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    融資成本高漲和各類融資需求增長，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)金融產(chǎn)品不斷發(fā)展，融資渠道也從之前較為單一和簡單的方式，逐漸滲透到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前期階段、建設(shè)階段、經(jīng)營階段等各個方面，甚至蔓延到了地產(chǎn)開發(fā)的上游。

    PE私募股權(quán)投資基金

    商業(yè)地產(chǎn)成長型基金以資本長期增值為投資目標。為實現(xiàn)最大限度的增值目標，成長型基金通常很少分紅，而是經(jīng)常將投資所得的股息、紅利和盈利進行再投資,以實現(xiàn)資本增值。而以合伙型私募基金的運作方式，可以實現(xiàn)具有資金實力的有限合伙人和具有商業(yè)投資管理企業(yè)經(jīng)驗的普通合伙人強強聯(lián)合、各取所需的局面。

    REITs房地產(chǎn)投資信托基金

    房地產(chǎn)投資信托基金。從國際范圍看，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。國際上的RE－ITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。

    在我國，由于SPV（有資格經(jīng)營信托業(yè)務(wù)的信托機構(gòu)）的法律地位尚未明確，以及對于REITs的雙重征稅等問題，致使REITs在我國遲遲未能發(fā)展起來。相信隨著金融信托行業(yè)的法律體系的不斷完善，以及對REITs的稅收優(yōu)惠政策的出臺之后，REITs一定會成為地產(chǎn)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)商的主要融資渠道之一。

    CMBS （商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款支持證券）

    CMBS （CommercialMortgageBacked Securities）是指商業(yè)地產(chǎn)公司的債權(quán)銀行以原有的商業(yè)抵押貸款為資本，發(fā)行證券。

    CMBS的價格根據(jù)評級機構(gòu)的評級來確定；投資銀行在參考評級后，確定最后發(fā)行價格，向投資者發(fā)行。 CMBS的銷售收入將返給地產(chǎn)的原始擁有者，用于償還貸款本息，盈余則作為公司的運營資本。

    CMBS是不動產(chǎn)證券化的融資方式，將多種商業(yè)不動產(chǎn)的抵押貸款重新包裝，透過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行。具有發(fā)行價格低、流動性強、充分利用不動產(chǎn)價值等優(yōu)點，因此問世25年來，在全球不動產(chǎn)金融市場迅速成長，為傳統(tǒng)銀行貸款之外，地產(chǎn)開發(fā)商籌資的新選擇。以美國區(qū)域為例，目前商業(yè)抵押擔保證券占商用地產(chǎn)融資市場的三分之一。

    2006年，萬達集團在澳大利亞知名銀行麥格理銀行的幫助下，成功地以商業(yè)地產(chǎn)抵押擔保證券（CMBS）的方式融資近10億元人民幣，開創(chuàng)了國內(nèi)CMBS成功籌資的先例。

    分拆上市

    廣義的分拆包括已上市公司或者未上市公司將部分業(yè)務(wù)從母公司獨立出來單獨上市；狹義的分拆指的是已上市公司將其部分業(yè)務(wù)或者某個子公司獨立出來，另行公開招股上市。

    分拆上市后，原母公司的股東雖然在持股比例和絕對持股數(shù)量上沒有任何變化，但是可以按照持股比例享有被投資企業(yè)的凈利潤分成，最為重要的是，子公司分拆上市成功后，母公司將獲得超額的投資收益。

    買殼上市

    首先是買殼，即收購或受讓股權(quán)。收購股權(quán)有兩種方式：

    一是收購未上市流通的國有股或法人股，另一種方式是在二級市場上直接購買上市公司的股票，在西方流行，但是由于中國的特殊國情，只適合于流通股占總股本比例較高的公司或者 “三無公司”。二級市場的收購成本太高，除非有一套詳細的操作計劃，能從二級市場上取得足夠的投資收益，來抵消收購成本。

    其次是換殼，即資產(chǎn)置換。將殼公司原有的不良資產(chǎn)剝離出來，賣給關(guān)聯(lián)公司，再將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入到殼公司，提高殼公司的業(yè)績，從而達到配股資格，實現(xiàn)融資目的。