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    世邦魏理仕第三季度寫字樓報(bào)告印證了成都商報(bào)秋交會(huì)前曾經(jīng)做出的預(yù)測———成都寫字樓進(jìn)入“百銀時(shí)代”，即平均租金報(bào)價(jià)破百元正逐步實(shí)現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，第三季度優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均租金報(bào)價(jià)為94.9元/月/平方米，相比上一季度增長6.7%，平均售價(jià)報(bào)價(jià)為13677/平方米，較上一季度增長12.6%。

    除了甲級寫字樓的平均租金報(bào)價(jià)未變外，頂級和乙級寫字樓的平均租金報(bào)價(jià)都有攀升。

    盡管有17萬平方米的新增供應(yīng)，但需求和租賃活躍旺盛，空置率并未提高。寫字樓租金與租賃活躍度的區(qū)域也有所變化，傳統(tǒng)CBD正遭遇挑戰(zhàn)。

    【數(shù)據(jù)】

    135.00根據(jù)寫字樓軟硬件環(huán)境等綜合因素，成都二季度頂級寫字樓的租金報(bào)價(jià)是135.00元/平方米，甲級是104.80元/平方米，乙級是81.00元/平方米。三季度除了甲級維持不變化，頂級和乙級寫字樓的租金報(bào)價(jià)分別上漲至139.40元/平方米和82.50/平方米。

    42.1%傳統(tǒng)CBD、東大街、人民南路、領(lǐng)事館路、天府大道北段五大區(qū)域中，平均租金最高的是人民南路，達(dá)到115.4元/平方米，空置率也最高，為42.1%。

    90兩大金融板塊東大街沿線、天府大道沿線的租金雙雙突破90元大關(guān)，分別為95.6元/平方米、92.9元/平方米。

    報(bào)告分析，成都三季度寫字樓的平均租金由于部分高端項(xiàng)目的入市而有所拉高，但多數(shù)現(xiàn)有項(xiàng)目租金趨于平穩(wěn)，部分供應(yīng)集中區(qū)域的分散業(yè)權(quán)項(xiàng)目將面臨較大的競爭壓力。而售價(jià)上升幅度大是因?yàn)樾氯胧械捻?xiàng)目都是較為高端的寫字樓項(xiàng)目，在研究樣本中甲級寫字樓所占的份額有所提高。

    從具體的數(shù)字看，根據(jù)寫字樓軟硬件環(huán)境等綜合因素，二季度頂級寫字樓的租金報(bào)價(jià)是135.00元/平方米，甲級是104.80元/平方米，乙級是81.00元/平方米。三季度除了甲級維持不變化，頂級和乙級寫字樓的租金報(bào)價(jià)分別上漲至139.40元/平方米和82.50/平方米。成都商報(bào)曾經(jīng)做過預(yù)測，品牌開發(fā)商進(jìn)駐成都并將寫字樓的前沿理念———精裝產(chǎn)品、頂級配置、人性化關(guān)懷帶到成都，預(yù)計(jì)兩、三年內(nèi)，成都寫字樓將實(shí)現(xiàn)迅速升級換代，平均租金突破100元/平方米。從真實(shí)的數(shù)據(jù)來看，“百銀時(shí)代”正在步步逼近。

    新增17萬平方米供應(yīng)

    但需求旺盛

    盡管租金和售價(jià)的漲幅都比較猛烈，但是市場仍然快速消化掉高達(dá)178000平方米的新增供應(yīng)量，購買需求和租賃需求都很旺盛，使空置率與上季度基本持平，約為28.9%。

    世邦魏理仕分析師認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場在本季度開始出現(xiàn)顯著的轉(zhuǎn)變，表現(xiàn)為供應(yīng)和需求均呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢和增長動(dòng)力的跡象。第三季度新增供應(yīng)并投入使用的寫字樓主要包括兩棟國際甲級項(xiàng)目，分別是仁恒置地廣場和航天科技大廈，這兩個(gè)項(xiàng)目代表了成都寫字樓品質(zhì)的新水準(zhǔn)，前者更是被廣泛地認(rèn)為是目前成都是最好的寫字樓，也是租金報(bào)價(jià)最高的，其租賃情況比較樂觀。預(yù)計(jì)第四季度還有約161000平方米的寫字樓入市，所以市場總體空置率很可能還會(huì)上漲，預(yù)計(jì)會(huì)超過30%。

    傳統(tǒng)CBD受巨大挑戰(zhàn)

    租金報(bào)價(jià)最低

    從區(qū)域上來看，傳統(tǒng)CBD即天府廣場周邊的寫字樓雖然還保持較高的出租率，但租金已經(jīng)成為五大區(qū)域中最低的。隨著租戶搬遷，傳統(tǒng)CBD區(qū)域?qū)⒔邮芫薮筇魬?zhàn)。

    傳統(tǒng)CBD、東大街、人民南路、領(lǐng)事館路、天府大道北段五大區(qū)域中，平均租金最高的是人民南路，達(dá)到115.4元/平方米，空置率也最高，為42.1%。成都市著力打造的兩大金融板塊東大街沿線、天府大道沿線的租金雙雙突破90元大關(guān)，分別為95.6元/平方米、92.9元/平方米，天府大道北段的空置率低至14.1%，可見區(qū)域的發(fā)展力與受歡迎程度。傳統(tǒng)CBD的平均租金最低，僅87.3元，雖然空置率也是最低，但近兩年難免遭遇搬遷潮。

    值得一提的是，地鐵一號線的通車使得天府大道沿線和地鐵口的寫字樓有較高的報(bào)價(jià)和競爭力，租賃活躍。

    供應(yīng)高峰2012年到來

    乙級寫字樓壓力大

    對于寫字樓市場一直以來較為擔(dān)心的供應(yīng)高峰，世邦魏理仕做了一個(gè)較為詳細(xì)的分析，從圖表來看，2010年、2011年的供應(yīng)量基本持平約90萬平方米，2012年這一數(shù)據(jù)將達(dá)到近140萬平方米，其中頂級寫字樓、甲級寫字樓的供應(yīng)量都不會(huì)太大，分別約為15萬平方米左右，數(shù)量高達(dá)約110萬平方米的供應(yīng)都將是乙級寫字樓，這一年也是供應(yīng)高峰出現(xiàn)之時(shí)，之后供應(yīng)量將大幅回落。

    從項(xiàng)目個(gè)數(shù)來看，目前頂級、甲級寫字樓全市分別為3個(gè)、14個(gè)，乙級寫字樓有41個(gè)，但是乙級的空置率并不高，為三種寫字樓的最低的23.4%。但是預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)，隨著供應(yīng)量的上升，需求和租賃壓力很大。

    【聲音】

    現(xiàn)在，成都的寫字樓開發(fā)規(guī)模上去了，但要投入使用還早。未來2～3年500萬平方米的體量對于一個(gè)千萬級人口的城市，對于一個(gè)輻射西部，雄心勃勃生機(jī)盎然的城市來說遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

    四川新希望房地產(chǎn)總經(jīng)理曾德浩

    經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對外交流、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展都對寫字樓提出了要求，500萬平方米不是一個(gè)不可消化的天文數(shù)字，城市不斷發(fā)展，寫字樓也迎來了快速發(fā)展的機(jī)遇。

    成都萬瑞置業(yè)總經(jīng)理張旭

    10年前成都寫字樓市場呈棒槌形，商住樓和老辦公樓占據(jù)中間位置。五、六年很多還在酒店辦公的公司現(xiàn)在都搬進(jìn)了純商務(wù)寫字樓，這還只是起步。經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求高效率，分區(qū)域出現(xiàn)的寫字樓集群正好滿足了這個(gè)要求。

    成都泰然房產(chǎn)總經(jīng)理謝娟

    成都大量中小企業(yè)對寫字樓關(guān)注是因?yàn)橥顿Y自用兼宜，空間其實(shí)很大。500萬平方米、1000萬平方米，未來5～8年投入市場，相信不會(huì)超過承受力。