記等相關(guān)收費(fèi)。
　　意見(jiàn)說(shuō)，非本市居民在本市購(gòu)買商品住房申請(qǐng)貸款的，應(yīng)提供從申請(qǐng)之日起算的前兩年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。
　　意見(jiàn)要求，落實(shí)差別化信貸政策，各商業(yè)銀行對(duì)居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）貸款購(gòu)買商品住房的，其首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。
　　意見(jiàn)明確，加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理，全面規(guī)范商品房預(yù)售條件，嚴(yán)格加強(qiáng)商品房預(yù)售管理。申請(qǐng)商品住房預(yù)售許可時(shí)應(yīng)申報(bào)每套房屋價(jià)格，實(shí)行一房一價(jià)，銷售時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)并一次性公開(kāi)銷售，提高銷售價(jià)格的，需經(jīng)物價(jià)管理部門備案并公示。
　　意見(jiàn)還要求落實(shí)差別化稅收政策。對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，稅務(wù)部門要加強(qiáng)稅務(wù)稽查，嚴(yán)格土地增值稅清算管理。
　　與此同時(shí)，杭州市明確加大保障性住房建設(shè)力度。據(jù)悉，2010年，杭州市區(qū)開(kāi)工建設(shè)保障性住房（含拆遷安置房）540萬(wàn)平方米，通過(guò)收購(gòu)、采購(gòu)二手存量住房以及普通商品住房，增加保障性住房房源。
　　據(jù)杭州市房管局介紹，截至9月30日，市區(qū)可售商品住房21917套，面積299.5萬(wàn)平方米，同比分別增加35.2%和30.7%。

    A 【針對(duì)購(gòu)房者】
    購(gòu)買商品住房的政策變化
    家庭限新購(gòu)一套商品住房
    自本實(shí)施《意見(jiàn)》發(fā)布之日起，暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房（含二手存量住房）；嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的規(guī)定；對(duì)違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。
    事實(shí)上，杭州的“限購(gòu)令”并未像深圳般嚴(yán)厲，“每個(gè)家庭只能新購(gòu)一套住房”，也就意味著該家庭無(wú)論此前是否有房、有多少房，都還可以再購(gòu)一套房。
    取消購(gòu)房補(bǔ)貼
    停止執(zhí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策，恢復(fù)征收房地產(chǎn)登記等相關(guān)收費(fèi)。在今年1月頒布的“杭29條”中規(guī)定：在市區(qū)首次購(gòu)買140平方米以下的普通住房，將給予房款總額1.3%的購(gòu)房補(bǔ)貼；在市區(qū)僅有一套住房，在2010年1月1日至2010年12月31日期間出售住房，并重新購(gòu)買普通住房，給予房款總額1.3%的購(gòu)房補(bǔ)貼。此次細(xì)則出臺(tái)，意味著這一補(bǔ)貼取消。
    非唯一住房契稅3%
    對(duì)購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅，即稅率1.5%。對(duì)購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。購(gòu)買的普通住房不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策，按3%稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。
    非改善型第二套住房公積金停貸
    落實(shí)差別化住房公積金信貸政策。市民連續(xù)繳存住房公積金一年以上的，方可申請(qǐng)住房公積金貸款。對(duì)家庭購(gòu)買首套自住房的，住房公積金貸款予以優(yōu)先保障；對(duì)購(gòu)買非改善型第二套住房的家庭暫停發(fā)放住房公積金貸款；對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的家庭停止發(fā)放住房公積金貸款。
    “對(duì)購(gòu)買非改善型第二套住房的家庭暫停發(fā)放住房公積金貸款”一句值得關(guān)注，但對(duì)于“非改善型第二套住房”依舊缺乏鑒定標(biāo)準(zhǔn)。
    貸款首付三成，三套房停貸
    落實(shí)差別化信貸政策，各商業(yè)銀行對(duì)居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）貸款購(gòu)買商品住房的，其首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。此款可視為對(duì)中央出臺(tái)的樓市調(diào)控政策的重申，而這些信貸政策已幾乎在杭普遍實(shí)施與貫徹。
    外地人購(gòu)房門檻細(xì)化
    嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)非本市居民在本市購(gòu)買商品住房申請(qǐng)貸款的，應(yīng)提供從申請(qǐng)之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。
    根據(jù)細(xì)則，只要符合納稅及社保繳納要求的外地購(gòu)房者依然可以購(gòu)房。另外需要注意“前2年內(nèi)”幾個(gè)字，這在此前的任何條款包括9月29日出臺(tái)的二次調(diào)控內(nèi)容中均未提及。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉是對(duì)外地人購(gòu)房門檻更人性的細(xì)化。
    保障房門檻降低
    經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房受眾擴(kuò)大
    放寬經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房準(zhǔn)入條件，加大困難家庭住房保障力度。市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的準(zhǔn)入條件逐步擴(kuò)大至人均可支配收入低于上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入80%以下的住房困難家庭，廉租住房供應(yīng)對(duì)象的準(zhǔn)入條件逐步擴(kuò)大至低保標(biāo)準(zhǔn)2.5倍（含）以下住房困難家庭，以提前兩年實(shí)現(xiàn)省政府確定的住房保障工作目標(biāo)。
    保障住房模式轉(zhuǎn)變
    實(shí)施意見(jiàn)還明確要加大保障性住房建設(shè)力度，2010年市區(qū)開(kāi)工建設(shè)保障性住房（含拆遷安置房）540萬(wàn)平方米，通過(guò)收購(gòu)、采購(gòu)二手存量住房以及普通商品住房，增加保障性住房房源。同時(shí)，研究制定公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，出臺(tái)公共租賃住房建設(shè)管理辦法，明確公共租賃住房建設(shè)管理的目標(biāo)任務(wù)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、管理模式、準(zhǔn)入退出機(jī)制等。
    著名房產(chǎn)評(píng)論員丁建剛分析認(rèn)為，除再度提及增加保障性住房房源外，細(xì)則還特別強(qiáng)調(diào)了公共租賃房的模式，意味著保障性住房模式的根本轉(zhuǎn)變。至于如何“收購(gòu)、采購(gòu)二手存量住房以及普通商品住房”，則要看政府希望保障性住房解決到什么程度，覆蓋什么人群。“這一說(shuō)法，至少表明了態(tài)度認(rèn)清了自己的責(zé)任，將緩解低收入家庭尤其是買不起商品房的家庭的困難�！�

    B 【針對(duì)開(kāi)發(fā)商和中介企業(yè)】
    市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)
    重申一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售方案銷售商品房。申請(qǐng)商品住房預(yù)售許可時(shí)應(yīng)當(dāng)申報(bào)每套房屋價(jià)格，實(shí)行一房一價(jià)，銷售時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)并一次性公開(kāi)銷售，提高銷售價(jià)格的，需經(jīng)物價(jià)管理部門備案并公示。
    商品房預(yù)售資金將受監(jiān)管
    嚴(yán)格執(zhí)行省有關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，將商品房預(yù)售資金納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，降低購(gòu)房者資金風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。
    加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管
    商品房實(shí)行代理銷售的，應(yīng)當(dāng)委托在房產(chǎn)主管部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在顯著位置進(jìn)行公示；額外提供的延伸服務(wù)項(xiàng)目，需事先向當(dāng)事人說(shuō)明，并在委托合同中明確約定，不得分解收費(fèi)項(xiàng)目和強(qiáng)制收取代書費(fèi)、銀行按揭服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員不得炒賣房號(hào)，不得在代理過(guò)程中賺取差價(jià)，不得慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”，不得發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實(shí)的信息。
    規(guī)范土地市場(chǎng)
    高出區(qū)域均價(jià)1倍以上的項(xiàng)目土地增值稅征率為5%
    稅務(wù)部門要進(jìn)一步做好土地增值稅的征收管理工作，市區(qū)除保障性住房外，普通住房的土地增值稅預(yù)征率為2%，非普通住房（包括排屋、別墅）、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預(yù)征率為3%，住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)高于項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)脮r(shí)新建商品住房平均價(jià)格1倍以上的土地增值稅預(yù)征率為5%。同時(shí)，對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，稅務(wù)部門要加強(qiáng)稅務(wù)稽查，嚴(yán)格土地增值稅清算管理。
    土地款首付五成，余款支付不超1年
    土地出讓后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂土地出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)，受讓企業(yè)必須繳納土地價(jià)款50%的首付款，余款按合同約定及時(shí)繳納，付款時(shí)間不得超過(guò)1年。