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　　限購令下，住宅冷、商業(yè)熱，寫字樓更是熱中之熱。隨著天津城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高品質(zhì)、多功能寫字樓鱗次櫛比，寫字樓投資也逐漸受到廣大客戶的關(guān)注，在一波一波的調(diào)控下，人們由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)，繼而關(guān)注商務(wù)，大多寫字樓具備地段好、物業(yè)配套完善的特質(zhì)，所以保值、升值前景更被看好。

　　仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，由于強(qiáng)勁的市場需求和有限的市場供應(yīng)使寫字樓空置率進(jìn)一步下降，截至到2011年上半年，創(chuàng)2009年以來的最低值14.3%，比去年同期下降了4.2%，平均租金為3.7元/平方米/天，比去年同期上漲了4.4%。高溫之下，寫字樓市場如何持續(xù)“保溫”，提升品質(zhì)才是必由之路。

　　業(yè)內(nèi)人士

　　熱度正常 市場有空間 未來路還長

　　就當(dāng)下天津?qū)懽謽鞘袌錾郎氐脑掝}，天津國際大廈市場部陸先生第一句話就說：“我并沒有覺得寫字樓市場有多火爆，有數(shù)據(jù)嗎？”作為資深業(yè)內(nèi)人士，陸先生認(rèn)為，目前寫字樓租金普遍上漲一方面是需求量有所增加。另一方面也不能排除通貨膨脹帶來的漲價現(xiàn)象。他說：“相比北京、上海、廣州等商業(yè)氛圍更成熟的城市，在寫字樓開發(fā)方面天津還是比較薄弱的，主要表現(xiàn)為甲級寫字樓數(shù)量不多，缺少成熟的商務(wù)CBD區(qū)域。不過從去年開始確實有幾個不錯的產(chǎn)品出現(xiàn)，加上受現(xiàn)在商品房限購令因素的影響，開發(fā)商在住宅開發(fā)方面遇到瓶頸，于是轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓作為可租、可售的商業(yè)模式必然受到青睞，這些都是在情理之中的。”

　　從客觀審慎的角度來看，陸先生還是看好天津的大環(huán)境的，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境越來越好、更多知名企業(yè)的入駐，天津?qū)懽謽鞘袌鲞�是有不少空間的。“現(xiàn)在應(yīng)該進(jìn)一步完善區(qū)域建設(shè)，南京路及小白樓區(qū)域趨向平穩(wěn)，海河沿線、未來的南站CBD、友誼路區(qū)域等都需要‘養(yǎng)’幾年，同時軟件服務(wù)一定要跟上，企業(yè)租戶更看重持久的物業(yè)品質(zhì)。”

　　開發(fā)商

　　以開發(fā)住宅的態(tài)度開發(fā)寫字樓

　　談到寫字樓市場升溫的原因，富力中心項目經(jīng)理黃東升說：“從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看，天津正處在上升階段，吸引著包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的不少國際級企業(yè)的進(jìn)駐，其中包括大型跨國公司、金融保險類公司、物流運(yùn)輸類公司以及貿(mào)易公司等等，這些公司對辦公環(huán)境都很有要求，都是天津市甲級寫字樓租賃市場的主要活躍客戶。”

　　“從2010年開始，天津才開始有真正的高品質(zhì)寫字樓出現(xiàn)，然后開始向更專業(yè)、高品質(zhì)方向發(fā)展，再加上需求量的增加，未來市場當(dāng)然好，現(xiàn)在表現(xiàn)出來的火爆不過是冰山一角。”談到未來市場，黃東升說：“寫字樓項目大都處于城市軸線位置，地理環(huán)境優(yōu)越，從投資角度看風(fēng)險更低，買商鋪還有不少失敗的可能，然而對于寫字樓，尤其是大品牌開發(fā)商開發(fā)的項目，投資失敗的幾率微乎其微，這一原因也吸引著本地、外地客戶。縱觀全國，現(xiàn)代化大都市的寫字樓項目都發(fā)展得很好，天津雖然起步晚了一點(diǎn)，但前景還是十分光明的。”

　　對于寫字樓品質(zhì)，天津九勝投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理龍飛說：“寫字樓是白領(lǐng)們的另一個家，完善的辦公功能應(yīng)該是高品質(zhì)寫字樓應(yīng)具備的最基本條件，作為開發(fā)商，應(yīng)該以開發(fā)住宅的態(tài)度開發(fā)寫字樓，加大對綠化、外立面的建設(shè)，真正優(yōu)質(zhì)的寫字樓還應(yīng)該具備完善的配套服務(wù)體系，包括人性化互動體系，如會展中心、會所、沙龍等，還應(yīng)該具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力、投資建設(shè)能力、招商引資能力，幫助入駐企業(yè)有更好的未來發(fā)展。”

　　客戶

　　提升 進(jìn)步 辦公地點(diǎn)關(guān)乎形象

　　張先生是一家大型物流公司的行政主管，他所在的公司今年剛剛搬了新辦公地點(diǎn)，離開辦公多年的天信大廈，入駐津匯廣場。

　　“2005年底，我們公司并入美國一家大型物流公司，隨著公司業(yè)務(wù)范圍的開拓、客戶的增加，我們亟待提升企業(yè)形象。原來的辦公地點(diǎn)處于大廈的中部，采光不好，而且電梯、車位等硬件設(shè)施也有所老化，逐漸不適應(yīng)公司發(fā)展。辦公地點(diǎn)是一個公司面子，是客戶對公司的第一印象，直接影響未來的發(fā)展，所以我們在2010年底決定尋找更高端的辦公環(huán)境。”張先生介紹，“我認(rèn)識的好幾家公司近兩年都搬入了甲級寫字樓，可能也是受到一些國際大公司的影響，逐漸開始重視企業(yè)文化、形象，對辦公地點(diǎn)的要求也越來越高。”

　　寫字樓硬件配套主要包括綜合布線系統(tǒng)、電梯品牌數(shù)量、停車位數(shù)量等。這些都是客戶對寫字樓的基本要求，雖然是辦公，很多人還是很在意朝向、層高、公攤、承重等問題，所以要盡可能地人性化、實用。目前對于甲級寫字樓并無硬性標(biāo)準(zhǔn)，不過業(yè)內(nèi)也有以下不成文的硬件要求。

　　建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級地震以上；

　　辦公空間：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間；

　　標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2.6m以上；

　　標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在2.5KN/㎡以上；

　　供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/㎡以上；

　　空調(diào)系統(tǒng)：國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)具有分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時以上。

　　電梯：國際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸·臺，候梯時間不超過30秒鐘。

　　停車位：每60~90平方米出租面積提供1個機(jī)動車位，并實現(xiàn)智能化高效管理。

　　供水系統(tǒng)：24小時冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)；

　　智能化系統(tǒng) ：達(dá)到5A級標(biāo)準(zhǔn)；

　　辦公（OA）：預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/㎡以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽；

　　通信（CA）：計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌。

　　樓宇（BA）：主要的機(jī)電設(shè)計由計算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制；

　　消防（FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動報警、自動噴灑裝置；

　　保安（SA）：保安重點(diǎn)部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計算機(jī)，自動巡更。