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供應量激增 寫字樓市場“暗藏虛火”

  • 杭州寫字樓網(wǎng)
  • 2012/7/2 14:11:37
導讀:   如今的武漢,迎來了寫字樓項目的高峰投入期。   “截至目前,武漢市約有20個寫字樓項目在售。”6月26日,克爾瑞中國信息技術(shù)有限公司研究經(jīng)理汪洋在接受本報記者采訪時表示,武漢寫字樓項目供應量正在激

    如今的武漢,迎來了寫字樓項目的高峰投入期。

  “截至目前,武漢市約有20個寫字樓項目在售。”6月26日,克爾瑞中國信息技術(shù)有限公司研究經(jīng)理汪洋在接受本報記者采訪時表示,武漢寫字樓項目供應量正在激增。

  這種局面下,推高了寫字樓空置率。戴德梁行一季度研究報告數(shù)據(jù)顯示,此前已經(jīng)降至15%以下的寫字樓空置率,已回漲至27.2%,同比增幅15%。預計二季度結(jié)束時,這一數(shù)據(jù)還會增加。

  “未來3年內(nèi),還會有更多項目面市。”另一業(yè)內(nèi)人士擔憂,龐大而集中的供應量上市投入使用,而屆時,武漢寫字樓市場可能再度回到當初的租金低廉、空置率攀升的尷尬局面。

  在業(yè)內(nèi)人士眼中看來,武漢寫字樓市場樣本并非僅僅代表武漢,“長沙、成都、大連等眾多二三線城市中,大都呈現(xiàn)類似局面。”上述業(yè)內(nèi)人士指出,隨著一線城市寫字樓市場逐步成熟,而處于寫字樓市場起步階段的二三線城市成為資本投資熱土。然而,這種激進背后的隱患,可能在未來3-5年內(nèi)被“引爆”。

  火起來的寫字樓市場

  用“一房難求”來形容當前武漢甲級寫字樓市場并不為過。

  連日來,記者以租客身份,調(diào)查武漢目前中南商圈、武廣商圈和漢口金融街商圈中,已投入使用的甲級寫字樓項目發(fā)現(xiàn),包括新世界國貿(mào)、浦發(fā)銀行大廈、武漢廣場在內(nèi)的多個甲級寫字樓項目已基本滿租或只剩少量房源出租。但乙級寫字樓的局面卻并不如人意,大部分項目有數(shù)層房源供選擇。

  在租金方面,甲級寫字樓的月租金大都飆升至100元/平方米以上。而乙級寫字樓約在50元/平方米。

  “對比以往,租金漲幅已翻番。”曾是江漢路一商廈業(yè)主告訴本報,在2010年以前,武漢甲級寫字樓月租金也只有每平方米60元,乙級的甚至低到40元,此數(shù)據(jù)比當時武漢周邊城市長沙和成都還低20元左右。

  局面在2010年之后開始改變,租金水平逐步攀升?藸柸鹛峁┑臄(shù)據(jù)顯示,今年上半年,出租型寫字樓租金穩(wěn)步上漲,其中,甲級寫字樓平均租金上漲至78.4元/平方米,環(huán)比上漲4%。不過乙級寫字樓漲幅仍然較緩。這種火爆的需求刺激了資本的入市。“2011年,武漢市寫字樓市場新增供應面積約110萬平方米,成交量約60多萬平方米。”汪洋提供的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,新增供應面積已達60多萬方,成交量則高達40多萬平方米,預計下半年,這一數(shù)據(jù)還會激增,武漢寫字樓市場的火爆還將繼續(xù)延續(xù)。

  甲級寫字樓空置率的尷尬

  供應量激增的背后,卻存在著空置率分布不均衡的尷尬。

  戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示:今年一季度,武廣商圈的甲級寫字樓空置率為0,而建設(shè)大道金融街、中南商圈的空置率分別是24%、26%。漢口沿江商務(wù)區(qū)甲級寫字樓的空置率為35%,而一江之隔的武昌濱江商務(wù)區(qū)的空置率高達97%。武漢全市整體空置率已上漲至27.2%,同比增幅15%。

  有人認為這種尷尬是暫時的。“空置率較高的區(qū)域大都有新項目入市,剛剛踏進招租期,而寫字樓項目的培育期一般需要3-5年才會成熟,短期內(nèi)推高了區(qū)域?qū)懽謽堑目罩寐省?rdquo;武漢一地產(chǎn)人士(商業(yè)地產(chǎn)資深操盤手,熊江陵,要求不具名)分析認為,待后期經(jīng)過招商培育后,這種局面會有所緩解。

  但今后的寫字樓市場呈現(xiàn)的局面可能是:供應量只增不減。汪洋解釋,近兩年來,住宅市場受政策影響波動大,而寫字樓市場卻并未受限,許多開發(fā)商將重心傾斜到寫字樓。不僅如此,對于武漢市二三環(huán)線內(nèi)的土地供應上,地方政府對商住用地明確規(guī)定,必須配備一定的寫字樓項目,刺激了武漢寫字樓市場上馬。

  寫字樓需求激增?

  資本選擇武漢寫字樓的信心,來自于其正在放大的需求。

  “武漢經(jīng)濟發(fā)展的增速已超全國平均水平。”汪洋表示,越來越多的企業(yè)開拓華中市場,首選將華中區(qū)辦公中心或者公司總部放在武漢,近幾年來,這種需求表現(xiàn)得十分明顯。

  而武漢已投入使用的寫字樓項目中,能達到這些企業(yè)辦公條件的項目并不多。“老項目或樓齡太長,或物管水平跟不上,部分硬件老化等因素,都制約了企業(yè)租客的選擇范圍。”世邦魏理仕研究員也表示,這種供需矛盾下,開發(fā)商開始熱衷于新寫字樓的開發(fā)。

  但需求的增速能否趕得上供應的增速?業(yè)內(nèi)坦言難判斷。汪洋坦言,這得看武漢未來對民營經(jīng)濟的吸引力。

  而產(chǎn)品的同質(zhì)化也可能困擾未來的出租率。“目前在售寫字樓項目中,同質(zhì)化現(xiàn)象已顯現(xiàn)。”上述地產(chǎn)人士指出,以中南商圈為例,其新項目售價大部分在每平方米1.6萬至1.7萬之間,而產(chǎn)品均定位在中高端的客戶群,細分來看,各家產(chǎn)品并無多大區(qū)別。汪洋也擔心,根據(jù)目前在售寫字樓項目來看,大部分仍以乙級寫字樓為主,屆時,在招商方面將面臨激烈競爭。

  自持物業(yè)比重過低,還可能影響武漢寫字樓項目的后期運營。“目前,開發(fā)商基本上是能賣則賣。”上述業(yè)內(nèi)人士指出,即便是號稱“只租不售”的企業(yè)中心5號,其采取的方式也基本是整棟出售,如此一來,寫字樓屆時投入使用后,無法形成統(tǒng)一招商和篩選客戶,可能帶來租客品質(zhì)參差不齊、租金水平不等的各種尷尬局面,影響項目后期出租率和租金。

關(guān)鍵詞:寫字樓,甲級寫字樓,寫字樓需求,寫字樓空置率,武漢寫字樓
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