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    鄭州統(tǒng)計(jì)據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，寫字樓投資增長(zhǎng)速度高于同期住宅72.2個(gè)百分點(diǎn)，高于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房56.9個(gè)百分點(diǎn)。河南興達(dá)置業(yè)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)姚惟文認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速提高也是寫字樓市場(chǎng)向好的重要因素。“現(xiàn)在鄭州正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，寫字樓市場(chǎng)還有3~5年的快速發(fā)展期。”姚惟文認(rèn)為，GDP與寫字樓的市場(chǎng)形勢(shì)呈正相關(guān)。

    10月18日，鄭州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度辦公樓投資61億元，增長(zhǎng)90.4%，是今年樓市的最大熱點(diǎn)。

    由于限購(gòu)令的出臺(tái)，鄭州市前三季度住宅投資440.4億元，比重由上年同期的74.8%下降到67.7%。受“擠出效應(yīng)”影響，商業(yè)地產(chǎn)的投資比重均有不同程度的上漲。

    前三季度，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資59億元，增長(zhǎng)33.5%，其投資金額及增長(zhǎng)速度均低于辦公樓，辦公樓成為投資新寵。

    樓市“新秀”

    數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，辦公樓投資增長(zhǎng)速度高于同期住宅72.2個(gè)百分點(diǎn)，高于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房56.9個(gè)百分點(diǎn)。

    “去年，寫字樓市場(chǎng)價(jià)位一般，需求正常，無特別的刺激點(diǎn)。今年限購(gòu)令出臺(tái)后，刺激了商業(yè)地產(chǎn)的需求，形勢(shì)較好。”河南中信中原置業(yè)有限公司銷售經(jīng)理吳世偉說，公司的寫字樓項(xiàng)目開盤較早，今年只賣了最后2000多平方米的尾盤，但是周邊寫字樓都賣得很好，價(jià)格不斷攀升，銷售也屢創(chuàng)新高。

    記者走訪正在銷售的興達(dá)國(guó)貿(mào)了解到，項(xiàng)目于今年3月28日開盤，總面積7.9萬平方米，現(xiàn)已銷售近4萬平方米。

    位于鄭東新區(qū)的千璽廣場(chǎng)，堪稱寫字樓中的奢侈品。其自去年5月開盤后，現(xiàn)5至35層的低層樓已經(jīng)全部售完。

    據(jù)了解，千璽廣場(chǎng)去年低樓層的價(jià)位在2萬～3萬元/平方米，但現(xiàn)在高層均價(jià)已達(dá)到5.5萬元/平方米。

    公開資料顯示，2011年上半年，鄭東新區(qū)以21萬平方米的銷量處于領(lǐng)先地位，金水區(qū)、中原區(qū)、管城區(qū)銷量分別為9.07萬、7.12萬、2.4萬平方米。

    “得寵”之因

    拋卻市場(chǎng)形勢(shì)，單就投資而言，住宅屬于大市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)低，投資最容易，寫字樓次之，商鋪的風(fēng)險(xiǎn)最大。

    “雖然現(xiàn)在住宅限購(gòu)，但投資客的資金卻不會(huì)閑著，任其貶值。當(dāng)前，持有物業(yè)依然是保值的最好保障。受擠出效應(yīng)的影響，大批資金便涌入了寫字樓市場(chǎng)，今年確實(shí)比之前更好賣。”河南綠地中原置業(yè)發(fā)展有限公司千璽廣場(chǎng)客戶經(jīng)理黃俊說。

    寫字樓與商鋪同屬商業(yè)地產(chǎn)，今年前三季度投資額僅差2億元，但是投資增長(zhǎng)速度卻差異巨大。

    “商鋪成本太高了，現(xiàn)在商鋪的價(jià)位約在2萬~8萬元/平方米，而且首付最低50%。如果買100平方米左右的商鋪(面積太小的不好出租)，總價(jià)款按300萬~400萬元計(jì)算，單首付就需要100萬~200萬元。巨大的金額把很多投資者拒之門外。”吳世偉說，寫字樓價(jià)位相對(duì)較低，首付僅30%，且利率較低。

    “商鋪比寫字樓投資金額大是其中一方面，另外從專業(yè)度上來說，商鋪在區(qū)位、位置、結(jié)構(gòu)、便捷程度等方面要求非常高，點(diǎn)滴之差都會(huì)造成使用上的巨大差距，其風(fēng)險(xiǎn)更高，而寫字樓相對(duì)容易些。在投資難度高、投資金額大的情況下，商鋪普遍的回報(bào)率是低于寫字樓的。”河南興達(dá)置業(yè)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)姚惟文說。

    他認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速提高也是寫字樓市場(chǎng)向好的重要因素。隨著企業(yè)的不斷壯大，原來寫字樓的硬件已達(dá)不到要求，為了給企業(yè)一個(gè)更好的形象展示，原來的租者想買，買者想更新，便對(duì)寫字樓有了更多的需求。另外，寫字樓對(duì)商業(yè)因素、辦公配套、地段、開發(fā)企業(yè)等方面綜合要求高，具有一定的稀缺性，而租金回報(bào)率是住宅的3~5倍，差距巨大。

    前景看好

    一年前，鄭東新區(qū)的辦公用房獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。“鄭東新區(qū)的定位便是中央商務(wù)區(qū)，現(xiàn)在已進(jìn)駐了400多家總部級(jí)企業(yè)，如銀行、移動(dòng)、聯(lián)通、煤業(yè)化工等紛紛將總部建在了這里。正是由于鄭東新區(qū)為商業(yè)辦公的集聚地，更有辦公的氛圍，且地鐵、高鐵、飛機(jī)等交通條件便利，所以這里的寫字樓市場(chǎng)十分火爆。”黃俊說。

    但是，今年以來鄭州五個(gè)主城區(qū)都有較大突破，是偶然還是必然?

    “人在買東西的時(shí)候，習(xí)慣買更有發(fā)展前景的，所以鄭東新區(qū)成為首選。但是這其中有個(gè)平衡點(diǎn)，即價(jià)格與預(yù)期是否平衡，是否過于透支。”姚惟文認(rèn)為，現(xiàn)在東區(qū)的寫字樓價(jià)位較高，超出投資者的預(yù)期，他們便考慮尋找更好的替代品。

    不過，他又認(rèn)為鄭東新區(qū)的客戶群體還是比市內(nèi)五主城區(qū)多，企業(yè)對(duì)東區(qū)的認(rèn)可度高。選擇東區(qū)的以大客戶為主，他們更注重形象，而選擇五主城區(qū)的則以小投資客及中型企業(yè)為主，這也與企業(yè)的發(fā)展階段有關(guān)。

    寫字樓的火熱與樓市的調(diào)控不無關(guān)系，這匹黑馬能夠奔騰多久?

    “現(xiàn)在鄭州正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，寫字樓市場(chǎng)還有3~5年的快速發(fā)展期。”姚惟文認(rèn)為，GDP與寫字樓的市場(chǎng)形勢(shì)呈正相關(guān)。

    他認(rèn)為，以河南為龍頭的中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展已經(jīng)開始由一線城市及沿海城市向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移。因此，以后對(duì)于寫字樓的投資還會(huì)繼續(xù)加大，但是由于寫字樓對(duì)硬件和地段等方面都有較高要求，市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢(shì)。