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    在英國(guó)“脫歐”之后，中國(guó)投資者對(duì)于英國(guó)經(jīng)濟(jì)即將進(jìn)入一個(gè)短暫調(diào)整期，是否一個(gè)房地產(chǎn)買(mǎi)入良機(jī)，尤為關(guān)注。

    為此，戴德梁行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、全球研究部主管Kevin Thorpe接受記者專(zhuān)訪時(shí)指出，中國(guó)投資者或面臨兩難選擇：首先，盡管近期英國(guó)社會(huì)會(huì)有波動(dòng)，但英國(guó)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在實(shí)力，英國(guó)文化的吸引力和其良好的市場(chǎng)透明度長(zhǎng)期仍對(duì)中國(guó)投資者具有吸引力，歐盟以外的國(guó)家如瑞士、挪威穩(wěn)定繁榮的例子也能夠給中國(guó)投資者以參考指標(biāo)。

    其次，英國(guó)脫歐的直接后果是英鎊暴跌至30年來(lái)最低點(diǎn)：英鎊兌美元最高時(shí)下跌了13%，兌歐元最高時(shí)下跌了8%。中國(guó)投資者敏銳地意識(shí)到幣值的波動(dòng)和隨之而來(lái)的買(mǎi)入機(jī)會(huì)。事實(shí)上，一些基金投資者具有更多的投機(jī)傾向，他們可能會(huì)希望藉“雙降”和“攤平成本”來(lái)修正中期貨幣調(diào)整帶來(lái)的盈利損失。

    寫(xiě)字樓仍是首選

    Kevin Thorpe認(rèn)為，英國(guó)脫歐所造成的英鎊貶值和某些資產(chǎn)類(lèi)價(jià)格的可能下降，為中國(guó)投資者提供了極具吸引力的機(jī)會(huì)。

    戴德梁行亞太區(qū)董事局主席暨大中華區(qū)行政總裁張國(guó)正指出，英國(guó)退歐才剛剛開(kāi)始，目前對(duì)全球尤其是英國(guó)和歐盟的影響尚不確定，許多投資者仍在重新評(píng)估并重新規(guī)劃他們未來(lái)的投資戰(zhàn)略。“我們預(yù)計(jì)在一個(gè)月后投資趨勢(shì)將會(huì)逐漸明朗。預(yù)計(jì)2016年英國(guó)房地產(chǎn)的成交量將會(huì)比2015年同比下降25%，歐洲則會(huì)同比上升10%”。

    中國(guó)投資者瞄準(zhǔn)的資產(chǎn)類(lèi)別包括英國(guó)的住宅、酒店、寫(xiě)字樓和零售物業(yè)。由于外國(guó)貨幣購(gòu)買(mǎi)力的上升帶來(lái)的旅游業(yè)和零售業(yè)收入的增加也將促進(jìn)一些零售物業(yè)增值。基于過(guò)去10年的歷史數(shù)據(jù)，戴德梁行預(yù)計(jì)中國(guó)赴英旅游人數(shù)將會(huì)增加10%-15%，英國(guó)旅游業(yè)將因此收入約1.46億美元。

    根據(jù)歷史成交記錄，寫(xiě)字樓投資仍將成為投資者首選。根據(jù)RCA（Real Capital Analytics）數(shù)據(jù)顯示，2009-2016年，寫(xiě)字樓和酒店物業(yè)投資約占中國(guó)對(duì)英投資的71%。2016年上半年，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)五個(gè)來(lái)自中國(guó)的投資均為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，總金額為14.4億美元。

    Kevin Thorpe指出，英國(guó)的租賃市場(chǎng)短期可能會(huì)出現(xiàn)停滯。一些位于倫敦的公司可能會(huì)選擇把他們的運(yùn)營(yíng)部門(mén)遷往歐元區(qū)或其他區(qū)域。這將取決于英國(guó)脫歐之后與歐盟簽署的條款。但大舉撤離倫敦的情況暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)，同時(shí)由于匯率原因，一些跨國(guó)公司還可以從員工成本降低中獲益。

    中國(guó)投資者陷入兩難

    戴德梁行對(duì)中國(guó)海外房地產(chǎn)投資者的調(diào)研結(jié)果顯示，中國(guó)投資者正密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)：激進(jìn)投資者將尋找由于英鎊的弱勢(shì)和歐元的疲軟而產(chǎn)生的良好投資機(jī)會(huì)，觀望型投資者則可能會(huì)選擇按兵不動(dòng)，密切關(guān)注事態(tài)發(fā)展，并等待事態(tài)平息之后再采取進(jìn)一步的行動(dòng)，保守、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)投資者會(huì)認(rèn)為歐洲和英國(guó)目前處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。

    一個(gè)事實(shí)是，不論中國(guó)投資者還是英國(guó)本國(guó)投資者，在英鎊走低的情況下已涉足英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者是不可能在此時(shí)尋求退出的。

    Kevin Thorpe透露，目前尚沒(méi)有任何證據(jù)表明英國(guó)房地產(chǎn)會(huì)被“甩賣(mài)”。“近期英鎊跳水很有可能被視為是過(guò)度調(diào)整。除非有一些如基金期限到期或外幣抵押貸款等問(wèn)題的發(fā)生，這些投資者很可能希望在看到匯率反彈之后才會(huì)考慮退出”。

    Kevin Thorpe指出，例如旅游和旅游零售支出，將是受益于一個(gè)弱勢(shì)英鎊的行業(yè)。此外，得益于價(jià)格優(yōu)勢(shì)，英國(guó)制造業(yè)也可能會(huì)有起色。但英鎊貶值導(dǎo)致建筑材料價(jià)格的上漲，及可能的對(duì)勞動(dòng)力輸入的限制將會(huì)影響住宅和其他基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

    中國(guó)在英投資逐年下降

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，近期英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)海外投資放緩，部分原因在于英國(guó)脫歐給市場(chǎng)帶來(lái)的不確定性。實(shí)際上，根據(jù)RCA數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)在英房地產(chǎn)投資總額從2014年的38.2億美元下降到了2015年的22億美元，2016年上半年中資在英投資額是14.4億美元。

    從資金來(lái)源地分析，中國(guó)在英國(guó)的主要投資買(mǎi)家90%來(lái)自上海和北京的銀行和保險(xiǎn)公司。在過(guò)去幾年，包括中國(guó)人壽、平安保險(xiǎn)、中國(guó)建行、中國(guó)銀行、海航等公司都在英國(guó)投資了項(xiàng)目。

    目前投資者正在對(duì)部署資金戰(zhàn)略及對(duì)資金進(jìn)行重新布局。然而，同股票或債券的比較，房地產(chǎn)是低流動(dòng)資產(chǎn)，因此短期趨勢(shì)不明朗。

    比如，上述保險(xiǎn)公司試圖在倫敦尋找核心資產(chǎn)，但在脫歐之前的市場(chǎng)情況來(lái)看，很難達(dá)到他們對(duì)初始投資回報(bào)的要求，而現(xiàn)在的情況則有可能讓這種投資成為可能。此外，由于外國(guó)貨幣購(gòu)買(mǎi)力的上升帶來(lái)的旅游業(yè)和零售業(yè)收入的增加也將促進(jìn)一些零售物業(yè)增值。目前仍很難判斷長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是否會(huì)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)造成任何影響，但可以肯定的是將會(huì)對(duì)物流地產(chǎn)產(chǎn)生顯著影響。（原標(biāo)題：中國(guó)在英樓市投資或現(xiàn)分化 記者：沈浪 編輯：李清宇）