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    2010年，北京市要求在5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項(xiàng)目，一律禁止分層、分單元銷售。分析認(rèn)為，這一政策主要還是針對商業(yè)項(xiàng)目擅自改成住宅來銷售的現(xiàn)象。

　　2月7日下午，杭城迎來農(nóng)歷新年第一場土地出讓會，5宗商業(yè)用地，出讓總面積93571平方米，總體量約32萬平方米。盡管春寒料峭，但出讓現(xiàn)場集結(jié)了不少包括媒體在內(nèi)的看客，他們都在等待一個答案：杭州酒店式公寓急踩剎車，會不會影響本顯沉寂的地產(chǎn)商的拿地?zé)崆椋?/p>

　　其實(shí)，熱議已經(jīng)發(fā)酵一段時間了。故事發(fā)軔于杭州政府門戶網(wǎng)站上公布的一則《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見》(下稱《意見》)，該《意見》明令禁止商業(yè)辦公樓采用公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質(zhì)的名稱來銷售，對商業(yè)項(xiàng)目的套型設(shè)計(jì)、衛(wèi)生間數(shù)目、挑空陽臺、飄窗等作出了嚴(yán)格規(guī)定，酒店式公寓的開發(fā)面臨重大調(diào)整。此次出讓會是杭州市公布這則《意見》后的首場土地出讓會，所以倍受關(guān)注。

　　據(jù)悉，2月11日，也就是從本周六開始，杭州正式實(shí)施此則《意見》。

　　一場猜測仍在持續(xù)：

　　酒店式公寓由來已久，杭州為何此時急踩剎車？

　　此舉意在引導(dǎo)土地市場資金流向，平衡土地市場的格局嗎？

　　在售、待售的酒店式公寓，會不會因此得益？

　　為什么急踩剎車

　　細(xì)讀《意見》不難看出，近十年來杭州不少地產(chǎn)商一直倚重的酒店式公寓，即將沉寂。

　　酒店式公寓，作為一種另類的房產(chǎn)品，在杭州地產(chǎn)市場一直大行其道。這種自住、投資兩相宜的小戶型，因與樓市的某種需求不謀而合，遍地開花。目前杭州市場上的酒店式公寓，多數(shù)是打規(guī)劃的擦邊球，“商改住”而來。引用一份公開發(fā)表的調(diào)查，2004年12月至2006年12月間，杭州公開出讓的46宗辦公用地，有21宗最終都以酒店式公寓，或者以酒店式公寓結(jié)合辦公樓、酒店等城市綜合體的形態(tài)亮相。

　　王建春是浙江長業(yè)控股房產(chǎn)部負(fù)責(zé)人，他說，禁止打擦邊球“商改住”，完善酒店式公寓建設(shè)管理，對政府而言，只有好處，沒有壞處。寫字樓開發(fā)，主要是創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，招商引資，而現(xiàn)在不少公建項(xiàng)目被改造成酒店式公寓出售，用來住人，一分錢稅也收不到，政府顯然不答應(yīng)。

　　此話不無道理。近年杭州城市管理層明確提出，杭州要大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，通過發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)來增加就業(yè)崗位、增加居民收入、增加政府稅收，最終造福百姓。 2007年，杭州商務(wù)樓宇稅收在3000萬元以上的有38幢，其中以標(biāo)力大廈、黃龍世紀(jì)廣場等為代表的12幢商務(wù)樓宇，還跨入年稅收“億元樓”行列。一定程度上說，它們還成為了城市稅收的主要來源之一。

　　另一種看法是，酒店式公寓管理十分麻煩，這類房產(chǎn)品的投訴一直不斷。

　　始建于1999年的雙牛大廈，是杭州第一幢酒店式公寓。其時恰逢杭州寫字樓市場不景氣，住宅升溫，原開發(fā)商“敏感”捕捉到這一變化，引入了“單身公寓”概念，把寫字樓當(dāng)成商住兩用的準(zhǔn)住宅賣，使原本按照寫字樓的建設(shè)規(guī)模的28層雙牛大廈，被分割成百個以內(nèi)的銷售單元。原本可容納五六百人的大樓，如今的容納人數(shù)達(dá)到千人以上，當(dāng)初設(shè)計(jì)時未考慮全面的垃圾處理、污水排放等問題，成為后來令物業(yè)公司極為頭疼的問題，而且大廈未建消防設(shè)施，更沒有通過消防驗(yàn)收。2001年開始，雙牛大廈的開發(fā)單位官司纏身，糾紛不斷。后來主事者干脆卷錢跑了，不僅用于消防的資金沒有，就連物業(yè)維修基金也沒了。開發(fā)商的突然消失，導(dǎo)致雙牛大廈的業(yè)主們無法領(lǐng)到三證，也就無法成立業(yè)主委員會，雙牛大廈的管理一度陷入混亂。

　　雙牛大廈只是杭州一些酒店式公寓的縮影。

　　黃家宇，城西文溪鼎園營銷策劃部總監(jiān)。按照他的觀點(diǎn)，政府出讓公建項(xiàng)目，是為了平衡區(qū)域商業(yè)公建，而大批公建項(xiàng)目改建成酒店式公寓出售，有違政府初衷，弱化了公建的區(qū)域平衡功能。目前杭州市關(guān)上“商改住”酒店式公寓的大門，更多的是為了規(guī)范這類土地出讓，規(guī)范產(chǎn)品行為。

　　有關(guān)“平衡”的猜測

　　圍繞著“商改住”的禁令，坊間一直盛傳“平衡土地出讓市場”的說法。

　　資料顯示，受“限購”政策的影響，2011年杭州主城區(qū)土地市場寒意逼人，成交面積下滑超過30%，近六成土地底價出讓。這顯然不是什么令人興奮的消息。誰也不希望公建用地被開發(fā)商用來開發(fā)類住宅產(chǎn)品。

　　2011年土地行情趨冷的情況下地產(chǎn)商無疑都是精明的主兒。簡單地算一筆賬，就會發(fā)現(xiàn)商業(yè)類土地眼下易于出手的秘密。首先，公建用地的地價比住宅低許多。其次，酒店式公寓的價格無論是單價還是總價，與附近房價相比，具有明顯的價格優(yōu)勢。寫字樓項(xiàng)目一直是杭州地產(chǎn)的軟肋，賣不動，資金回籠慢；而打擦邊球，將公建項(xiàng)目部分改造成酒店式公寓出售，能夠促進(jìn)銷售，加速資金周轉(zhuǎn)。

　　那么能否就此斷言，這份《意見》有意引導(dǎo)場外資金進(jìn)入宅地呢？

　　黃家宇說，也許有這方面的考慮吧。誰都能看得出來，目前的土地市場行情趨冷，要想宅地與商業(yè)類用地同時火起來，有點(diǎn)難。保一塊，推一塊，或許是明智之舉。所以不妨先推一下住宅市場，保證宅地正常出讓；否則大家都買公建類地塊，不利于整個土地市場。

　　那么，禁令之下，對公建等商業(yè)用地影響到底有多大呢？采訪中，有專家認(rèn)為，酒店式公寓誰都可以買，而寫字樓只有需要的人才會下單。公建項(xiàng)目因?yàn)殇N售行情及銷售速度慢的原因，要求開發(fā)商資金充沛，所以，對土地市場的投資方向應(yīng)該會有一些無形的引導(dǎo)。

　　行文至此，記者收到即時短信：“今天，杭州主城土地市場龍年第一拍遇冷，5宗商業(yè)用地(包括加油站用地)全部以底價加價100萬直接成交，獲土地出讓金約13.5億元。”

　　資金最終會不會轉(zhuǎn)向宅地，進(jìn)而改變整個土地市場的出讓格局，看來還得假以時日，留待后觀。

　　誰來彌補(bǔ)市場空缺

　　如果人們撇開土地市場，就會發(fā)現(xiàn)另外一個更值得反思的問題：為什么酒店式公寓頗受市場歡迎？

　　酒店式公寓戶型小，單價、總價低，自住、投資兩相宜，這是它的最大的優(yōu)勢。它的熱銷，說明市場需求還是有的。這種需求不僅僅源于溫、臺等地的投資客，更多的還是一種過渡性的居住需求。目前市場上中小戶型集中在八九十平方米，更小一點(diǎn)的小戶型則斷檔了。如果真要尋找，只能到二手房市場上去尋覓老小房了�，F(xiàn)在住宅市場高層住宅多，小戶型設(shè)計(jì)難，設(shè)計(jì)成本增加，開發(fā)商不敢開發(fā)那種五六十平方米的戶型。

　　合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)許小芳認(rèn)為，對于購房者而言，酒店式公寓最重要的意義是，作為年輕時代居住在杭州的一種過渡性產(chǎn)品。今后，隨著這種過渡性產(chǎn)品的消失，面對杭州的高房價，很有可能引發(fā)一部分的人才流失，這不能不引起人們的注意。

　　專家呼吁，應(yīng)該鼓勵開發(fā)商開發(fā)這類市場確實(shí)需要的過渡型房產(chǎn)品，動用包括免稅等在內(nèi)的手段，刺激市場的開發(fā)熱情。

　　根據(jù)許小芳的判斷，70年產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓”將成為一個新的過渡產(chǎn)品，促進(jìn)酒店式產(chǎn)品的更新?lián)Q代，彌補(bǔ)市場空缺。部分剛性需求提前釋放，將促使住宅產(chǎn)品進(jìn)行更多的產(chǎn)品創(chuàng)新和需求細(xì)分，70平方米兩房產(chǎn)品和80-90平方米的兩房三房產(chǎn)品需求外延增大。

　　關(guān)上“商改住”大門后，對已經(jīng)立項(xiàng)推廣和銷售的非住宅產(chǎn)品酒店式公寓來說，因其稀缺反而可能出現(xiàn)銷售上的新契機(jī)；對于尚未立項(xiàng)的新項(xiàng)目而言，酒店式公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)成為一條死路，因此，會直接考慮辦公性質(zhì)，但由于部分項(xiàng)目拿地時考慮以酒店式公寓銷售，故在地價的承受度上表現(xiàn)更高，在相對的高成本和寫字樓產(chǎn)品不景氣的情況下，未來項(xiàng)目的銷售或?qū)⒃庥鲆欢ǖ钠款i。

    《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見》摘要

　　●商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照公共建筑的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批，并符合以下要求：

　　(一)商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目應(yīng)采取公共走廊式布局，公共衛(wèi)生間應(yīng)按層集中設(shè)置，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)，但允許平均每個標(biāo)準(zhǔn)層建設(shè)不超過3個帶獨(dú)立衛(wèi)生間的分割單元(因特殊地形限制，標(biāo)準(zhǔn)層面積小于600平方米的，帶獨(dú)立衛(wèi)生間的分割單元不超過1個)；

　　(二)內(nèi)部平面應(yīng)禁止采用住宅、公寓、別墅等居住建筑平面形式，建筑物立面應(yīng)具備公共建筑的外立面形式與建筑特點(diǎn)，禁止設(shè)置外挑式陽臺、飄窗；

　　(三)具有公共的出入通道，除集中設(shè)置的食堂外，不得設(shè)置廚房和燃?xì)夤艿�。燃�(xì)夤��?yīng)單位不得違反規(guī)定擅自供氣。

　　●在商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目中，對公開出讓經(jīng)營性用地以及三類指標(biāo)用地(留用地、拆復(fù)建用地、開發(fā)性安置用地)中允許按規(guī)定轉(zhuǎn)讓的部分，可根據(jù)土地出讓合同的約定進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓(銷售)、辦證，其他項(xiàng)目只能按幢整體轉(zhuǎn)讓(銷售)、辦證，不得分割轉(zhuǎn)讓(銷售)、辦證。

　　●對本意見規(guī)定允許分割轉(zhuǎn)讓(銷售)的商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位在建設(shè)、銷售時不得采用帶有公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質(zhì)的名稱，其廣告宣傳、樓書中不得暗示具有居住功能，并應(yīng)在樓盤名稱后用相同字體、字號注明非住宅用途。

　　●除本意見第五條第一款規(guī)定允許分割辦證的項(xiàng)目外，國土資源、住保房管部門一律不得對商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目進(jìn)行分割辦證。

　　●商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目不得作為辦理戶籍、學(xué)生入學(xué)等手續(xù)的依據(jù)。