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    “誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來！” 伴隨著這句流行語，“城市綜合體”這個字眼頻頻映入人們的視野。

    城市綜合體，即集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會展中心和公寓等于一體的大型公共商業(yè)設(shè)施，被喻為“城中之城”。在快速推進城市化的今天，它的出現(xiàn)可謂恰逢其時；然而當它一哄而上時，是否會引發(fā)風(fēng)險？

    “洛克菲勒”之夢在各地興起

    美國紐約最繁華的曼哈頓街區(qū)洛克菲勒中心橫跨3個街區(qū)，這座有著70多年歷史的建筑群，被稱為世界上最成功的城市綜合體。如今，“洛克菲勒”之夢正在國內(nèi)各城市蔓延。

    走馬南京河西新城，多家樓盤的外面都懸掛著“某某城市綜合體”的條幅。有統(tǒng)計表明，當前僅河西一處，就集中了16個已建和在建的城市綜合體。而整個南京城的城市綜合體，已“井噴”式發(fā)展到了50多家！

    經(jīng)濟活躍的蘇州，城市綜合體的涌現(xiàn)速度之快，更是出乎人們預(yù)料。5月20日，總建筑面積約182萬平方米的“蘇州中心”城市綜合體項目在金雞湖畔開工，這也是迄今國內(nèi)規(guī)模最大的城市綜合體項目。而在此之前，地產(chǎn)大佬萬科將旗下的蘇州“金域緹香”樓盤更名為了“萬科國際廣場”，業(yè)內(nèi)將此視為萬科從住宅向商業(yè)轉(zhuǎn)型的一次重大風(fēng)向。

    蘇北中心城市徐州，分布在高鐵商務(wù)區(qū)、鼓樓東、環(huán)云龍湖、礦大新城等8大區(qū)域的城市綜合體，也將陸續(xù)拔地而起，蘇寧廣場、金郡中央、中凱城市之光……無怪乎當?shù)貥I(yè)內(nèi)驚呼：2012年對于徐州，將是一個名副其實的城市綜合體年。

    “城市綜合體建設(shè)，是城市發(fā)展、功能升級的必然。比如在南京，除新街口外，城市的發(fā)展需要新的商業(yè)聚集地，所以河西的萬達廣場應(yīng)時而生。作為開發(fā)商，要借力綜合體為整個地產(chǎn)項目升值做支撐，為項目加分。”南京林業(yè)大學(xué)社會工作系主任孟祥遠說。

    “城市綜合體”標簽亂飛

    “其實，蘇州真正具備城市綜合體特征的項目只有10多個。僅以體量要在20萬平方米以上這一條來衡量，不少項目就不合格。”蘇州第一房產(chǎn)分析師夏瑋芬認為，不少城市綜合體明顯有水分，并不排除開發(fā)商在這波熱潮中打“概念牌”，借此炒作。

    南京中原地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張君說，真正意義上的城市綜合體，首先至少要具備商業(yè)、公寓、酒店、寫字樓等四個或以上的功能疊加，同時位置也很重要，要么處于老城的中心區(qū)，要么是新城區(qū)的中心位置。在她看來，真正能滿足這些條件的，南京也就10多家。

    受住宅市場調(diào)控影響，更多的開發(fā)商轉(zhuǎn)而投向以城市綜合體項目為主的商業(yè)地產(chǎn)。招商地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)中心總經(jīng)理助理毛偉東告訴記者，集團的城市商業(yè)綜合體開發(fā)，每年能產(chǎn)生5-6億的穩(wěn)定租金收益。正因為如此，保利、萬科、金地等大牌開發(fā)商從2011年起，均將轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)作為戰(zhàn)略選擇之一。就連一些名不見經(jīng)傳的開發(fā)商，也紛紛走上了所謂的城市綜合體開發(fā)之路，以期“東方不亮西方亮”。

    對于一些地方政府而言，推動城市綜合體的興起，可用商住綜合體地塊的進賬來彌補眼下土地財政的虧空，并避免房地產(chǎn)投資增速過快下降。而且，不論最終經(jīng)營效果如何，項目一旦開動，就足以拉動地區(qū)GDP。為此，政府自然會從銀行貸款及優(yōu)惠補貼等方面進行激勵。來自蘇州第一房產(chǎn)的統(tǒng)計，2011年蘇州商業(yè)用地的成交規(guī)模同比增長了85.5%，這與政府大量推出商業(yè)用地密切相關(guān)。

    另外，在一些地方，城市綜合體似乎也演變成了一個個“標志性工程”，在越建越多的同時，那些越建越高的綜合體，正爭相成為城市的地標。已確定落戶南京江北的京基城市綜合體，號稱高度將不遜于450米高的紫峰大廈；“蘇州中心”也規(guī)劃了500米和450米超高層建筑各一棟；在建的徐州中央國際廣場，最引人注目的莫過于高達259米的雙塔樓。

    缺少科學(xué)規(guī)劃只會“野蠻生長”

    “通過規(guī)劃建設(shè)城市綜合體，促進城市建設(shè)，原本無可厚非，但若對建設(shè)城市綜合體熱情過度，貪大求多，就不妥了。特別是一些開發(fā)商，高估了城市綜合體和商業(yè)地產(chǎn)的市場空間，很可能會因選址、規(guī)劃、定位不準以及沒有充分的運營能力而投資失敗。”孟祥遠分析說，城市綜合體建設(shè)一定要考慮人口與商業(yè)面積的配比，按照發(fā)達國家和地區(qū)的成熟經(jīng)驗，大約在1:1至1:1.2左右。“應(yīng)該對城市綜合體建設(shè)設(shè)立一定的門檻，以避免開發(fā)商借城市綜合體的名義享受用地和政策優(yōu)惠。”

    事實上，即便被業(yè)內(nèi)視為成功典范的“萬達模式”，弊端也正日漸顯露。據(jù)報道，武漢萬達街鋪，空置率達7成；廣州白云區(qū)的萬達廣場，主力店生意紅火，但室外街鋪卻十分冷清，入駐商戶流失率至少在30%。

    張君指出，城市綜合體的同質(zhì)化競爭也是一個大問題，若無特色經(jīng)營和錯位經(jīng)營，只能造成資源浪費。