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    “十年前，大家在問什么是商業(yè)地產？五年前，大家問誰在做商業(yè)地產？現在，大家問誰沒有做商業(yè)地產，五年后要問誰還在做商業(yè)地產？”中國商業(yè)地產聯盟副會長兼秘書長王永平曾用一連串的問句，概括了商業(yè)地產的發(fā)展歷史。

    據中國商業(yè)地產聯盟發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產發(fā)展報告》顯示，2011年全國商業(yè)地產已出現爆發(fā)式增長，2011年，商業(yè)地產開發(fā)投資總額將接近萬億元，累計增長6.4倍。我國商業(yè)地產面臨的整體過剩，讓商業(yè)和人才資源也變得日趨緊俏。

    寫字樓商鋪齊放量

    2012年，成都將會有超過100萬平方米甲級寫字樓集中放量，而去年這個數字僅為22.3萬平方米

    2012年，成都商業(yè)地產的開發(fā)量正在呈爆炸式增長：寫字樓新增供應257萬平米、商業(yè)存量570萬平米……如此海量的供應，讓成都商業(yè)地產逐漸轉入買方市場。

    據高緯環(huán)球最新發(fā)布的市場報告，2012年，成都將會有超過100萬平方米甲級寫字樓集中放量，而在去年，這個數字僅為22.3萬平方米，這意味著，在今年，成都高端寫字樓的供應量將暴增5倍。

    100萬平方米，僅僅是甲級寫字樓的推盤量，如果算上數量同樣龐大的乙級寫字樓，這個數字還要大大飆升。中原地產數據則顯示，2012年成都寫字樓的新增供應預計將達到創(chuàng)紀錄的257萬平方米，而此前尚未消化的存量還有近281萬平方米。

    如果這些新增供應量成為事實，將不可避免地給寫字樓租賃及銷售市場帶來沖擊。

    在這257萬平方米的供應中，預計有2/3位于天府大道沿線，且絕大多數為散售的乙級項目。其實，自2006年以來，天府新城眾多商業(yè)金融用地的成功出讓以及天府新城相關規(guī)劃已預示寫字樓是該區(qū)域主導的物業(yè)形態(tài)。沉睡數年之后，南延線眾多項目終于進入實質性開發(fā)階段，天府新城寫字樓之戰(zhàn)已然拉開序幕。

    僅2011年內，復地·復城國際、九龍倉·時代晶科名苑、銀泰中心、奧克斯廣場、成都大魔方、峰匯中心、環(huán)球時代中心等數十家大型商業(yè)地產項目陸續(xù)入市，形成了激烈競爭之勢。

    “一鋪難求”成歷史

    成都目前商業(yè)物業(yè)存量約為570萬平米，按目前每月15萬平米左右的銷售量，可能需要未來三年才能消化

    “金角，銀邊，草肚皮”是商業(yè)內流行的擇址、選鋪的要訣。一條商街制造的效益并不是均等的，街角上的鋪位是擇鋪首選。因為街角匯聚四方人流，人們要立足的時間長，因而街角商鋪因人流多必帶來財氣旺。在樓市興旺時，商鋪“一鋪難求”，別說“金角銀邊”，就連味如雞肋的“草肚皮”都變得奇貨可居。如今，大量的城市綜合體入市和住宅市場的疲軟表現，讓商鋪成為開發(fā)商們套取寶貴現金流的重要渠道，突然放大的商鋪供應量，讓“一鋪難求”的黃金歲月正在成為歷史。

    “一直以來樓盤都是先賣住宅再開商業(yè)，但今天商業(yè)活躍超過住宅，因此我們打破傳統(tǒng)先賣商鋪再推住宅。”城南某項目營銷總監(jiān)坦言，他們不得不對營銷策略做出完全調整。從去年上半年開始，成都各大房企都加快了近郊項目社區(qū)商鋪的推廣，藍光空港時代廣場、龍湖北城天街及時代天街、雅居樂花園、花樣年香年廣場等項目的商鋪都取得很好的推盤銷售業(yè)績。統(tǒng)計顯示，成都目前商業(yè)物業(yè)存量約為570萬平米，按目前每月15萬平米左右的銷售量，可能需要未來三年才能消化。

    戴德梁行此前發(fā)布的研究報告表明，目前成都主城區(qū)以高新區(qū)存量最大，約為95萬平米，武侯區(qū)位列其次，約為44萬平米。主城區(qū)主要存在于二、三環(huán)區(qū)域，約有5990套，總面積85.5萬平米，占總量41%。分析人士據此指出：“住宅限購后，商業(yè)地產物業(yè)成交也不像想象中那么理想”。

    人才爭奪戰(zhàn)頻發(fā)

    商業(yè)方面負責人年薪普遍會高出30%-60%，一些項目“紅人”被挖跳槽的，有翻出幾倍的可能

    商業(yè)地產的爆炸式開發(fā)，各類商業(yè)地產運營人才同樣炙手可熱。人才資源的匱乏甚至讓商業(yè)地產龍頭——萬達集團都感受到了威脅。萬達商業(yè)地產研究部副總經理楊澤軒就曾表示，“一個剛畢業(yè)的小孩進入萬達后一個月拿兩千，去年年底拿到六千，但今年獵頭找到他，他開出了70萬年薪的高價，最后講到60萬。”去年底，業(yè)內關于幾位知名地產商的商業(yè)地產高管的動向傳言，再次掀起了新一波人才大戰(zhàn)的高潮。

    某業(yè)內人士透露，一般來說，一支商業(yè)管理團隊的組建、磨合、成熟，需要2-3年的時間。但現在的投資節(jié)奏很難讓這些商業(yè)地產新軍培養(yǎng)團隊，挖墻腳成為大部分企業(yè)的選擇。人才的匱乏讓商業(yè)地產操盤手們的身價驟增，從全國相關獵頭公司的統(tǒng)計數據看，商業(yè)總經理這個職位從2009年的六七十萬年薪，一口氣就蹦到了2011年的130萬，可以看出市場對這方面人才的渴求。據記者了解，成都的商業(yè)總經理年薪80萬-120萬是比較合理的水平，而從本地房地產企業(yè)的薪資構成看，商業(yè)方面負責人在企業(yè)年薪體系中普遍會高出30%-60%，而一些項目“紅人”被挖跳槽的，就更有翻出幾倍的可能。

    商業(yè)資源“奇貨可居”

    給予商家3個月甚至半年左右的免租期，有的可能會長達一年以上

    “加上新增的面積，目前的庫存率約為50%。”省社科院房地產研究中心主任、研究員蔣華東認為，目前成都的城市綜合體開發(fā)已有供大于求的傾向，2012年的主要任務將是“去除庫存化”。數據顯示，成都目前在建和立項的城市綜合體項目有近100個，商業(yè)存量已超500萬平方米。2012年大量的商業(yè)地產，尤其是一些大型城市綜合體即將投入使用，如何尋找商家成為目前房企最頭疼的事情。金地集團商業(yè)地產公司常務副總裁潘韜曾以超市為例稱，“真正能夠成為合作伙伴的超市，以我的標準不超過8家。幾百個購物中心搶這8家超市，僧多粥少。”

    “萬達廣場的成功經驗告訴人們，開發(fā)商業(yè)地產，尤其是城市綜合體項目，做‘訂單開發(fā)模式’是多么的重要，”某業(yè)內人士表示，“主力店是一個城市綜合體的‘定海神針’，一般占有整個項目一半左右的營業(yè)面積，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客。”開發(fā)商如何爭奪商家？不少城市綜合體開發(fā)商向記者透露三大招數：首先，選址精準，找到適合做商業(yè)的地塊；其次，在建筑規(guī)劃設計上，滿足商家要求；最后，在租金價格上肯定要給予優(yōu)厚的政策。不少開發(fā)商表示，“給予商家3個月甚至半年左右的免租期，有的可能會長達一年以上。”