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    在樓市調(diào)控上升到民生的高度后，商業(yè)地產(chǎn)沒有在調(diào)控中傷筋動骨，相反在寫字樓租售價攀升的同時，空置率也在不斷下降，這對于商業(yè)地產(chǎn)，特別是那些包括了酒店公寓、寫字樓等多種業(yè)態(tài)的“城市綜合體”上市公司而言是個利好。

    商業(yè)地產(chǎn)逆調(diào)控繁榮

    相比虛火的住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)這三年來表現(xiàn)不溫不火，甚至出現(xiàn)了與住宅價格倒掛的不正�，F(xiàn)象。去年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積持續(xù)大于竣工面積，導致庫存逐步減小，商業(yè)地產(chǎn)的成交量回升。據(jù)戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，去年四季度北京市寫字樓市場延續(xù)了三季度的上升態(tài)勢，租金較三季度有明顯上升，其中甲級寫字樓的平均租金環(huán)比上升6.54%，同時空置率由13.85%下降至13.47%。

    戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東預計，今年北京寫字樓供應量放緩而需求持續(xù)增長，一季度甲級寫字樓的租金仍將有上漲空間。據(jù)《紅周刊》記者了解，商業(yè)地產(chǎn)火爆除了租金上漲外，樓市調(diào)控令許多購房者擠入了商業(yè)地產(chǎn)，因為酒店公寓尚不受調(diào)控限制。

    “商業(yè)地產(chǎn)的投資價值還未被市場充分認識，”海通證券分析師涂力磊對《紅周刊》表示：“目前我國經(jīng)濟保持向上趨勢，商業(yè)地產(chǎn)的價格和成交量都存在較大的提升空間，因此其可以實現(xiàn)的價值重估程度要遠高于住宅地產(chǎn)。”雖然“十二五”期間的GDP增速目標略低于“十一五”，但是我國要實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，超市、娛樂、餐飲等商業(yè)用房會進一步受擴內(nèi)需的刺激。此外，保險公司提前圈定商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)作為未來的項目儲備，而未來REITS(房地產(chǎn)信托投資基金)的出臺將解決商業(yè)地產(chǎn)市場流通性較差、投資回收期較長等問題。

    “城市綜合體”模式最看好

    商業(yè)地產(chǎn)主要分為純開發(fā)模式、開發(fā)+持有模式和全部持有模式。純開發(fā)模式周轉(zhuǎn)率及增長率均較快，但難以形成較強的長期競爭優(yōu)勢；全部持有模式回報期較長，采用該模式的公司業(yè)績較為穩(wěn)健，但增長速度較慢；開發(fā)+持有模式既可以通過銷售非核心物業(yè)實現(xiàn)資金回籠，還可以通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)獲得長期穩(wěn)定的投資回報。

    持有型物業(yè)價值能夠增大公司的重估凈資產(chǎn)，但由于租金收入短期增長空間不大，因此像中國國貿(mào)、陸家嘴等以持有為主的公司不能獲取高溢價。A股商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)務收入來源以出售為主，租金收入占比很小。德邦證券分析師黃玉梅認為，“首先受益的是以出售為主的公司，如魯商置業(yè)、世茂股份、金融街等，這些公司表現(xiàn)為投資資金的轉(zhuǎn)向帶動業(yè)績加速，并且資金能夠及時回流，避免資金鏈斷裂風險。”

    開發(fā)+持有模式最典型的業(yè)態(tài)即“城市綜合體”，一般包括酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅幾種業(yè)態(tài)，公司可以根據(jù)項目具體情況調(diào)整出售、出租和自持比例。陽光股份副總經(jīng)理楊寧向本刊說道：“商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓可以自持經(jīng)營，維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流；住宅可以銷售回籠資金緩解資金壓力。因此，城市綜合體與單一業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)項目相比具有較強的抗風險能力。”

    代表公司如世茂股份，公司60%~70%的項目用于出售，保證資金充裕和收入增長，30%~40%的項目用于出租和自營，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時享受公司物業(yè)升值帶來的好處；“城市綜合體”業(yè)務占主營業(yè)務4成的嘉凱城也對本刊透露，2011年商業(yè)地產(chǎn)項目的占比將大大提升，其中具有代表性的蘇綸場和東方紅街項目將分別竣工5萬平米和6萬平米左右。

    面對如此有前景的模式，自然不乏很多新進入者的加入，如萬通地產(chǎn)、魯商置業(yè)、中茵股份等，他們正由傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)領(lǐng)域向商業(yè)地產(chǎn)邁進，開始涉足城市綜合體。尤其是魯商置業(yè)，2010年下半年頻頻出手大型的商住項目，與銀座商城和銀座股份合作解決了商業(yè)部分的運營，并且整合大股東在百貨、超市、旅游、酒店、教育等方面的資源，在二三線城市發(fā)展城市綜合體。