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    隨著國度對住宅市場出臺各種限購、限貸等調(diào)控政策之后，目前全國住宅市場降聲四起，不少投資者曾經(jīng)暫時失去或放棄對住宅市場的投資，從而轉(zhuǎn)向思索對商鋪和寫字樓等商業(yè)方面的投資，他們以為這個范疇是房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)存的投資增長點(diǎn)。但是，這些商業(yè)投資一動上百萬，以至上千萬，投資比例增大的同時，風(fēng)險也隨之加大，商鋪投資要比住宅投資難得多，投資者不但需要具備成長眼觀，還必要慎重選擇投資。

    想不通的商鋪?zhàn)饨鹩�利點(diǎn)李先生近期考慮對商鋪進(jìn)行投資，他曾看中過某州市的一個商鋪，正在準(zhǔn)備付款簽訂協(xié)議的時候，又謹(jǐn)慎地對商鋪收益進(jìn)行了大略計(jì)較：30萬左右的商鋪，目前周邊行情是800元左右的月租，就算以后行情翻了一倍，到了1600元的月租，但是收回投資成本得15年以上，這還不算貸款的利息。他怎么也想不通這樣投資的盈利點(diǎn)在哪兒，最后只有放棄了投資。

    風(fēng)之鈴經(jīng)濟(jì)公司商業(yè)顧問部經(jīng)理左琦指出，目前我國商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，價值增長幅度還比較高，對于商鋪的投資，不是完全靠租金獲得全部的收益，這需要用發(fā)展眼觀來衡量商鋪的長期增長價值，這跟選擇所處的區(qū)域有很大關(guān)系，如果所處區(qū)域能帶動人流和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物業(yè)將會增值，轉(zhuǎn)手出讓的話，資金的回籠和收益將相當(dāng)可觀。反之，選擇區(qū)域位置不好，則可能會投資失敗。

    泰興隆地產(chǎn)常務(wù)副總顧剛表示，商鋪的收益主要看兩個方面：首先是來自租金的收益，如果租金能跟按揭還款持平，以租養(yǎng)貸的話，可以考慮投資商鋪，如果租金收益能在5-8年時間收回投資金額，這樣的商鋪比較理想，要是租金收益需要超過10年以上才能收回投資金額的話，這樣的商鋪就不是最理想的選擇;第二個方面的收益來自物業(yè)的增值，如果投資者在區(qū)域、人流量、運(yùn)營商等方面選擇好的話，物業(yè)將會增值，以后提高租金或轉(zhuǎn)手出讓，收益都將非�？捎^。

    區(qū)域位置成就商鋪投資價值選址是商鋪投資者的最基本的功課，如選址不當(dāng)，就會造成投資者損失。而商鋪所處的區(qū)域位置和消費(fèi)圈是選址的關(guān)鍵，需要對包括地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口、交通等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的了解，才能有效把控商鋪的物業(yè)價值。

    市中心商圈成熟，消費(fèi)力旺盛，各種品牌商家和琳瑯滿目的商品可盤活周邊的商鋪，選址市中心商圈當(dāng)然是最好的選擇，但是這里資金投入較大，普通投資者沒有能力或承受不了這樣的資金壓力。

    左琦表示，如果選擇在社區(qū)或臨街商鋪，資金壓力將會減少。但需要認(rèn)真考察社區(qū)人口數(shù)量、商鋪的具體位置和周邊商業(yè)的布局。比如餐飲業(yè)可以帶來人流量，如果這一附近交通便利，餐飲業(yè)扎堆聚集，而挑選的商鋪就在旁邊，那么商鋪的位置就比較理想。

    觀察布局掌握消費(fèi)氛圍細(xì)心觀察不難發(fā)現(xiàn)，一些商場或商鋪經(jīng)常貼有“旺鋪轉(zhuǎn)讓”字樣，但事實(shí)上這些貼有字樣的鋪面真的旺嗎?答案已經(jīng)不言而喻了。然而在南屏街和小西門地段，根本找不到這樣的類似的“告示”。眾所周知，這里是目前昆明的第一商圈和第二商圈，不僅因?yàn)檫@里交通發(fā)達(dá)是城市中心，最關(guān)鍵的是這里有大超市、大賣場、商業(yè)街、花鳥市場、酒吧、各種公園、大公司、小公司……每天在這里上班或路過的人數(shù)以百萬，形成了強(qiáng)大的人流和消費(fèi)市場，這一切都由于整個地區(qū)業(yè)態(tài)布置合理，每個片區(qū)已經(jīng)培育出不同的消費(fèi)理念。

    在最早以前，昆都其實(shí)是一個不知名的家具市場，隨著剛開始進(jìn)駐的幾家娛樂場所的火爆，一些商家被自然洗牌淘汰，剩下的商家逐漸轉(zhuǎn)行做娛樂業(yè)，這里慢慢被娛樂同化，經(jīng)過商家的疊加，形成規(guī)模效應(yīng)之后，整個地區(qū)氛圍被培育成了娛樂消費(fèi)，現(xiàn)在的昆都已經(jīng)成為了昆明夜場最熱鬧的地區(qū)。

    顧剛認(rèn)為，選擇商鋪時要看周邊布局是否合理，而且不能一味地看低價商鋪，位置是關(guān)鍵，人流量是命脈。周邊生活的人群，會產(chǎn)生不同的消費(fèi)氛圍，不同的年齡會有不同的消費(fèi)喜好，這時需要觀察人群消費(fèi)的商業(yè)氛圍，必要時還要培育周邊人群的消費(fèi)理念。

    綜合體商業(yè)運(yùn)營及管理是關(guān)鍵中央的“十二五”規(guī)劃中明確指出：堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略，構(gòu)建擴(kuò)大內(nèi)需長效機(jī)制，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長向依靠消費(fèi)、投資、出口協(xié)調(diào)拉動轉(zhuǎn)變。這意味著國家將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，而與第三產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的商業(yè)和寫字樓迎來了快速發(fā)展時期。從近兩年土地成交結(jié)果可以看到，昆明的商業(yè)用地成交率正在逐漸提高，綜合體項(xiàng)目逐漸嶄露頭角，此時的商業(yè)地產(chǎn)無疑是投資者們轉(zhuǎn)型的投資對象。選擇綜合體項(xiàng)目投資商鋪，資金投入較大，風(fēng)險較高，當(dāng)然，收益回報也是最高的。

    然而，并不是所有的綜合體項(xiàng)目都一定是理想的投資對象，這其中最大的風(fēng)險來自運(yùn)營機(jī)構(gòu)的定位和管理。顧剛介紹，2004年左右，上海市松江區(qū)開發(fā)的某小鎮(zhèn)由國內(nèi)幾家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)攜手打造，英國阿特金斯集團(tuán)進(jìn)行規(guī)劃，還邀請到營造國家大劇院內(nèi)外裝飾工程的香港建設(shè)有限公司參與全程監(jiān)造，整個小鎮(zhèn)屬于英式建筑風(fēng)格。從規(guī)劃來看小鎮(zhèn)的商業(yè)配套、會所醫(yī)院、超市、教堂、別墅、公寓等各方面都很齊全到位，開盤?之后銷售量一直非常火爆，但是開發(fā)企業(yè)并沒用自持物業(yè)，后期物業(yè)經(jīng)營基本無人管理，無人宣傳炒作，致使小鎮(zhèn)人流量減少，商業(yè)氛圍冷清，不少投資者吃了大虧。

    “商業(yè)項(xiàng)目比住宅項(xiàng)目難得很多。”顧剛坦言商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)和管理十分復(fù)雜，難度很高。因此，綜合體項(xiàng)目的投資需要選擇成熟的開發(fā)商和有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)，遵循“舍”“得”之道，即“舍”出利益引入引大型品牌商家，將“得”到整個項(xiàng)目的商業(yè)人氣。在布局上應(yīng)該把位置較好的鋪面位置讓給中小型商家，靠里面位置讓給大型品牌商家，讓商業(yè)布局互相照應(yīng)，那么將會盤活整個商業(yè)項(xiàng)目。顧剛指出，開發(fā)商自身持有一部分商業(yè)很重要，這樣開發(fā)商將會動用各種資源，千方百計(jì)使這個市場活躍起來。

    用發(fā)展眼光衡量州市商鋪價值隨著昆明城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，商業(yè)價值也在不斷提高，至祥置業(yè)(昆明)研究中心公布的最新商鋪價格監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月昆明主城商鋪的平均售價為32232元/平方米，也就是說一間50平方米的商鋪，至少需要160萬元以上。由于投資門檻較高，不少投資者把目光投向了昆明周邊及其他州市，但是這些地區(qū)往往商業(yè)起步晚，大型綜合商業(yè)項(xiàng)目較少，目前以社區(qū)商鋪或臨街商鋪為主。

    顧剛認(rèn)為，在其他州市投資商鋪，地域所處位置非常重要，應(yīng)該選擇人流量大、區(qū)域未來發(fā)展前景較好的地段進(jìn)行投資。另外，對于個人投資者來說，小型商鋪比較好做，容易根據(jù)市場需求轉(zhuǎn)換各種業(yè)態(tài)的商業(yè)經(jīng)營，適應(yīng)的人群也比較廣。選擇這些商鋪，需要投資者用發(fā)展的眼光去發(fā)現(xiàn)，如果能提前看到，低價取得，那么將取得巨大的收益。

    總之，商鋪投資是門深廣的學(xué)問，投資者應(yīng)該從項(xiàng)目的動態(tài)、靜態(tài)、縱態(tài)等多方面要素去調(diào)查，用學(xué)問、經(jīng)歷和發(fā)展眼光去衡量商鋪的投資價值。