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    去年以來，我市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目受到眾多投資者的熱捧，然而伴隨著限購(gòu)限貸等樓市調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力，乘勢(shì)火爆的商業(yè)地產(chǎn)似乎也難以獨(dú)善其身，降價(jià)打折之風(fēng)儼然已刮向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

    據(jù)悉，日前開盤的大型商業(yè)項(xiàng)目龍灣萬達(dá)廣場(chǎng)，對(duì)于開盤當(dāng)日一次性付款的客戶價(jià)格優(yōu)惠8%，購(gòu)買整層的客戶實(shí)行8.8折優(yōu)惠；市區(qū)商業(yè)性辦公樓匯嘉大樓在開盤4個(gè)月后零成交，不得已以最大降幅超過26%，一次性付款享9.7折的優(yōu)惠再次開盤；而位于龍灣城市中心區(qū)D05地塊的龍城錦園，更是對(duì)剩余的16套商業(yè)用房的價(jià)格作出大幅調(diào)整，每平方米的價(jià)格從3.5萬元-4.8萬元，調(diào)整到1.8萬元-1.9萬元。此外，龍灣萬鑫錦園、龍灣明珠城B地塊等商業(yè)項(xiàng)目也都紛紛推出不同程度的打折優(yōu)惠活動(dòng)。

    樓盤打折頻現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)前景如何讓人擔(dān)憂。在樓市政策調(diào)控不斷深入的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況究竟如何？是否會(huì)受到市場(chǎng)波動(dòng)影響而走低？

    溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員向洋：樓盤打折屬個(gè)別現(xiàn)象

    近期幾個(gè)商業(yè)樓盤打折降價(jià)也只是個(gè)別現(xiàn)象，并不能代表整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)行情。一般來講，商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)比較大，地段、周邊商業(yè)氛圍以及配套等要素直接決定了項(xiàng)目銷售的好壞，而匯嘉大樓、龍城錦園等項(xiàng)目的降價(jià)促銷也正好印證了這一點(diǎn)。此外，在銀根緊縮的情況下，資金壓力也已成為市場(chǎng)走弱的一大原因。

    事實(shí)上，自去年住宅調(diào)控之后，不少投資者開始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，致使我市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。據(jù)調(diào)查，去年下半年以來，我市寫字樓、商鋪等商用物業(yè)需求大幅增加，租金和售價(jià)雙雙走高。相比今年年初，市區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的寫字樓如萬康金融中心、恒隆商務(wù)廣場(chǎng)、財(cái)富中心等租金增加了15%-20%左右，售價(jià)也有10%左右的上揚(yáng)。

    由于商業(yè)地產(chǎn)不受限購(gòu)影響，且投資收益穩(wěn)定，為此很多熱衷不動(dòng)產(chǎn)投資的市民紛紛將資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一時(shí)間商業(yè)地產(chǎn)成為了規(guī)避調(diào)控政策的投資洼地。而近期一些先前開盤后發(fā)現(xiàn)不好賣的樓盤也紛紛回爐，降價(jià)后重新開盤，究其原因，也不排除部分開發(fā)商想在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍較好的情況下，乘機(jī)降價(jià)出貨以快速回籠資金。

    資深房產(chǎn)投資人士黃先生：大型商業(yè)項(xiàng)目更具前景

    目前投資者購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，已經(jīng)脫離了“炒高房?jī)r(jià)，快速投機(jī)”的單一目的，更多的是選擇長(zhǎng)期持有，對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)，賺取穩(wěn)定租金回報(bào)。而在商業(yè)地產(chǎn)中，城市綜合體等大型商業(yè)項(xiàng)目由于具備完善的配套及發(fā)展前景更受眾多投資者青睞。

    這幾年城市的發(fā)展已慢慢地從粗放型向集群化、集約化發(fā)展，這個(gè)轉(zhuǎn)變帶來城市資源整合的迫切要求。相對(duì)應(yīng)，大型商業(yè)綜合體因?yàn)槠鋸?qiáng)大的資源聚合以及集約化程度高的優(yōu)勢(shì)而發(fā)展較快。目前，在溫州市區(qū)，在建的就有綠城·鹿城廣場(chǎng)、置信廣場(chǎng)、大西洋購(gòu)物中心、龍灣萬達(dá)廣場(chǎng)、瑤溪·新天地等多個(gè)大型商業(yè)綜合體，而在市區(qū)南湖板塊、楊府山CBD等多個(gè)區(qū)域也將有更多商業(yè)項(xiàng)目成為可能。

    作為全新的城市形態(tài)，城市綜合體創(chuàng)造了一個(gè)將居住、商務(wù)、辦公、出行、購(gòu)物、文化娛樂、社交、游憩等城市功能高度集約的空間。它的產(chǎn)生往往能帶動(dòng)一個(gè)城市商業(yè)中心的成熟和形成，為此在投資價(jià)值方面也更具穩(wěn)定性和升值空間。

    溫州宏鼎商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)洪偉：應(yīng)注重后期運(yùn)營(yíng)

    如何讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營(yíng)，才是衡量一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)是否成功的關(guān)鍵所在，而這就需要一個(gè)專業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

    在我市不乏一些失敗的案例，一些商業(yè)項(xiàng)目地段、規(guī)模都十分不錯(cuò)，但由于在后期的經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)各種各樣的問題，而最終導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)難以為繼，如之前的新國(guó)光廣場(chǎng)、歐洲城丹璐廣場(chǎng)等。

    “如今，商業(yè)地產(chǎn)已從短缺時(shí)代步入了品牌時(shí)代。”洪偉說，做商業(yè)地產(chǎn)就跟銷售服裝一樣，以前只要搞個(gè)店鋪，批發(fā)些衣服就可以賣了，這個(gè)誰都能做。而如今隨著品牌競(jìng)爭(zhēng)的加劇，服裝需要進(jìn)行專業(yè)品牌包裝、營(yíng)銷，并注入一定的文化內(nèi)涵，只有這樣才能在市場(chǎng)中占得一席之地。同樣，經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，特別是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更應(yīng)注重后期運(yùn)營(yíng)。

    就拿萬達(dá)廣場(chǎng)來說，它之所以能在短短幾年內(nèi)遍布全國(guó)多個(gè)城市，就是因?yàn)槠洫?dú)特的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式。如今，已有越來越多的開發(fā)商改變“注重前期銷售，忽略后期經(jīng)營(yíng)管理”的做法，通過組建專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)或者直接聘請(qǐng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，意在破解一直以來商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)難題。

    天浩置業(yè)副總經(jīng)理陳鴻：資金考驗(yàn)未來商業(yè)地產(chǎn)

    住宅調(diào)控確實(shí)為我市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來了機(jī)遇，然而在投資熱潮涌動(dòng)的背后，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也在逐步顯現(xiàn)。

    持續(xù)深入的樓市調(diào)控以及趨勢(shì)不明的股市行情，正在改變著投資者的資金去向，大量資金開始涌入民間借貸領(lǐng)域。而這些資金中又會(huì)有很大一部分通過房地產(chǎn)企業(yè)的融資、集資炒房等進(jìn)入到“房地產(chǎn)投資”。由此可見，民間借貸市場(chǎng)只要稍有波動(dòng)，樓市也將會(huì)受到較大影響。而近期我市民間借貸市場(chǎng)“老高”出逃等糾紛不斷，似乎也讓整個(gè)樓市蒙上了一層陰影。

    與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)貸款政策也有望趨緊。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康日前公開表示，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)等非住房類貸款的監(jiān)測(cè)，并首次提出“銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭”。

    陳鴻認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)和商品住宅都是屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域，兩者可謂息息相關(guān)，在價(jià)格方面自然也存在隱形的聯(lián)動(dòng)和傳導(dǎo)。住宅價(jià)格上漲，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)上漲，反之亦然，一旦住宅市場(chǎng)遇冷，商業(yè)地產(chǎn)紅火的時(shí)間也不會(huì)太久。“在樓市調(diào)控的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)要想獨(dú)善其身確實(shí)很難。”