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    自去年以來，住宅地產(chǎn)受到嚴(yán)厲打擊，國家出臺的一系列政策讓住宅地產(chǎn)迅速降溫，其前景撲朔迷離，投資方和房產(chǎn)企業(yè)不得不尋求更穩(wěn)妥的投資渠道。而與此同時，商業(yè)地產(chǎn)回報率節(jié)節(jié)攀高。因此，商業(yè)地產(chǎn)開始逐漸取代傳統(tǒng)炒房模式，成了市場資金眼下更穩(wěn)妥、更有效的投資渠道。有中介從業(yè)人士表示，今年以來，明顯感覺資金越來越多地進(jìn)入到了商業(yè)房產(chǎn)市場。

    根據(jù)2011年一季度北京房地產(chǎn)市場報告顯示，甲級寫字樓租金繼續(xù)快速上漲，達(dá)到每平方米每月218元(按建筑面積計算)，整體平均租金已超過2008年金融危機前的最高值。商鋪市場方面，一季度，商鋪整體市場租金平穩(wěn)上漲，其中優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金環(huán)比增長2.4%，達(dá)到每平方米每月639元。報告預(yù)計，受益于強勁的市場需求，優(yōu)質(zhì)商鋪市場租金將保持上漲態(tài)勢。

    商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉砗篱T時代

    “未來10年將是商業(yè)地產(chǎn)的黃金10年，也將迎來商業(yè)地產(chǎn)的豪門時代。”首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光表示，他從中國消費結(jié)構(gòu)的變化看到了機會。

    數(shù)據(jù)顯示，2010年中國的奢侈品消費總額達(dá)110億元，占全球的1/10，將呈大幅增長之勢。很多名牌產(chǎn)品在國內(nèi)買不到，要到國外買，中國擁有巨大的消費潛力。商務(wù)部表示中國將進(jìn)一步推動關(guān)稅方面的調(diào)整。境外的游資、熱錢、品牌要進(jìn)到中國市場，最好的途徑是開店、增加自有資產(chǎn)、加快擴張步伐，這在客觀上產(chǎn)生了對商業(yè)地產(chǎn)的需求。

    “目前，商業(yè)地產(chǎn)基本是隨著住宅開發(fā)的腳步發(fā)展，主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)里面，一定是有住宅也有商業(yè)。但隨著房產(chǎn)政策的逐步推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的比例逐漸上升，占總業(yè)務(wù)的比例應(yīng)該是在20%左右。”京漢置業(yè)集團商業(yè)中心總經(jīng)理王海天對商業(yè)地產(chǎn)的未來非常樂觀。而國家發(fā)改委的調(diào)研報告也顯示，隨著以美式綜合性摩爾為代表的大型綜合購物中心在全國各大中城市落戶，中國零售業(yè)全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計劃建設(shè)大型的購物中心，這就為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展留下了巨大市場空間。商業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃形式，其以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的形式，或?qū)⒊蔀槭袌鲂聦櫋?/p>

    正因如此，同時也受行業(yè)政策影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)積極參與到了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中。國內(nèi)四大住宅地產(chǎn)巨頭中的三個已經(jīng)明確表態(tài)將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而一些原先就有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司更是加快了擴張步伐。

    據(jù)專業(yè)人士介紹，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：起步階段是線性商鋪，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈直線型布局，功能單一，較低端；發(fā)展階段是商辦綜合樓，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈塊狀布局，通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體，如上�；春Ｂ返南愀蹚V場；完善階段是城市綜合體，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈綜合立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會展、交通、文化等多種功能于一體，如上海的環(huán)球金融中心、日本東京的六本木等。而在發(fā)展水平差距很大的中國，各個地區(qū)和城市的消費能力、習(xí)慣、特點等都有很大差異，因此商業(yè)地產(chǎn)在中國必然呈現(xiàn)出不同階段并存的現(xiàn)象。

    商圈引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)

    SOHO中國董事長潘石屹曾表示過，國務(wù)院提出新的十項政策，只是針對住宅市場，商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響。“過去幾年來，商業(yè)和寫字樓市場一直受政策影響很少，既沒有得到政府鼓勵和支持，目前也不會受到政策限制和打壓。商業(yè)和寫字樓市場近幾年基本與中國的經(jīng)濟同步發(fā)展。”

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，宏觀調(diào)控對住宅類地產(chǎn)過快增長進(jìn)行有效抑制后，部分地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來彌補盈利的不足。而政府正努力拉動內(nèi)需，自然會刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。所以，零售業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)仍有較好的發(fā)展前景。

    商業(yè)地產(chǎn)之所以成為投資熱點，除了樓市新政影響以及商業(yè)地產(chǎn)本身的升值潛力之外，更在于商圈的帶動。商圈擁有巨大的人氣集聚效應(yīng)，由商圈來帶動商業(yè)地產(chǎn)銷售，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)的一大運作模式，想要讓商業(yè)地產(chǎn)真正迎來“春天”，還有賴于各個商圈多樣化的形成以及商業(yè)地產(chǎn)配套的成熟化。

    從目前北京房地產(chǎn)市場來看，幾大商圈已非常成熟：黃金地段的西單商鋪已經(jīng)處于一鋪難求狀態(tài)，CBD商圈也早已上演了商鋪爭奪戰(zhàn)，而逐漸興起的朝陽門商圈則熱度高漲。該商圈毗鄰30余家世界500強企業(yè)和高標(biāo)準(zhǔn)國際配套，已經(jīng)形成獨立而成熟的第一涉外區(qū)，同時，被地鐵2號、5號、6號三條地鐵線包圍，已經(jīng)奠定基礎(chǔ)。隨著朝陽首府、北京INN等多家大型商業(yè)辦公體的建成，朝陽門區(qū)域已逐漸形成完善的商業(yè)體系，該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展前景被普遍看好。

    據(jù)了解，該商圈目前在售項目銷售業(yè)績均不錯，優(yōu)唐U-TOWN商鋪銷售火爆，北京INN的商鋪接近尾聲。待售項目則被投資者密切關(guān)注。其中朝陽門SOHO銷售之火爆創(chuàng)下紀(jì)錄，其三期銀河SOHO目前的客戶關(guān)注度非常高，預(yù)計年內(nèi)推出。即將銷售的朝陽首府僅50余個商鋪，卻已經(jīng)有400多投資者前來考察。其銷售負(fù)責(zé)人稱，客戶主要看中朝陽門商圈的潛力，與銀河SOHO互成補充，形成“大商場小旺鋪”的格局，銀河SOHO以大型商業(yè)和寫字樓為主，主要是150平方米-600平方米的底商，所以受到了證券公司、銀行、賣場和超市的關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，如果銀河SOHO、朝陽首府、北京INN等商業(yè)興起，將和朝外商圈一起真正形成朝陽門商圈，并與東四商圈相連結(jié)，形成巨大的規(guī)模效應(yīng)。當(dāng)然，未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展熱點將不僅限于傳統(tǒng)商圈，區(qū)域購物中心將隨著地鐵、城鐵等軌道交通的興建和開通逐漸發(fā)展起來。

    任何投資都存在風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)的投資同樣需要犀利的眼光。所在商圈、板塊未來的發(fā)展定位、交通與人氣情況、升值潛力、租賃價格等，在投資商業(yè)地產(chǎn)時需要慎重考慮。開發(fā)商在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)之前，一定要做詳細(xì)的考察、調(diào)研，正確評估自身的資本實力，切勿盲目入行。另外，因為商業(yè)地產(chǎn)投資大、占地廣、建設(shè)和投資回收期長，為了實現(xiàn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)商必須具備杰出的經(jīng)營管理能力以及雄厚的資本實力和市場融資能力，只有這樣才能將商業(yè)地產(chǎn)的蛋糕做大，變成地產(chǎn)行業(yè)中優(yōu)秀的投資項目以及強大的經(jīng)濟發(fā)動機。