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    隨著樓市調(diào)控力度不斷升級(jí)，2011年商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，投資商業(yè)地產(chǎn)是跟著感覺走？靠自己獨(dú)到的投資嗅覺？靠自己敏銳的投資眼光？還是有一定的規(guī)律和法則可循？本報(bào)記者通過對(duì)部分資深商業(yè)地產(chǎn)投資人士的訪談，總結(jié)了幾條他們?nèi)粘］^為常用的方法供有投資商業(yè)地產(chǎn)考慮的投資者參考。

    出手前做足準(zhǔn)備避免輕率投資

    一切投資，在具體的效果呈現(xiàn)出來之前總是看起來很美，如何避免腦袋一熱就沖了進(jìn)去，如何將潛在的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，如何才能確保投資收益？充足的準(zhǔn)備工作是所有投資者在選擇投資商業(yè)地產(chǎn)前所必須進(jìn)行的工作。這不僅包括資金上的準(zhǔn)備，心理上的準(zhǔn)備，還有就是對(duì)準(zhǔn)備投資項(xiàng)目的理性分析和了解，只有做足準(zhǔn)備，才能避免輕率的投資操作方式。

    一般來講，住宅投資較為單純，只需要了解跟物業(yè)直接相關(guān)的因素即可，如建筑品質(zhì)、配套、物業(yè)管理等；但寫字樓投資，除了要了解跟物業(yè)直接相關(guān)的因素外，還需要把握宏觀經(jīng)濟(jì)或相關(guān)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)；而商鋪投資，除了需要做寫字樓投資時(shí)所做的分析外，還需要對(duì)物業(yè)周邊的人流量、消費(fèi)力、消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行深入的調(diào)查。同時(shí)，投資商業(yè)地產(chǎn)，還需要做“進(jìn)入”與“退出”兩方面的準(zhǔn)備。具體到“退出”的準(zhǔn)備，則主要包括心理準(zhǔn)備與資金準(zhǔn)備，前者是指如果市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，價(jià)格下跌多大幅度時(shí)你會(huì)考慮止損拋售；后者則是指你是否準(zhǔn)備了一筆資金以應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期持有時(shí)產(chǎn)生的各種費(fèi)用。

    找到好項(xiàng)目還得選好開發(fā)商

    雖然商業(yè)地產(chǎn)大勢(shì)比較好，但對(duì)于投資者來講，選好項(xiàng)目更關(guān)鍵。品牌、定位以及物業(yè)都是考量的重要標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于投資商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)闋砍兜胶笃谏虡I(yè)的運(yùn)營(yíng)，對(duì)投資者的眼光有著更高要求，單憑感覺，把錢隨便扔到哪個(gè)地方就想有收獲那是不可能的事情。

    所以說，對(duì)于想在投資商業(yè)地產(chǎn)上有一番大作為的投資者來講，選擇好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和開發(fā)運(yùn)營(yíng)這個(gè)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)實(shí)力就非常關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)人士指出，一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其開發(fā)或者運(yùn)營(yíng)商必定同時(shí)具備超強(qiáng)資金實(shí)力、超強(qiáng)資源整合力以及超強(qiáng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)這三個(gè)基本條件。

    投資者選擇這樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，才能確保自己投資和回報(bào)有最大的保障。

    好地段才能獲得最大投資回報(bào)

    商業(yè)地產(chǎn)投資一般分為長(zhǎng)線投資和短線投資，這一點(diǎn)其實(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的問題，多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)可以收回所有投資并盈利？你的持有成本和機(jī)會(huì)成本又是怎樣的一個(gè)關(guān)系？對(duì)此多數(shù)投資商業(yè)地產(chǎn)的人士表示，地段也就是位置是商業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)最需要考慮的問題，很大程度上將決定最后的投資收益。甚至有極端的說法認(rèn)為，沒有好的地段，投資商業(yè)地產(chǎn)就等同于打水漂兒。

    找到好地段的投資項(xiàng)目后，投資者接下來就要考慮周邊的業(yè)態(tài)定位和消費(fèi)主體，在這個(gè)基礎(chǔ)上還應(yīng)該考慮到是短期內(nèi)的投機(jī)行為還是長(zhǎng)遠(yuǎn)的運(yùn)營(yíng)，在長(zhǎng)遠(yuǎn)的運(yùn)營(yíng)中投資者還要充分考慮到是自營(yíng)還是靠租金來維持長(zhǎng)遠(yuǎn)的利潤(rùn)空間等多方面的問題。

    初涉商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)是首選

    有資深商業(yè)地產(chǎn)投資人士認(rèn)為，鑒于社區(qū)商業(yè)的投資門檻較低，對(duì)于初涉商業(yè)地產(chǎn)的投資者來講，投資社區(qū)商業(yè)應(yīng)該是不錯(cuò)的選擇。目前許多小區(qū)的商業(yè)模式更接近于區(qū)域商業(yè)中心的概念。具體到社區(qū)商業(yè)而言，主要是以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，它的存在是為了給社區(qū)居民提供一個(gè)家庭外的自由休閑空間。投資此類物業(yè)，只需要把握好家庭消費(fèi)的定位，留意周邊熟鋪?zhàn)饨鹚�平、人口�?guī)模、消費(fèi)層次等情況就可以了。