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    住宅調(diào)控下，重慶寫字樓正迎來好時(shí)機(jī)。資料顯示，從7月份開始，重慶寫字樓供應(yīng)量激增，這個(gè)市場(chǎng)面臨的考驗(yàn)，開始到來。和住宅地產(chǎn)一樣，寫字樓也將面臨“跑得快才是硬道理”的困惑。重慶寫字樓從2011年的77萬平方米，到2012年的200多萬平方米，再到預(yù)估的未來3年半內(nèi)，體量將達(dá)到1100萬平方米。

　　這半年重慶寫字樓“打堆堆”

　　領(lǐng)域機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，去年重慶主城區(qū)寫字樓新增供應(yīng)量，全年不過77萬平方米，成交量大約在42萬平方米。今年開始，供應(yīng)量激增。截止到上周，今年重慶主城區(qū)寫字樓新增供應(yīng)量為60.82萬平方米，成交量為15.54萬平方米。領(lǐng)域機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2012年寫字樓新推體量將達(dá)到200多萬平方米，為重慶樓市歷史最高。未來3年半內(nèi)，重慶樓市的寫字樓體量將達(dá)到1100萬平方米。

　　這樣的現(xiàn)象，不是偶然。“商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域政策的寬松，使得開發(fā)商拿商業(yè)用地的積極性非常高。從2009年到今年年初，每年的商業(yè)用地成交量增幅大概超過10%。但是現(xiàn)在，國家對(duì)囤地行為的打擊力度加大，這造成發(fā)商必須開始跑量。”領(lǐng)域機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部經(jīng)理張?chǎng)握J(rèn)為。

　　7月1日，《閑置土地處置辦法》將正式實(shí)施，那些未動(dòng)工開發(fā)滿1年的閑置土地，國土資源主管部門將按照土地出讓價(jià)或劃撥價(jià)的20%征繳土地閑置費(fèi)，這被一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是“寫字樓跑量”的一個(gè)導(dǎo)火索——手握閑置土地和寫字樓的開發(fā)商們，不得不將手上的寫字樓快銷，以換取現(xiàn)金流保證閑置土地上項(xiàng)目的破土動(dòng)工，躲過“土地閑置費(fèi)”這道門檻。

　　“誰說住宅地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)影響商業(yè)地產(chǎn)？恰好是住宅市場(chǎng)的限貸等調(diào)控政策，導(dǎo)致了寫字樓市場(chǎng)的火熱，但也給這個(gè)市場(chǎng)提出了考驗(yàn)。”這位人士總結(jié)說。

　　寫字樓單價(jià)陡漲30%難以再現(xiàn)

　　目前，重慶新推寫字樓樓盤，主要集中在“三北地區(qū)”和渝中區(qū)。“在主城區(qū)，1.4萬元/平方米的寫字樓算是比較普通，好一點(diǎn)的地段兩三萬元/平方米也不奇怪。”鼎合地產(chǎn)一位人士告訴記者。

　　重慶寫字樓市場(chǎng)價(jià)格的猛漲，出現(xiàn)在2010年前后。當(dāng)時(shí)涌入重慶的外資、外地企業(yè)增多，但供應(yīng)量沒有增加，導(dǎo)致單價(jià)普遍從7000~8000元/平方米飆升至1.2萬元/平方米左右。但是，當(dāng)供應(yīng)量開始超過新增企業(yè)需要的規(guī)模，同樣的漲幅就很難出現(xiàn)。“去年，重慶還有從1.2萬元/平方米漲到1.5萬元/平方米左右的例子，但是今年下半年幾乎不可能出現(xiàn)，更多呈現(xiàn)微漲的現(xiàn)象。”一位代理機(jī)構(gòu)高層透露。

　　研究總監(jiān)薛建雄也說，一旦短期內(nèi)市場(chǎng)上商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量過大，又缺少足夠的人流和消費(fèi)來支撐的話，商業(yè)地產(chǎn)隱藏的泡沫和危機(jī)就開始浮現(xiàn)。

　　寫字樓要比“跑得快”他們有妙招

　　很多開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到，今年下半年，重慶寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。從6月份開始，他們已經(jīng)作出應(yīng)對(duì)措施。幸運(yùn)的是，對(duì)寫字樓“買賬”的客戶，比住宅多許多。

　　鼎合地產(chǎn)旗下的商鼎公司統(tǒng)計(jì)表明，現(xiàn)在重慶寫字樓市場(chǎng)上，以大公司為主的“自住型”客戶更多。這部分人雖然數(shù)量不多，但一出手就是整樓整棟。北濱路某寫字樓開發(fā)商說，他們的客戶80%都是自用，其中還有很多客戶原先考慮租，但后來干脆直接買下。項(xiàng)目位于渝中區(qū)的一位開發(fā)商也認(rèn)為，這部分客戶，將是今年下半年寫字樓市場(chǎng)的重點(diǎn)爭(zhēng)奪對(duì)象。“

　　招數(shù)一：寫字樓改酒店

　　一位開發(fā)商手握兩棟寫字樓，如果按照通常的銷售周期，大概需要2年才全部售完。于是，他們選擇了將其中一棟寫字樓，改造成了高級(jí)酒店，這直接拉動(dòng)了周邊對(duì)高端物業(yè)需

求，剩下的那棟寫字樓銷售情況相當(dāng)樂觀。實(shí)事上，通過豪華酒店品牌帶動(dòng)旁邊寫字樓的銷售，重慶已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的成功模式。

　　招數(shù)二：代租

　　采取的是打出“代租”的旗號(hào)，幫助客戶解決出租問題。“誰能在這方面的工夫下得多，誰的跑量速度就更快。”

　　招數(shù)三：分隔成更小寫字間

　　在產(chǎn)品創(chuàng)新上下工夫，譬如分隔成更小的寫字間，降低總價(jià)，很受投資性客戶的青睞。

　　看看老張?jiān)趺?ldquo;經(jīng)營”寫字樓

　　“100平方米的寫字間，每平方米租金60元，1年租金7.2萬，不考慮每年漲租，12年下來租金86.4萬，而現(xiàn)在買下來，總價(jià)在100萬元左右。不如干脆買了，還可以保值。”某公司法人代表老張下了決心。

　　記者從鼎合地產(chǎn)、領(lǐng)域機(jī)構(gòu)以及主流純商業(yè)類寫字樓開發(fā)商那里得到的資料顯示，老張這種從租寫字樓轉(zhuǎn)變思路到買下的案例，現(xiàn)在市場(chǎng)上很多。

　　和住宅地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的諸多不確定性相比，重慶寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)在的確一派紅火，不僅吸引大量熱錢涌入，越來越多的品牌地產(chǎn)企業(yè)開始在這一塊加強(qiáng)投入，進(jìn)一步催熱了市場(chǎng)。

　　重慶某大型混凝土供貨商的數(shù)據(jù)也表明，現(xiàn)在主打?qū)懽謽堑拈_發(fā)商資金鏈幾乎都很優(yōu)秀，很少有拖欠工程款的現(xiàn)象出現(xiàn)。投資者都愛寫字樓，敏銳的開發(fā)商，自然會(huì)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大寫字樓產(chǎn)品開發(fā)，導(dǎo)致寫字樓的供應(yīng)量暴增。