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    商鋪、寫字樓、酒店式公寓等商業(yè)地產(chǎn)成新投資熱點(diǎn)

    日前位于西安國際港務(wù)區(qū)內(nèi)的華南城商鋪排號(hào)選房，即有數(shù)百市民從凌晨開始便在門前爭(zhēng)相排號(hào)，冒著寒冷排隊(duì)等待挑選商鋪。

    而在豐慶路西南角的御溪望城售樓處里，營銷總監(jiān)宋煊告訴記者，該項(xiàng)目屬于商住一體，目前來看盤的購房者大部分是咨詢商鋪，從10月30日開盤到現(xiàn)在，200多套商鋪已售出一半。

    另有數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月西安市住宅銷售量與去年同比下降20%左右，而商業(yè)類物業(yè)卻逆市出現(xiàn)了10%左右的增長(zhǎng)。目前老城區(qū)以鐘樓、民樂園小寨等為核心輻射周邊；曲江大唐不夜城、李家村萬達(dá)等多個(gè)具有現(xiàn)代文化氣息的商業(yè)中心，則成為市民購物休閑的首選之地；市政府北遷之后，張家堡廣場(chǎng)成了一個(gè)新的核心城市區(qū)；而西咸新區(qū)、港務(wù)區(qū)等的規(guī)劃建設(shè)則翻開了西安城市發(fā)展新篇章。而這些均為西安各類商業(yè)地產(chǎn)提供十分廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)也給眾多投資客戶營造良好的商機(jī)。

    而在日前的“2011中國西部商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)”上，西安市商務(wù)局副局長(zhǎng)黃漪清則表示，西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好，固定資產(chǎn)的投資繼續(xù)加大；加之西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)程度高，開發(fā)的空間較大，投資環(huán)境也較好，隨著西安主城區(qū)的擴(kuò)大和舊城區(qū)的改造，必將釋放出巨大的投資空間，這必將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大、檔次的提升帶來新的機(jī)遇。

    投資酒店式公寓租金回報(bào)要比住宅高

    現(xiàn)下，西安城區(qū)內(nèi)新興板塊不斷崛起，各大新的商業(yè)中心也在逐漸形成之中，作為商務(wù)配套的酒店式公寓也隨之被賦予了新的定義。一些開發(fā)商不再將其局限于一些商務(wù)人士、白領(lǐng)階層，而是瞄準(zhǔn)這一業(yè)態(tài)所處區(qū)域的龐大租賃客群，在戶型以及室內(nèi)設(shè)計(jì)上更突顯居住性能，吸引投資者或一些年輕人來選擇購買或租賃，作為過渡用房。

    據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自3月以來，西安有綠地中央廣場(chǎng)、海榮國際、華遠(yuǎn)君城、宏府鹍翔九天、五星國際等50多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)推出酒店式公寓，均價(jià)大多在 6000—10000元每平方米左右。記者走訪后了解到，在一些繁華地段的酒店式商業(yè)項(xiàng)目，一天賣幾十套甚至整層出售的現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)。而在一些商業(yè)中心周邊，酒店式公寓的租賃價(jià)格也較附近住宅略低一些，比較符合年輕人的暫時(shí)過渡需求。

    五星國際項(xiàng)目經(jīng)理?xiàng)钭诤痈嬖V記者：“酒店式公寓的加大入市與市場(chǎng)密不可分。住宅市場(chǎng)遭遇接踵而來的調(diào)控，‘二套房首付提到五成進(jìn)而加升至六成’，與一直以來‘首付最低五成’的商業(yè)地產(chǎn)持平甚至更高。這使得更多投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向不限購的商業(yè)地產(chǎn)。投資門檻較低、收益又較為穩(wěn)定的商務(wù)公寓項(xiàng)目自然也成為投資者眼中租售均可的投資熱點(diǎn)之一。”

    在北郊一家瑪雅房屋中介公司，一位置業(yè)顧問告訴記者，之前酒店式公寓作為投資，其租金回報(bào)率一般比住宅要高2%左右。而就當(dāng)前住宅市場(chǎng)限購的形勢(shì)而言，其在政策、稅率較住宅投資都要更優(yōu)一些。

    西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗指出，選擇投資酒店式公寓，應(yīng)該綜合從其朝向、樓層、所在地段等多個(gè)角度考量。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)如同股市，也有很大風(fēng)險(xiǎn)，因此投資這類物業(yè)形式，對(duì)于其投資的預(yù)期的預(yù)判很重要，建議投資者在進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)不要只算自己能賺多少錢，還要算能賠多少錢，能否賠得起，這個(gè)因素很關(guān)鍵。另外還需關(guān)注房子的租售比，一套房子出租，租金是多少，多少年能收回投資，如果8—12年能夠收回投資，那么這個(gè)就應(yīng)該算是較好的投資了。

　　投資商鋪“人氣與商氣”最關(guān)鍵

    無論何種業(yè)態(tài)形式，地段永遠(yuǎn)是王道。良好的商業(yè)環(huán)境、發(fā)達(dá)的交通路線、充足的停車位、專業(yè)的前期規(guī)劃、專業(yè)的商用物業(yè)建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、專業(yè)的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)等都非常重要，若具備以上條件，該商鋪則值得投資。簡(jiǎn)言之，商鋪的“人氣與商氣”是決定投資人是否能夠得到良好投資回報(bào)的關(guān)鍵。

    “稀缺地段向來都是炙手可熱、眾所難求的，其增值效應(yīng)相當(dāng)明顯，就好似為商鋪加的一道保險(xiǎn)杠，使之更能抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，抗跌性大大高于其他地段商業(yè)。無論是商業(yè)綜合體還是社區(qū)商鋪，一般沿街的1樓商鋪肯定好于2、3樓的商鋪，當(dāng)然這部分商鋪的售價(jià)也基本是最高的。”美城機(jī)構(gòu)策劃經(jīng)理趙鑫如是說。

    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多購買商鋪的投資者都存在兩大顧慮，一是怕遇到開發(fā)商在賣完鋪位以后，就撒手不管，任由市場(chǎng)自生自滅;二是怕開發(fā)商雖然接手管理市場(chǎng)，但卻招商不力，造成商場(chǎng)無法如期開業(yè)，即使勉強(qiáng)開業(yè)，也是人氣不足而冷冷清清。對(duì)此，五星國際銷售經(jīng)理?xiàng)钭诤颖硎荆�買商鋪，全產(chǎn)權(quán)且進(jìn)行統(tǒng)一管理的商鋪應(yīng)是首選。“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪可以自用、轉(zhuǎn)讓、繼承、出租，而以租賃方式取得的商鋪利益保障則相對(duì)較低，尤其是一些發(fā)展前景好的商鋪，租金自然水漲船高，經(jīng)營者額外負(fù)擔(dān)加重，投資收益卻日漸減少。特別是投資商業(yè)綜合體內(nèi)的獨(dú)立商鋪，置業(yè)者必須考慮到該綜合體是否有整體商業(yè)定位和統(tǒng)一經(jīng)營、業(yè)態(tài)分布是否科學(xué)等實(shí)際情況。”

    此外，據(jù)記者采訪了解，目前西安很多在售的住宅樓盤中也都帶有沿街商鋪，包括社區(qū)商鋪和商業(yè)街兩類。特別是一些開發(fā)商還在自己的社區(qū)內(nèi)打造品牌商業(yè)，使得這類社區(qū)商鋪十分旺銷，租金回報(bào)率也最高，成為購買者、租住者、開發(fā)商、購物者多方有利的商業(yè)。