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    近日，西安大明宮萬達廣場正式開工建設，這個65萬平方米的大型綜合體項目再次讓古城商業(yè)地產(chǎn)成為人們關注的焦點。不斷加快的城市化進程加之住宅地產(chǎn)持續(xù)的政策調(diào)控，使得西安的商業(yè)地產(chǎn)備受熱捧。

    隨著眾多房企開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，這個行業(yè)的競爭也變得越來越激烈。如今的商業(yè)地產(chǎn)市場，前期圈地、銷售甚至招商的初級競爭模式已逐漸停止，商業(yè)地產(chǎn)競爭的焦點開始轉(zhuǎn)向運營管理的深度，西安商業(yè)地產(chǎn)競爭已經(jīng)進入深水區(qū)。

    競爭升級 房企需要更專業(yè)

    商業(yè)地產(chǎn)畢竟有別于住宅地產(chǎn)的開發(fā)，它需要更加專業(yè)的運營管理團隊，對于如今開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的房企，尤其是剛剛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的房企，都將面臨轉(zhuǎn)型之痛、前景之惑、模式之變、運營之道等一系列問題。

    提及商業(yè)地產(chǎn)，就不能不提到成功運營商業(yè)地產(chǎn)的萬達，其開創(chuàng)的“萬達模式”是眾多商業(yè)地產(chǎn)模仿的對象。近年來，萬達在西安市場迅速布局，目前已經(jīng)連造五城。其中，剛剛開工的大明宮萬達廣場商業(yè)綜合體項目，是萬達集團第三代作品的典型代表，以國際化的商業(yè)布局、成熟的運作手段帶來全球頂尖的商業(yè)模式，使西安的商業(yè)、商務、居住均朝著更時尚、更現(xiàn)代、更齊全、更國際化、更具體驗性的方向大步邁進。項目建成后，將成為西安人流匯聚、萬商云集的時尚潮流中心，成為西安名流矚目、名企匯聚的國際商務前沿。萬達相關負責人表示，該項目是萬達西安作品的升級版，未來是西安新的商業(yè)、商務中心，為西安這座千年古都再添新彩。

    “中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示，各地商業(yè)地產(chǎn)普遍過熱，商業(yè)項目供應量大、同質(zhì)性高，導致開發(fā)商招商中與商家的博弈能力下降。”易謀策略總經(jīng)理竇化侖分析，“商業(yè)地產(chǎn)價值在于經(jīng)營，如果沒有經(jīng)營的能力，即便蓋的房子和萬達集團一模一樣，一切也都等于零。”

    創(chuàng)新時代 產(chǎn)品需要差異化

    過去的2011年，龍湖北城天街、綠地雙子塔項目以及海榮國際等都是各房企商業(yè)項目自我升級的表現(xiàn)。產(chǎn)品創(chuàng)新，實現(xiàn)差異化競爭優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)升級時代已經(jīng)悄然到來。

    實現(xiàn)產(chǎn)品差異化是房企取得成功的根本，以成功運作商業(yè)地產(chǎn)聞名的萬達也在不斷進行著產(chǎn)品創(chuàng)新，3月23日至25日，記者跟隨“萬達中國行”參觀團趕赴武漢，對萬達在武漢開發(fā)的中央文化區(qū)及積玉橋萬達公館兩個項目進行考察。其中，武漢中央文化區(qū)是萬達產(chǎn)品創(chuàng)新的典范，該項目是萬達集團投資500億元人民幣傾力打造的以文化為核心，兼具旅游、商業(yè)、商務、居住功能的世界級文化旅游項目。其中，本次重點考察的漢街部分，擁有中國最豐富的商業(yè)內(nèi)容，最多的時尚流行品牌，集合世界頂級文化項目，創(chuàng)造六個中國之最，被譽為“中國第一商業(yè)街”。

    提到產(chǎn)品創(chuàng)新，本土知名房企天朗集團也是實現(xiàn)自我產(chǎn)業(yè)升級的代表，在當今宏觀調(diào)控的市場環(huán)境下，天朗集團主動思變，進行模式創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和服務升級，以城系開發(fā)模式為基礎，全面整合“科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、旅游健康產(chǎn)業(yè)園、貿(mào)易物流產(chǎn)業(yè)園、城市綜合服務園”四大核心產(chǎn)業(yè)。在剛剛結束的2012中國房地產(chǎn)企業(yè)500測評成果發(fā)布會上，西安本土房企天朗集團強勢入選“2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100強”、“創(chuàng)新能力10強”及“運營效率10強”三項重量級榜單。

    商機無限 突破需要“冷”思考

    相對于西安不斷加快的城市化進程，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展依然很有“錢途”。然而，面對自去年以來，西安商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量急劇增長，商業(yè)地產(chǎn)庫存量的不斷增加，運作商業(yè)地產(chǎn)項目的房企想要在激烈的競爭中尋求突破，需要更多冷靜的思考。

    “建設國際化大都市，西安的城市化水平還在不斷提升，城市不斷擴張促使消費份額的不斷增長，對于商業(yè)地產(chǎn)來說是一件好事。”顧合策劃相關負責人鄭敏分析，“而宏觀調(diào)控使一些開發(fā)商資金短缺，參與商業(yè)地產(chǎn)只會使其資金鏈更加緊張，這對專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說意味著競爭少了，也是好事。”

    對此，易謀策略總經(jīng)理也有自己的看法，他告訴記者，大量住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，而其對商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈并不熟悉;住宅地產(chǎn)或在今年迎來拐點，意味著居民購買新房的速度會下降，商業(yè)地產(chǎn)承載商業(yè)的培育期將加長;由于商業(yè)地產(chǎn)滯后于住宅地產(chǎn)發(fā)展，其融資也同樣將受到嚴重的限制和控制等，都是制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的因素。預計2012年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭將由大躍進式逐步轉(zhuǎn)向穩(wěn)中求進，商業(yè)地產(chǎn)投資增速將會有所放緩。但是，由于支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基本面沒有發(fā)生根本性變化，商業(yè)地產(chǎn)總體仍會保持一定增長。