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    外企員工小王最近傷透了腦筋。老板交代在漢口建設(shè)大道尋找辦公地點(diǎn)，誰知各大甲級(jí)寫字樓求租者已經(jīng)排起長(zhǎng)號(hào)，直到明年可能都還無樓可租。

    與火爆的租賃需求相比，另一個(gè)令人驚異的統(tǒng)計(jì)卻是，武漢甲級(jí)寫字樓近三年中幾乎沒有新增供應(yīng)。這使得大量進(jìn)駐武漢的名企難以尋覓到辦公地點(diǎn)。

    “這一局面將在2013年左右得到扭轉(zhuǎn)。”克而瑞總監(jiān)汪洋表示，2013年武漢甲級(jí)寫字樓總量將達(dá)到80萬平方米左右，全面呈現(xiàn)井噴之勢(shì)。

    面對(duì)寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)到來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，5月6日，武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)和新浪商業(yè)地產(chǎn)共同舉辦“寫字樓巔峰論道”，探討武漢寫字樓市場(chǎng)應(yīng)對(duì)之道。

    寫字樓存量原地打轉(zhuǎn)

    從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展和住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策息息相關(guān)：當(dāng)住宅市場(chǎng)火爆時(shí)，寫字樓呈現(xiàn)不斷萎縮的局面；一旦住宅市場(chǎng)遭到打擊，寫字樓市場(chǎng)則此消彼長(zhǎng)。

    “從寫字樓新開工量的占比來看，2003至2008年呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，原因是住宅市場(chǎng)的持續(xù)火爆，將大量的資金吸引到住宅開發(fā)中去。”武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)張恒哲介紹，2008年由于住宅市場(chǎng)受到調(diào)控，部分開發(fā)資金轉(zhuǎn)向商用物業(yè)；而2009年住宅市場(chǎng)再度進(jìn)入高溫狀態(tài)，2010年的寫字樓開工量再度出現(xiàn)下降。“總體來看，寫字樓新開工面積占商品房開工面積的比重平均僅為2.73%。”

    “武漢甲級(jí)寫字樓存量只有50萬平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)一直保存五六年。”新世界中國(guó)地產(chǎn)總監(jiān)夏光明認(rèn)為，從這點(diǎn)就能看出在住宅開發(fā)形勢(shì)一片大好的情況下，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較高的寫字樓市場(chǎng)，投資商的開發(fā)意愿很低。

    租金與需求矛盾重重

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前寫字樓租金最高的城市是北京和上海，單價(jià)最高已達(dá)600元/平方米/月。一線城市高端寫字樓的租金正常情況下都可以達(dá)到三、四百元的水平，而在武漢，目前甲級(jí)寫字樓的平均租金僅為70元/月/平方米。

    “武漢寫字樓市場(chǎng)相對(duì)一線、二線城市來說，發(fā)展的并不好。”汪洋分析，最近幾年，武漢甲級(jí)寫字樓需求非常旺盛，但矛盾的是，甲級(jí)寫字樓租金水平并沒有太大增長(zhǎng)。原因就在于近幾年商業(yè)地產(chǎn)和住宅價(jià)格上漲速度非�？�，而寫字樓租金和售價(jià)均沒有得到相應(yīng)的大幅增長(zhǎng)。這樣一來，很多發(fā)展商不愿意做寫字樓，導(dǎo)致供應(yīng)緊張；已經(jīng)做了寫字樓的開發(fā)商為了賺快錢，選擇出售寫字樓，后期管理維護(hù)也得不到保障，加重了租金的低迷水平。

    “目前成都寫字樓的平均租金已經(jīng)超過100元/平方米/月，而武漢寫字樓供應(yīng)將在2013年左右達(dá)到高潮，但租金水平仍不樂觀。”汪洋認(rèn)為，讓寫字樓市場(chǎng)步入健康發(fā)展的軌道，需要整個(gè)行業(yè)來共同推動(dòng)。

    注重前期定位和后期維護(hù)

    隨著武漢中心城市定位的確立，寫字樓市場(chǎng)的需求逐步放大。除了需求總量變大以外，企業(yè)對(duì)寫字樓的要求也越來越高。武漢寫字樓市場(chǎng)未來的發(fā)展方向在哪里？

    “在寫字樓開發(fā)當(dāng)中，很多開發(fā)商存在短視的問題，開發(fā)完之后想盡快賣掉賺錢，不考慮未來發(fā)展。”黃英波認(rèn)為，寫字樓規(guī)劃之初就必須預(yù)見中長(zhǎng)期可能遇到的問題，才能使寫字樓不至于被淘汰。

    同時(shí)，跟別的物業(yè)類型不同，寫字樓開發(fā)之前就應(yīng)該研究未來租戶的需求和特征。如果能做到“以銷定產(chǎn)”，無疑是競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)大籌碼。

    “武漢還有一個(gè)很突出的問題，很多開發(fā)商不關(guān)心寫字樓的后期維持。寫字樓變老變舊后，租金就不會(huì)上漲，開發(fā)商的收益受到限制。而一旦市場(chǎng)上有更高品質(zhì)的寫字樓出現(xiàn)，租戶會(huì)立刻流失。”夏光明認(rèn)為，在寫字樓運(yùn)營(yíng)中，基礎(chǔ)設(shè)施必須不斷改造，服務(wù)理念也要不斷更新。美國(guó)很多寫字樓大廈，雖然已經(jīng)有三四十歷史，但始終是城市的地標(biāo)建筑，這就是后期維護(hù)的功勞。