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    “十年前，大家在問什么是商業(yè)地產(chǎn)？五年前，大家問誰在做商業(yè)地產(chǎn)？現(xiàn)在，大家問誰沒有做商業(yè)地產(chǎn)，五年后要問誰還在做商業(yè)地產(chǎn)？”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平曾用一連串的問句，概括了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史。

    據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)爆發(fā)式增長，2011年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額將接近萬億元，累計(jì)增長6.4倍。我國商業(yè)地產(chǎn)面臨的整體過剩，讓商業(yè)和人才資源也變得日趨緊俏。

    寫字樓商鋪齊放量

    2012年，成都將會有超過100萬平方米甲級寫字樓集中放量，而去年這個(gè)數(shù)字僅為22.3萬平方米

    2012年，成都商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量正在呈爆炸式增長：寫字樓新增供應(yīng)257萬平米、商業(yè)存量570萬平米……如此海量的供應(yīng)，讓成都商業(yè)地產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)入買方市場。

    據(jù)高緯環(huán)球最新發(fā)布的市場報(bào)告，2012年，成都將會有超過100萬平方米甲級寫字樓集中放量，而在去年，這個(gè)數(shù)字僅為22.3萬平方米，這意味著，在今年，成都高端寫字樓的供應(yīng)量將暴增5倍。

    100萬平方米，僅僅是甲級寫字樓的推盤量，如果算上數(shù)量同樣龐大的乙級寫字樓，這個(gè)數(shù)字還要大大飆升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示，2012年成都寫字樓的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的257萬平方米，而此前尚未消化的存量還有近281萬平方米。

    如果這些新增供應(yīng)量成為事實(shí)，將不可避免地給寫字樓租賃及銷售市場帶來沖擊。

    在這257萬平方米的供應(yīng)中，預(yù)計(jì)有2/3位于天府大道沿線，且絕大多數(shù)為散售的乙級項(xiàng)目。其實(shí)，自2006年以來，天府新城眾多商業(yè)金融用地的成功出讓以及天府新城相關(guān)規(guī)劃已預(yù)示寫字樓是該區(qū)域主導(dǎo)的物業(yè)形態(tài)。沉睡數(shù)年之后，南延線眾多項(xiàng)目終于進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段，天府新城寫字樓之戰(zhàn)已然拉開序幕。

    僅2011年內(nèi)，復(fù)地·復(fù)城國際、棕櫚泉國際中心、九龍倉·時(shí)代晶科名苑、銀泰中心、奧克斯廣場、成都大魔方、峰匯中心、環(huán)球時(shí)代中心等數(shù)十家大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)入市，形成了激烈競爭之勢。

    “一鋪難求”成歷史

    成都目前商業(yè)物業(yè)存量約為570萬平米，按目前每月15萬平米左右的銷售量，可能需要未來三年才能消化

    “金角，銀邊，草肚皮”是商業(yè)內(nèi)流行的擇址、選鋪的要訣。一條商街制造的效益并不是均等的，街角上的鋪位是擇鋪首選。因?yàn)榻纸菂R聚四方人流，人們要立足的時(shí)間長，因而街角商鋪因人流多必帶來財(cái)氣旺。在樓市興旺時(shí)，商鋪“一鋪難求”，別說“金角銀邊”，就連味如雞肋的“草肚皮”都變得奇貨可居。如今，大量的城市綜合體入市和住宅市場的疲軟表現(xiàn)，讓商鋪成為開發(fā)商們套取寶貴現(xiàn)金流的重要渠道，突然放大的商鋪供應(yīng)量，讓“一鋪難求”的黃金歲月正在成為歷史。

    “一直以來樓盤都是先賣住宅再開商業(yè)，但今天商業(yè)活躍超過住宅，因此我們打破傳統(tǒng)先賣商鋪再推住宅。”城南某項(xiàng)目營銷總監(jiān)坦言，他們不得不對營銷策略做出完全調(diào)整。從去年上半年開始，成都各大房企都加快了近郊項(xiàng)目社區(qū)商鋪的推廣，藍(lán)光空港時(shí)代廣場、龍湖北城天街及時(shí)代天街、雅居樂花園、花樣年香年廣場等項(xiàng)目的商鋪都取得很好的推盤銷售業(yè)績。統(tǒng)計(jì)顯示，成都目前商業(yè)物業(yè)存量約為570萬平米，按目前每月15萬平米左右的銷售量，可能需要未來三年才能消化。

    戴德梁行此前發(fā)布的研究報(bào)告表明，目前成都主城區(qū)以高新區(qū)存量最大，約為95萬平米，武侯區(qū)位列其次，約為44萬平米。主城區(qū)主要存在于二、三環(huán)區(qū)域，約有5990套，總面積85.5萬平米，占總量41%。分析人士據(jù)此指出：“住宅限購后，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)成交也不像想象中那么理想”。