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　　日前，仲量聯(lián)行以及DTZ戴德梁行分別發(fā)布了2010年廣州商業(yè)市場(chǎng)分析以及2011市場(chǎng)展望。兩分析機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，隨著大型房企、金融機(jī)構(gòu)投資寫字樓物業(yè)，珠江新城總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)突顯，令廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求可看高一線。

　　優(yōu)質(zhì)商鋪大增
　　將提高廣州零售業(yè)檔次

　　據(jù)仲量聯(lián)行相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年第四季度，在現(xiàn)有商鋪空置率持續(xù)下降和整體零售市場(chǎng)銷售額不斷增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，廣州商鋪?zhàn)饨鹄^續(xù)攀升，優(yōu)質(zhì)商鋪的需求持續(xù)走俏。廣州借力亞運(yùn)，城市建設(shè)加速，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供求兩旺，市場(chǎng)前景仍保持穩(wěn)��；國(guó)內(nèi)企業(yè)需求尤其強(qiáng)勁，并拉動(dòng)租金上升的勢(shì)頭強(qiáng)勁。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2010年廣州零售市場(chǎng)持續(xù)向好，前11個(gè)月累計(jì)全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額4022億元，同比累計(jì)增長(zhǎng)22.8%，比同期全國(guó)平均增速快4.4個(gè)百分點(diǎn)。在整體零售市場(chǎng)銷售額不斷增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，現(xiàn)有商場(chǎng)通過(guò)品牌調(diào)整改善租金表現(xiàn)，空置率持續(xù)下降，2010年第四季度租金繼續(xù)上升，達(dá)到人民幣772元/㎡/月，環(huán)比增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，較2009年底同比增長(zhǎng)9.6%。

　　2010年新竣工的項(xiàng)目包括萬(wàn)菱匯、廣州友誼百貨國(guó)金店和高德置地廣場(chǎng)一期(包含春、夏兩個(gè)商場(chǎng))。隨著這些項(xiàng)目的竣工，廣州優(yōu)質(zhì)商鋪總體量比2009年增加了16萬(wàn)平方米，達(dá)到140萬(wàn)平方米左右。2010年全年新增吸納量超過(guò)新增供應(yīng)，至去年年底，空置率同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到3.7%左右。雖然2010年末空置率比上個(gè)季度上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，但該部分上升主要是受第四季度新項(xiàng)目竣工的影響。

　　展望2011年，廣州優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)新增供應(yīng)仍然充裕。2011年預(yù)計(jì)將要竣工的項(xiàng)目包括太古匯、太陽(yáng)新天地、珠江新城中央商業(yè)廣場(chǎng)等。仲量聯(lián)行廣州商鋪部副董事郭偉明表示，“由于2011年仍有大量新增項(xiàng)目供應(yīng)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)空置率將上升，而租金增長(zhǎng)也將面臨一定壓力，各個(gè)商圈仍將面臨在競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)行品牌升級(jí)的挑戰(zhàn)。”

　　“預(yù)租”客增多
　　甲級(jí)寫字樓租金將平穩(wěn)上揚(yáng)

　　亞運(yùn)推動(dòng)整體商務(wù)市場(chǎng)環(huán)境。借力2010年亞運(yùn)，廣州基礎(chǔ)建設(shè)不斷完善，改善整體商務(wù)環(huán)境，城市價(jià)值躍升。去年第四季度寫字樓需求保持上升態(tài)勢(shì)，全年凈吸納量為過(guò)去5年最高，面積超過(guò)40萬(wàn)平方米。國(guó)企及民營(yíng)企業(yè)升級(jí)寫字樓的需求，反映內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效應(yīng)增加�？罩寐食掷m(xù)下調(diào)，市場(chǎng)氣氛不斷轉(zhuǎn)好。到2010年年底，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總體量達(dá)270萬(wàn)平方米。

　　從寫字樓主要供應(yīng)區(qū)域價(jià)格看，據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，體育中心CBD售價(jià)28000元/㎡，同比增長(zhǎng)40%，租金為127.56元/㎡/月，同比增長(zhǎng)1.9%。珠江新城CBD售價(jià)36000元/㎡，同比增長(zhǎng)40%，租金為138.53元/㎡/月，同比增長(zhǎng)11.7%。廣州甲級(jí)寫字樓租金和價(jià)格均呈上漲趨勢(shì)。

　　特別值得關(guān)注的是，不少寫字樓項(xiàng)目都獲得了客戶的“預(yù)租”。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，2010年全年凈吸納量超過(guò)新增供應(yīng)量。其中一半將于2011年落成的甲級(jí)寫字樓面積已出租或業(yè)主自用，如廣州國(guó)際金融中心、太古匯二座、利通廣場(chǎng)和廣州銀行大廈。國(guó)內(nèi)金融及龍頭企業(yè)購(gòu)買寫字樓自用的勢(shì)頭上升，加快了新供應(yīng)的吸納量。去年第四季度比較顯著的大宗交易有：交通銀行購(gòu)入保利地產(chǎn)在珠江新城的“保利V座”項(xiàng)目近3.3萬(wàn)平方米。新供應(yīng)扎堆的珠江新城目前空置率已回落至個(gè)位數(shù)7%，低于全市11.7%的平均水平。舊商務(wù)區(qū)的寫字樓，例如越秀區(qū)空置率維持平穩(wěn)，表明全市需求呈正增長(zhǎng)。上述現(xiàn)象表明，即使新供應(yīng)量的壓力較大，但需求的迅猛增長(zhǎng)正不斷平衡超量供應(yīng)帶來(lái)的負(fù)面作用。