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　　市場走勢 從“突飛猛進”到“理性成長”

　　自2011年初天津出臺住宅調控細則以來，天津的住宅市場不斷遇冷，反之卻成就了天津商業(yè)地產的輝煌成績。

　　據數據顯示，天津商業(yè)用房上半年成交均價連續(xù)三期環(huán)比上漲。在過去的三個統(tǒng)計周期中先后實現了28.2%、18.6%與3.4%的環(huán)比上漲。2011第二季度天津新建商業(yè)用房成交均價環(huán)比上漲20.71%，成為2011年天津工商業(yè)成交均價峰值。而三季度的統(tǒng)計顯示：天津工商業(yè)用房成交61.46萬平米，環(huán)比上一季度增加33.32%，同比去年同期增加91.29%，均價12928元/平方米，環(huán)比上一季度下浮12.32%，同比去年同期上漲7.46%。

　　投資者心態(tài) 理性面對商業(yè)地產升溫

　　綜合供給和需求來看，2011年的商業(yè)地產市場，無論成交量、成交價格還是市場影響力，都出現了較大幅度的提高。但下半年市場的不明朗，卻讓投資者紛紛選擇持幣觀望。然而如今的商業(yè)地產投資客，已經越來越專業(yè)和理智，不再一味相信開發(fā)商的宣傳轟炸，也不會盲目從眾扎堆所謂的“熱門”。各種業(yè)態(tài)項目的層數不窮，也讓投資者有了“貨比三家”的機會。

　　不少業(yè)內人士認為，國家對住宅的政策調控縱然給商業(yè)地產一個大發(fā)展難得的好時機，但高速“增值”的商業(yè)地產背后不僅存在著潛在的投資機會，同樣存在著潛在的投資風險。在現有的市場條件下，無論是開發(fā)企業(yè)還是投資者、消費者，都應該理性面對商業(yè)地產的升溫，實現商業(yè)地產市場上的多方共贏。

　　高端寫字樓 多核心發(fā)展新布局

　　本市高品質綜合寫字樓建設已涉及更多區(qū)域，逐步形成初具規(guī)模的新商務區(qū)。如老城廂區(qū)域的保利金融街大都會、仁恒海河廣場、富力城三期寫字樓等將在老城廂區(qū)域形成新的高端商務區(qū)；海河沿線的環(huán)球金融中心、合生國際大廈、天津灣等形成的海河沿岸商務圈；中信廣場等帶動的南站商務區(qū)等。特別是在濱海新區(qū)，泰達MSD中心商務區(qū)、響螺灣商務區(qū)、于家堡金融服務區(qū)的興建，將形成輻射全國乃至世界的新商務核心區(qū)。

　　城市綜合體 指引城市發(fā)展新方向

　　2011年，中國商業(yè)地產迎來了飛速發(fā)展的新契機。而天津則因為北方經濟中心地位的確立和城市經濟水平的長足發(fā)展，開始進入商業(yè)地產爆發(fā)增長期。面對市場巨大而多樣化的商業(yè)地產需求，仁恒海河廣場、河東萬達廣場、中糧大悅城、海航YOHO灣等集成多種互補業(yè)態(tài)的城市綜合體開始在天津商業(yè)地產舞臺上嶄露頭角。城市綜合體模式漸漸成為了中心城市的全新發(fā)展方向，也牽動了開發(fā)商的敏感神經。隨著海昌中心、遠洋國際中心、中鐵國際城、天津科技廣場等全新綜合體項目在2011房交會上的集中亮相，2011年儼然成為天津城市綜合體時代元年。

　　政策扶持 為樓宇經濟發(fā)展助力

　　截至去年年底，本市共有正在運營樓宇231個，納稅達到億元以上樓宇27個。今年4月1日，天津出臺了《關于促進中心城區(qū)加快發(fā)展樓宇經濟的若干意見》，已正式確定了94個商務樓宇為天津第一批重點支持億元樓宇項目，天津億元樓宇鼓勵政策的出臺為天津商業(yè)地產的發(fā)展注入了新的活力。

　　業(yè)內人士認為，一幢商務樓宇就像一個磁場，吸引著大量的商品流、貿易流、信息流、資金流、人才流，形成顯著的財富效應，而在科技方面，樓宇經濟是知識與經濟相結合的產物。體現了現代都市經濟發(fā)展的未來趨勢，是適合中心城區(qū)發(fā)展的“朝陽業(yè)態(tài)”。

　　總部經濟 吸引企業(yè)聚集園區(qū)

　　“總部經濟”是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其他地區(qū)，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現最優(yōu)空間組合，以及由此對該區(qū)域經濟發(fā)展產生重要影響的一種經濟形態(tài)。

　　近幾年，天津也擠入了發(fā)展總部經濟的熱潮中，如矽谷城、西青中北總部經濟產業(yè)園、津南雙港鎮(zhèn)產業(yè)園、武清開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)總部、濱海響螺灣、西部總部辦公區(qū)和北塘中小企業(yè)總部基地等，眾多重點項目拔地而起。業(yè)內專家表示，總部經濟的發(fā)展需滿足以下五大條件：良好的產業(yè)資源、良好的交通條件、合理的產品設計、完善的配套設施、政策的大力支持，在以上諸多方面，天津具備了良好的基礎。

　　特色商街 建起城市新名片

　　今年，本市重點打造了意式風情區(qū)三期、泰達時尚天街、西站商業(yè)街等10大商業(yè)街項目，別具特色的商業(yè)街成為時尚都市的新名片。

　　業(yè)內專家分析，在一些地產樓盤比較集中的區(qū)域興建特色商業(yè)街有兩個目的：首先，一些面積比較大且已經開發(fā)的樓盤，由于在規(guī)劃建設之初缺少商業(yè)服務配套設施，興建特色商業(yè)街能夠彌補其功能上的不足。其次，對于以盈利為目的的開發(fā)商來說，由于拿地成本不同，需要在有限的土地上創(chuàng)造出最大的效益，選擇一些地段好且區(qū)域相對較小的地段建設商業(yè)街能取得更大的收益。

　　交通延伸 帶動商業(yè)走向環(huán)外

　　DTZ戴德梁行天津公司總經理高炬表示，“天津市區(qū)的土地資源有限，隨著新興居住區(qū)的外擴，商業(yè)方面也將打破傳統(tǒng)上市中心單核心的商業(yè)格局，外來商業(yè)中心在區(qū)域分布上將更趨分散，其中交通等利好因素帶動下的新興商業(yè)區(qū)將走向環(huán)外。”津濱大道是連接市區(qū)與濱海新區(qū)之咽喉，萬達廣場及紅星國際的進駐更是推動商業(yè)氛圍的提升，將其沿線提升為集居住、商務辦公及商業(yè)多種功能的新興商圈。而空港經濟區(qū)也成了連接天津市區(qū)、濱海以及北京的重要紐帶。