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    2011年2月，金華人張斌走進(jìn)城東新城某樓盤的售樓處，拿出400多萬(wàn)元，一口氣買下了10套酒店式公寓。他相信，在“限”字當(dāng)頭的樓市，商業(yè)地產(chǎn)可以取代住宅，成為投資獲利的好品種。

    他一口氣買了10套酒店式公寓

    張斌今年42歲，金華東陽(yáng)人，在杭州經(jīng)商。去年生意不錯(cuò)，張斌手上有了一筆閑錢，他打算拿來(lái)投資。

    去年9月底，張斌在杭州蕭山購(gòu)買了1套住宅。到今年，每平方米已經(jīng)漲了近5000元，賬面獲利45萬(wàn)元，這讓他嘗到了甜頭。

    1月26日國(guó)家頒布的“新國(guó)八條”，讓張斌失去了購(gòu)房資格。他是外地人，在杭州已有一套住房，屬于禁止購(gòu)房的群體。

    張斌于是打起了商業(yè)地產(chǎn)的主意。整個(gè)2月份，張斌看了十余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。他的目標(biāo)是：有居住功能、又可用來(lái)辦公的酒店式公寓。

    張斌最后在城東新城的一個(gè)樓盤下了單：10套建筑面積在30-50平方米之間的酒店式公寓，折后均價(jià)28000元/平方米左右，貸款購(gòu)買的話，一次實(shí)付400多萬(wàn)元就能搞定。“這點(diǎn)錢用來(lái)買住宅，一次性付款最多只能買兩套，況且現(xiàn)在還限購(gòu)；而酒店式公寓，不論幾套都是5成首付、1.1倍利率。”

    這個(gè)樓盤位于杭州主城區(qū)城東新火車站附近，交通便捷，周邊配套也比較齊全。

    房子交付后，張斌打算先將部分用做出租，以償還每月高額的貸款；其他的房子待價(jià)而沽，只要買家報(bào)價(jià)合適就出手轉(zhuǎn)讓。另外留一套房子，作為自己在杭州“移動(dòng)辦公”的場(chǎng)所。

    成本高售價(jià)低 杭州商業(yè)地產(chǎn)處于“價(jià)格洼地”

    張斌認(rèn)為，杭州的商業(yè)地產(chǎn)目前還處在一個(gè)“價(jià)值洼地”：譬如在錢江新城，寫字樓、酒店式公寓項(xiàng)目的銷售起價(jià)為30000元/平方米，而住宅售價(jià)卻已高達(dá)40000元/平方米以上。城東新城板塊也是如此。“如果選得好，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率，應(yīng)該是要高過(guò)住宅的。”

    “從住宅產(chǎn)品的成本構(gòu)成來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)是要高于住宅的。但是杭州樓市‘重住輕商’的歷史，造就了目前商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格反倒不如住宅的場(chǎng)面。”快房網(wǎng)資深網(wǎng)友、有“預(yù)言帝”之稱的“刀口邵”說(shuō)。

    “刀口邵”認(rèn)為，可以從土地成本和建安成本兩方面進(jìn)行比較。

    首先是土地成本。以2010年3月25日申花板塊成交的18號(hào)住宅用地和19號(hào)商業(yè)金融用地為例：18號(hào)地塊成交樓面價(jià)為15953元/平方米，19號(hào)地塊成交樓面價(jià)為7636元/平方米。宅地使用年限70年，商業(yè)金融用地使用年限40年，如果平均到每一年，18號(hào)地塊的年平均樓面價(jià)為227.91元/平方米，19號(hào)地塊的年平均樓面價(jià)為190.91元/平方米，兩者已經(jīng)非常接近�？旆烤W(wǎng)觀察員對(duì)多宗同區(qū)域同時(shí)間段出讓的宅地和商業(yè)金融用地進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)土地成本均十分接近，甚至有不少區(qū)域的商業(yè)地塊土地成本要高于宅地。

    從建安成本方面看，商業(yè)地產(chǎn)也要高于住宅。以寫字樓為例，該類產(chǎn)品往往位于人流匯集處，對(duì)電梯速度、轎廂大小、品牌的要求很高，車位配比也要遠(yuǎn)高于住宅，此外，該類公建產(chǎn)品一般對(duì)安全、品質(zhì)更加關(guān)注。而當(dāng)前樓市下，寫字樓、酒店式公寓、大型綜合體的外立面大多要用到石材干掛和玻璃幕墻，這比住宅的成本要上升不少。諸如此類的細(xì)節(jié)還有很多。

    “兩者累加，商業(yè)地產(chǎn)的固有成本可能比住宅還高。”“刀口邵”認(rèn)為，成本高的商業(yè)地產(chǎn)，售價(jià)卻低于成本低的住宅，并不符合常理。這意味著，相對(duì)于住宅，目前杭州商業(yè)地產(chǎn)尚處于價(jià)值洼地。

    “從投資角度看，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)高于住宅，因?yàn)槌墒斓纳虡I(yè)地產(chǎn)能帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且會(huì)逐年上升。”杭州贏商投資顧問(wèn)咨詢部總監(jiān)姜科說(shuō)，這從另一個(gè)角度也表明杭州商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間。

    目前，杭州市場(chǎng)上比較突出的酒店式公寓代表項(xiàng)目，有華元·領(lǐng)駿世界、萬(wàn)科·春漫里、IBC國(guó)際公寓和美達(dá)·北城天地等。

    “刀口邵”也認(rèn)為，隨著區(qū)域的不斷成熟、商業(yè)環(huán)境的趨好，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)與住宅之間的“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象將會(huì)得到逐步矯正。

    “十二五”或?qū)⒆屔虡I(yè)地產(chǎn)迎來(lái)發(fā)展期

    “未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)一個(gè)良好的發(fā)展時(shí)期。”浙商研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)楊軼清說(shuō)。

    楊軼清的這個(gè)判斷，基于“十二五”規(guī)劃中，國(guó)家首次將“消費(fèi)”提到了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車的首位。

    “分析商業(yè)地產(chǎn)，要從商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)出發(fā)。”楊軼清說(shuō)。

    楊軼清認(rèn)為，從商業(yè)角度看，商業(yè)地產(chǎn)是消費(fèi)行為的空間載體。擴(kuò)大消費(fèi)需求作為國(guó)家的首要任務(wù)，必將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生根本性的推動(dòng)力。從地產(chǎn)角度看，調(diào)控政策針對(duì)的主要是住宅，商業(yè)地產(chǎn)基本沒(méi)有受到限制。“對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，目前的流動(dòng)性過(guò)剩和防通脹需求，需要一個(gè)空間進(jìn)行容納。住宅投資空間被限制，商業(yè)地產(chǎn)投資必然會(huì)得到加強(qiáng)，這就好比蹺蹺板原理。”楊軼清說(shuō)。

    楊軼清認(rèn)為，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將起到利好的作用。

    “刀口邵”也認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)一個(gè)很好的發(fā)展契機(jī)。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向是：“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐”，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是要提高第三產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)里的比重。而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)明顯特征，就是樓宇經(jīng)濟(jì)，也就是商業(yè)地產(chǎn)。”“刀口邵”說(shuō)。