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    今年住宅市場(chǎng)受調(diào)控政策影響一時(shí)冷清，而商業(yè)地產(chǎn)備受關(guān)注。不限購(gòu)、不限貸、回報(bào)高、升值潛力巨大……近期不少開發(fā)商打出這樣的廣告，以吸引商業(yè)地產(chǎn)投資客。于是，沉寂多年的商業(yè)地產(chǎn)今年激起了眾人的投資熱情，成交量近幾月來連創(chuàng)新高。雖然商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)比較誘人，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅，尤其是那些從來沒有商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的新手，更要謹(jǐn)慎為之。

    商業(yè)地產(chǎn)良莠不齊選擇須睜大眼睛

    近日，有位讀者王先生給筆者講述了他的投資遭遇。因?yàn)槲飪r(jià)不斷上漲，通脹壓力不斷加大，他擔(dān)心存款放在銀行會(huì)不斷貶值，聽說今年商業(yè)地產(chǎn)比較火熱，正好手頭有40多萬(wàn)元沒有好的投資方向，于是選擇了商業(yè)地產(chǎn)投資。他本人以前沒有接觸過商業(yè)項(xiàng)目，不太了解商業(yè)地產(chǎn)，年初他被一家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告深深吸引，誘人的產(chǎn)品和高額的回報(bào)讓他動(dòng)了心，于是去售樓處實(shí)地考察，置業(yè)顧問熱情的介紹和專業(yè)的分析以及現(xiàn)場(chǎng)熱銷的場(chǎng)面迅速打動(dòng)了他，很快便出手預(yù)定，并短時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商簽訂了正式的購(gòu)房合同。(簽訂合同時(shí)置業(yè)顧問沒有就合同內(nèi)容一一與他告知)，當(dāng)他拿到合同后發(fā)現(xiàn)，合同內(nèi)容與當(dāng)時(shí)開發(fā)商的承諾有很大出入，按合同計(jì)算產(chǎn)品回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有項(xiàng)目宣傳的那么好，他有一種被欺騙的感覺。為此他找到開發(fā)商，開發(fā)商有著種種合理解釋，于是王先生要求退房，但合同已簽，開發(fā)商根本不理會(huì)�，F(xiàn)在他很后悔，越看合同越覺得上當(dāng)了，現(xiàn)在整個(gè)人為此幾乎精神崩潰。

    筆者為此也詳細(xì)了解了該項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目確實(shí)存在很多問題，并且經(jīng)計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，回報(bào)也沒他們所說那樣誘人。如果簽訂合同的時(shí)候能仔細(xì)核對(duì)合同內(nèi)容，也許這位王先生就不會(huì)購(gòu)買這個(gè)項(xiàng)目了。

    王先生的投資遭遇并非個(gè)案。據(jù)筆者了解，許多投資者以投資住宅的思維來投資商業(yè)地產(chǎn)，以為買進(jìn)就能賺錢，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較淡薄。有商界達(dá)人曾形象比喻，“投資住宅，中學(xué)生即可；投資商務(wù)樓，需要大學(xué)生；而投資商鋪等純商業(yè)地產(chǎn)，則需要研究生。購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，需要研究，要有調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，否則冒然買進(jìn)很可能吃虧。”決定商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多，但能否升值，還在于其所處區(qū)域本身發(fā)展是否有潛力以及該產(chǎn)品是否合理等。有研究人士指出，住宅以銷售論回報(bào)，而商業(yè)地產(chǎn)則以經(jīng)營(yíng)論成敗，投資者千萬(wàn)不要被一些開發(fā)商誘人的廣告沖昏了頭腦。

    商業(yè)地產(chǎn)投資要理性對(duì)待

    商業(yè)地產(chǎn)與住宅相比，整體環(huán)節(jié)比較復(fù)雜，除了首先要看開發(fā)商的綜合實(shí)力、品牌以及所開發(fā)產(chǎn)品以外，投資商業(yè)地產(chǎn)還要考慮以下幾個(gè)因素：

    第一，包括辦公樓、公寓(普通公寓、酒店式公寓等)、商鋪、旅游娛樂等，這些產(chǎn)品形式不同，回報(bào)也不同，取決于后期經(jīng)營(yíng)狀況。商業(yè)地產(chǎn)的用地，國(guó)家規(guī)定的使用年限一般在40-50年；而純住宅用地使用年限為70年。特別需要注意的是，有的項(xiàng)目使用年限嚴(yán)重縮水的問題。

    第二，商業(yè)地產(chǎn)買賣稅費(fèi)比住宅要高，尤其是賣出過戶的土地增值稅是住宅的2-3倍。

    第三，購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)銀行貸款的年限最多只有10年，而住宅可達(dá)30年。

    第四，商業(yè)地產(chǎn)的水電、寬帶費(fèi)用與住宅地產(chǎn)相比幾乎翻倍，物業(yè)費(fèi)更是高出住宅物業(yè)的數(shù)倍，而且不可以落戶。

    王先生的投資遭遇為更多的投資者提了個(gè)醒。