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    寫字樓投資

    當(dāng)前，成都寫字樓與商鋪的投資已成為成都樓市的兩大奇觀：商鋪投資價格被一再追高，“兩三百萬元的商鋪逐漸絕跡，市區(qū)內(nèi)的商鋪，500萬是投資門檻”；寫字樓恰好相反，因為戶型被再三的劃小，原來動輒百萬元的投資門檻，現(xiàn)在甚至降到了三、四十萬。此時，寫字樓就充當(dāng)了“吸金石”，大小投資者都為之動心。

    但與此同時，問題也暴露出來了，一方面大量的寫字樓供應(yīng)存在泡沫，同時小戶型寫字樓產(chǎn)權(quán)過于分散也將影響物業(yè)的整體品質(zhì)和統(tǒng)一運營。在降低投資門檻的時候如何確保物業(yè)品質(zhì)，這是成都寫字樓面臨的新課題。

    寫字樓戶型流行“大劃小”

    “花樣年香年廣場”的不少單位戶型定位于70平方米以下，這使得成都甲級寫字樓門檻首次降到了70萬元。“城市春天8號”寫字樓的主力戶型面積則低至40㎡，在這里，一間標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的投資總金額僅為40萬元。另外，同樣位于國際城南的“復(fù)城國際”建筑品質(zhì)完全達(dá)到甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，而最小面積戶型僅為78平方米。“曙光國際”目前在售的B座最小面積150平方米左右，但現(xiàn)場銷售人員透露，即將推出的A座寫字樓戶型將全部集中在60-80平方米，最大面積也就在100平方米左右。今天的成都寫字樓市場尤其是國際城南片區(qū)，在激烈的市場競爭下，開發(fā)商流行將寫字樓戶型“大劃小”，寫字樓投資門檻因此得以持續(xù)下降。

    市區(qū)內(nèi)的商鋪門檻已經(jīng)被提升到500萬，兩、三百萬一套的商鋪幾乎已經(jīng)絕跡，但就在商鋪被持續(xù)推高的同時，成都寫字樓門檻卻是一再降低 。高力國際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤表示，大量的中小投資資金找不到出路，而且很大一部分投資資金的規(guī)模都在100萬元左右甚至更低，因此中小戶型的寫字樓給中小投資者提供了很好的選擇。產(chǎn)權(quán)分散對經(jīng)營不利？

    “城市春天8號”日前開盤，正是因為較低的投資門檻和較高的性價比，整個項目開盤即售出6成，這與當(dāng)前正處于低谷的住宅市場形成鮮明對比。主力戶型集中在100平方米左右的“萊蒙都會”同樣取得熱銷，如今2號樓基本售罄，開發(fā)商萊蒙置地正加快推出1號樓。盡管中小戶型的寫字樓當(dāng)前取得熱銷，但業(yè)內(nèi)人士卻指出，將寫字樓戶型切割太小、產(chǎn)權(quán)過于分散之后可能對后期的經(jīng)營不利，一方面是難以招租實力更強的大商家入住，另外，業(yè)主多了難免互相壓價。

    “寫字樓業(yè)主都希望將自己的寫字樓租給大商家，租金有保障而且租賃時間又長，戶型太小肯定對后期經(jīng)營有一定影響，比如一棟寫字樓最終多達(dá)數(shù)百上千的業(yè)主，你說大企業(yè)如何進(jìn)駐，他不可能一一的和那么多的業(yè)主挨個談租賃說價格。”萊蒙置地副總經(jīng)理沈蕾表示，產(chǎn)權(quán)分散對于未來寫字樓的經(jīng)營確實會增加難度，這也對開發(fā)商的前期銷售策略和后期物業(yè)服務(wù)都提出更高的要求。

    中原物業(yè)寫字樓部經(jīng)紀(jì)人劉金鑫告訴成都商報記者，從他目前接觸的客戶來看，絕大多數(shù)企業(yè)對辦公室的租賃需求戶型面積主要集中在200-300平方米，因此總體來說，兩三百平方米的戶型獲得的租金較為理想。

    小戶型寫字樓對經(jīng)營提出高要求

    蔡孟頤并不同意產(chǎn)權(quán)劃小就經(jīng)營不好、檔次不高的觀點。“‘威斯頓聯(lián)邦大廈’當(dāng)初銷售的時候很多戶型也都是幾十平方，但現(xiàn)在這里吸引了德國領(lǐng)事館以及眾多的外企，因此我們不能單純用戶型的劃分來看待寫字樓的檔次和品質(zhì)。”蔡孟頤表示，戶型產(chǎn)權(quán)劃分大小只是說明寫字樓的定位問題，并不是產(chǎn)權(quán)劃小后，寫字樓檔次就會變低，但無可置疑，一棟寫字樓的業(yè)主越多肯定會對后期運營增加難度。

    “我們對寫字樓進(jìn)行了高區(qū)、低區(qū)的劃分，高區(qū)采用整層、半層的出售方式，主要針對集中購買的企業(yè)客戶、大投資者，而低區(qū)就是拆零銷售，針對中小投資者和中小企業(yè)客戶。”“花樣年香年廣場”營銷負(fù)責(zé)人表示，有著專業(yè)寫字樓開發(fā)經(jīng)驗的花樣年在如何更大范圍內(nèi)吸引投資者和如何確保產(chǎn)品品質(zhì)之間找到了平衡點。而“城市春天8號”營銷總監(jiān)吳智彪則表示，寫字樓還是要看自身定位，目前“城市春天8號”的寫字樓不少單位都被周邊富森·美家居城南店內(nèi)的商家所看好，他們正是看好“城市春天8號”所處的城南商圈黃金地段和便捷的交通大環(huán)境。

    而對于如何選擇中小戶型寫字樓，沈蕾提出了兩個“四六原則”：盡量不買純投資的寫字樓，一棟寫字樓的自用和投資比例應(yīng)該在4比6，整個寫字樓項目都是投資者，那后期互相壓價會很明顯，而且整個寫字樓沒有很好的商務(wù)氛圍；大小戶型應(yīng)該適當(dāng)搭配，大小比例也應(yīng)該是4比6，不能把寫字樓建成商務(wù)公寓。沈蕾向成都商報記者透露，他們在銷售寫字樓時，也特別強調(diào)多位投資者能夠聯(lián)合購買，他們希望在寫字樓銷售之初就能為后期運營創(chuàng)造良好條件。