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    中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的主要價值是運(yùn)營而不是開發(fā)，開發(fā)很簡單，誰都會做。過去很多公司都從住宅轉(zhuǎn)型過來，在開發(fā)商業(yè)用地的時候，往往考慮住宅的模式，先開發(fā)后銷售后招商，或者理念先行，沒有足夠的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗，促成了很多發(fā)人深省的現(xiàn)象。在今天回顧起來，這些現(xiàn)象不僅具有警示作用，也同時意味著，成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還在探索成長階段，也就預(yù)示著未來還有更長遠(yuǎn)更廣闊的機(jī)會。

    啟示1

    修樓與招商，都要有的放矢

    成都人耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)故事是著名的“熊貓城”，1993年喊出口號“西部第一MALL”的大型綜合體，18年來起起伏伏，中間停建8年。富力集團(tuán)伸出橄欖枝，接手之后熊貓城已更名為“富力·天匯城”，改建為總建筑面積60萬平方米的大型城市綜合體，曾經(jīng)“大而無當(dāng)”的熊貓城終于迎來了新的生機(jī)。

    以熊貓城為例總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)在過去十年的經(jīng)驗教訓(xùn)，王永平認(rèn)為：做商業(yè)地產(chǎn)項目，首先要確定服務(wù)的對象和目標(biāo)客戶，使商家對物業(yè)的需求相匹配，也就是做訂單地產(chǎn)。在日本，開發(fā)商一般不會去開發(fā)沒有訂單的商業(yè)化地產(chǎn)，往往是零售企業(yè)主動出擊尋找良好的投資伙伴定制商業(yè)物業(yè)。在美國，做一個商業(yè)項目，如果沒有50%的客戶的訂單，而且這些客戶要有非常好的品牌和信譽(yù)度，否則銀行是不會放款的，所以客戶的訂單開發(fā)是非常重要的，可以避免以后的損失、獲得金融的支持，也可以讓招商的時間大大地縮短。

    啟示2

    租金與售價不均衡，投資者陷入兩難

    商業(yè)地產(chǎn)的價格主要是由租金來主導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)售價是對未來現(xiàn)金流的預(yù)期，而未來的現(xiàn)金流收入主要就是租金。租金更高，投資者才會用更高的價錢去買。十年來，成都的商業(yè)項目出現(xiàn)過不少怪現(xiàn)狀，2002年后商業(yè)地產(chǎn)的過度開發(fā)導(dǎo)致市場提前透支，大量的商業(yè)地產(chǎn)在短時間內(nèi)涌現(xiàn)市場導(dǎo)致“消化不良”，另一方面，市面上大量的商鋪因為無人租賃或經(jīng)營慘淡而閑置。翻查資料，截至2006年6月底，成都營業(yè)用房空置44.75萬平米，2006年當(dāng)時城西商業(yè)地產(chǎn)均價僅為6860元/平米，市中心部分商業(yè)物業(yè)，如鉑金城、新城市廣場、第一商業(yè)廣場等項目的商鋪價格都不高，很多僅為5000多元/平米，不少商業(yè)項目甚至打出了“以住宅價格買商鋪”的廣告，商住倒掛成為一種行業(yè)現(xiàn)象。

    啟示3

    取代傳統(tǒng)百貨Shopping Mall才是主流

    成都購物消費(fèi)的商場從早期的人民商場，到后來的以王府井百貨、伊藤洋華堂、太平洋百貨為主力店的商業(yè)物業(yè)都不能算是購物中心。凱德置地的相關(guān)人士做了以下介紹：購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，從幾平方米到幾萬平方米不等。百貨店是指在一個建筑物內(nèi)，實(shí)行統(tǒng)一管理零售業(yè)態(tài)。購物環(huán)境上來說，Shopping Mall是體驗式購物，超大型購物中心功能多、全，匯集了購物、休閑、娛樂、文化、展覽、服務(wù)、餐館等功能，環(huán)境和整體氛圍更好；從管理的角度來說，Shopping Mall運(yùn)營管理的重點(diǎn)是業(yè)態(tài)組合的配置和租戶管理的效果，并以經(jīng)營租戶為主，通過物業(yè)、商務(wù)的統(tǒng)一管理，為眾多商家的分散經(jīng)營創(chuàng)造統(tǒng)一營造的購物環(huán)境和顧客服務(wù)保障體系。而百貨商城的商品來自供貨商、商場歸物業(yè)方所有，甚至商場推廣費(fèi)都要從每家供貨商收取，承載的責(zé)任更像是一個物管公司，運(yùn)營模式單一、雷同，差異價值難以呈現(xiàn)，很多30萬到40萬平方米的百貨公司，就有千店一面的情況。目前，成都擬建、在建的商業(yè)綜合體超過100家，開發(fā)商都打出Shopping Mall的旗號，我們無法得知最后的實(shí)際呈現(xiàn)會是什么狀況，但Shopping Mall取代傳統(tǒng)百貨業(yè)占主導(dǎo)地位的時代來臨已經(jīng)是不爭的事實(shí)。四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟冉立春會長稱，城市綜合體的出現(xiàn)其實(shí)是商業(yè)地產(chǎn)從綜合到專業(yè)、再從專業(yè)到綜合的必然發(fā)展結(jié)果，而Shopping Mall則是百貨零售業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。

    啟示4

    主力店，并不是唯一制勝砝碼

    11月8日，伊藤洋華堂在成都的第五家店———高新店開業(yè)，這個被城南諸多樓盤念叨了三年的配套終于兌現(xiàn)。這個項目由世豪廣場引入，但是惠及了包括華潤鳳凰城、建發(fā)天府鷺洲、保利心語花園在內(nèi)的系列樓盤。

    伊藤錦華店的成功將商業(yè)地產(chǎn)的主力店模式推到了一個全新高度，自此以后，成都商業(yè)地產(chǎn)項目都紛紛將主力店作為重要的宣傳噱頭，國宏騰五彩城、優(yōu)品時代引入歐尚，龍湖北城天街、時代天街、金牛萬達(dá)廣場、中航國際廣場等項目也都有大型百貨入駐。但與此同時，成都一些已經(jīng)成功的商業(yè)項目證明，主力店模式并非唯一，凱丹廣場、龍湖三千集，都沒有大型主力店入駐，但依靠整體打造，經(jīng)營業(yè)績良好。四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟冉立春說，此前很多開發(fā)商對于主力店模式的膜拜其實(shí)并不完全合理，過分依靠商業(yè)主力店推動地產(chǎn)升值本身是一種冒險行為。