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　　記者采訪了解到，盡管房地產(chǎn)政策收緊，但青島主要物業(yè)租賃需求和成交量穩(wěn)步上升，市場(chǎng)出現(xiàn)反彈。日前，仲量聯(lián)行發(fā)布報(bào)告顯示，盡管新增供應(yīng)入市將導(dǎo)致市場(chǎng)空置率上揚(yáng)，但由于需求出現(xiàn)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來12個(gè)月內(nèi)青島辦公樓市場(chǎng)租金仍可能微幅上漲。另外，據(jù)了解，目前島城辦公樓新增供應(yīng)充足，2011年四季度青島市場(chǎng)將迎來第二波高質(zhì)量寫字樓的竣工，屆時(shí)全市甲級(jí)寫字樓數(shù)量將達(dá)到7幢，使我市甲級(jí)寫字樓的面積存量增加一倍。

　　寫字樓租賃熱度不減

　　據(jù)悉，青島寫字樓的租賃需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，物流運(yùn)輸企業(yè)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張推動(dòng)了凈吸納量的上升。據(jù)仲量聯(lián)行市場(chǎng)報(bào)告顯示，盡管嶗山區(qū)出現(xiàn)新的租賃需求，但市南區(qū)仍是吸納辦公空間的主要地區(qū)。據(jù)介紹，由于青島自身的沿海戰(zhàn)略位置和豐富的港口基礎(chǔ)設(shè)施，物流運(yùn)輸公司依然主導(dǎo)著寫字樓市場(chǎng)的租賃需求。跨國(guó)公司和專業(yè)服務(wù)公司紛紛進(jìn)入青島市場(chǎng)并呈現(xiàn)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，推動(dòng)了青島寫字樓整體質(zhì)量的提高。

　　然而，值得注意的是，盡管嶗山新中央商務(wù)區(qū)的租賃需求仍然不及傳統(tǒng)的市南中央商務(wù)區(qū)，據(jù)最新研究數(shù)據(jù)顯示，那些重視交通環(huán)境的企業(yè)更愿意從市南區(qū)遷至嶗山區(qū)辦公，如位于嶗山區(qū)的甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目天泰金融廣場(chǎng)的租用率達(dá)到了90%。

　　辦公樓供應(yīng)量充足

　　報(bào)告顯示，目前島城辦公樓新增供應(yīng)充足。據(jù)介紹，2011年四季度青島市場(chǎng)將迎來第二波高質(zhì)量寫字樓的竣工，其中位于市南中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的三幢甲級(jí)寫字樓凱悅中心、萬邦中心以及遠(yuǎn)雄商務(wù)中心將計(jì)劃完工。它們的竣工將使青島市的甲級(jí)寫字樓的面積存量增加一倍，屆時(shí)全市甲級(jí)寫字樓數(shù)量將達(dá)到7幢。預(yù)計(jì)新增寫字樓的吸納量將主要來自不斷擴(kuò)張的國(guó)內(nèi)海運(yùn)和物流企業(yè)以及跨國(guó)公司租戶。

　　盡管空置率變化不大，但需求的預(yù)期增長(zhǎng)將推高租金。由于監(jiān)測(cè)嶗山中央商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目覆蓋范圍擴(kuò)大，本季度青島辦公樓市場(chǎng)的平均空置率從3.3%飆升至16.3%。盡管該數(shù)據(jù)有所調(diào)整，但由于需求持續(xù)強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)青島辦公樓市場(chǎng)的吸納量將持續(xù)增長(zhǎng)。平均租金總體持平，季度環(huán)比增幅僅為1.2%，年度同比增幅為5%，預(yù)計(jì)未來12個(gè)月內(nèi)青島辦公樓市場(chǎng)租金仍可能微幅上漲。

　　中檔商鋪引領(lǐng)銷售增長(zhǎng)

　　在商鋪市場(chǎng)方面，市南區(qū)中檔商鋪引領(lǐng)銷售增長(zhǎng)。據(jù)悉，青島香港路沿線的幾個(gè)大型多用途項(xiàng)目再度推遲入市使得市場(chǎng)已連續(xù)第12個(gè)月沒有新增供應(yīng)。2010年第二季度進(jìn)入市場(chǎng)的商鋪存量，如百麗廣場(chǎng)和心海廣場(chǎng)在過去12個(gè)月中一直銷售強(qiáng)勁。這兩個(gè)項(xiàng)目毗鄰深受本地居民和游客喜愛的旅游和購物目的地奧林匹克帆船中心和高檔商鋪熱點(diǎn)海信廣場(chǎng)。根據(jù)青島商務(wù)局公布的數(shù)據(jù)顯示，本季度青島消費(fèi)品（其中包括更多的奢侈品牌）總零售額上漲了17%。

　　與此同時(shí)，嶗山區(qū)將有多個(gè)新建商鋪開發(fā)項(xiàng)目投入市場(chǎng)。目前嶗山區(qū)內(nèi)幾個(gè)新建住宅項(xiàng)目和多用途項(xiàng)目正在緊張的施工之中。多個(gè)新建住宅開發(fā)項(xiàng)目、不斷增長(zhǎng)的游客數(shù)量以及海爾路規(guī)模較小但規(guī)劃良好的新中央商務(wù)區(qū)，將使嶗山區(qū)發(fā)展成為高檔商鋪聚集區(qū)。除了在建的中央大道商場(chǎng)項(xiàng)目外，其他幾個(gè)商鋪項(xiàng)目將先后竣工，其中證大大拇指廣場(chǎng)定于2011年第四季度開業(yè)，永鑫國(guó)際廣場(chǎng)定于2012年第四季度開業(yè)，啤酒城再開發(fā)項(xiàng)目定于2013年開業(yè)。

　　值得注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本價(jià)值的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過總體租金的增幅，從而使得租金收益率走低。報(bào)告顯示，2011年第三季度末，青島商鋪市場(chǎng)的總體租金為每天10.5元/平方米，仍低于2009年的租金水平，市場(chǎng)空置率偏高是目前市場(chǎng)租金較低的主要原因之一。