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    2010年國(guó)家宏觀調(diào)控政策密集出臺(tái)，全國(guó)樓市觀望情緒開始加重。調(diào)控主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響較小，尤其是在信貸政策上，“限購(gòu)令”并不針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)。因此，作為商業(yè)地產(chǎn)投資主力的商鋪投資逐漸成為業(yè)內(nèi)外人士關(guān)注的焦點(diǎn)。

    投資商鋪的購(gòu)房者，在投資觀念上應(yīng)當(dāng)注意所投資的物業(yè)的保值性以及它的投資收益率。消費(fèi)者在投資商業(yè)物業(yè)的時(shí)候，需要相比住宅物業(yè)更為成熟的投資理念和市場(chǎng)預(yù)判能力。煙臺(tái)趨勢(shì)紅人房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司項(xiàng)目經(jīng)理劉軍認(rèn)為，投資商鋪可以考慮以下四方面。

    五率指標(biāo)做參考

    判斷一間商鋪購(gòu)買后是否會(huì)升值，以及購(gòu)房時(shí)機(jī)可選用五率為指標(biāo)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、按揭利率、通貨膨脹率、銷售率、空置率。在這五率的引導(dǎo)下，熟悉商鋪周邊規(guī)劃和配套設(shè)施，包括居住群體及其消費(fèi)習(xí)慣等，這樣才能吸引到合適的行業(yè)和租客。商鋪的價(jià)格較高，大鋪面意味著大風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)手的時(shí)候資金要求比較多，不容易出手。小鋪面在這方面相對(duì)更靈活，因?yàn)橛心芰�接盤或承租的人較多，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

    品牌效應(yīng)促升值

    “有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，相信每一個(gè)商鋪投資人都知道這個(gè)道理。一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍�并不斷升值。此外，在商鋪�(zhàn)赓U和購(gòu)買市場(chǎng)，品牌客戶比較多，如麥當(dāng)勞、星巴克、李寧等。在選擇投資商鋪的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來也是一個(gè)很重要的參考因素。

    商鋪?zhàn)赓U需注意

    一些投資人因?yàn)闆]有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在買商鋪時(shí)只考慮價(jià)格，認(rèn)為只要價(jià)格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。商鋪的價(jià)值最終是要通過租賃實(shí)現(xiàn)的，而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求，在投資租賃之前應(yīng)該綜合考慮，把自己的商鋪硬件設(shè)施需要考慮周全。因此，投資人在買鋪的時(shí)候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，做到有備無患。

    商鋪投資不像住宅投資，再好的住宅，一旦被建造出來，它的缺陷就同時(shí)被發(fā)現(xiàn)，想改也改不了了，只有去建更好的。其結(jié)果是更好的住宅出來時(shí)，原來的住宅貶值了；而商鋪就不同了，一旦市場(chǎng)成為旺市，那它就越老越值錢，最終達(dá)成一鋪“旺三代”的理想境界。

    旺鋪選址很關(guān)鍵

    商鋪項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)要素，立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。一個(gè)商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。對(duì)商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。人流從哪一個(gè)方向來、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。