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    在繁榮背后，商業(yè)地產面臨同質性強、后續(xù)資金乏力、庫存大等問題，在資金熱捧下迅速出現(xiàn)泡沫化傾向，擠壓實體經濟，成為繼住宅市場之后，我國房地產業(yè)發(fā)展的又一隱憂。而早在去年8月召開的中國銀監(jiān)會2011年年中工作會議上，銀監(jiān)會提醒，要對商業(yè)地產和二三線城市房地產風險保持“關注和警覺”。專家建議，要及早對商業(yè)地產進行調控，完善現(xiàn)有的供地結構，從源頭防止商業(yè)地產“過熱”，同時要拓寬投資渠道，改變社會資本在房地產業(yè)內“打轉”的現(xiàn)狀。

    商業(yè)地產隱憂初現(xiàn)

    中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，目前在北京、杭州等城市，商業(yè)地產已出現(xiàn)一定泡沫，需要引起重視。“商業(yè)地產的利潤大，大家一窩蜂追捧，如果失去了理性、吹大了泡沫，也許今天的住宅地產市場就是明天的商業(yè)地產市場。”曹旭東說。

    商業(yè)地產繁榮，眾多房企“轉商”，顯示了住宅調控下房地產企業(yè)寄望于商業(yè)地產來平衡風險、回籠資金。與此同時，部分投機性需求也轉向，商業(yè)地產市場迅速升溫，隱含的風險和泡沫逐漸顯現(xiàn)。

    受資本追捧，商業(yè)地產持續(xù)“走熱”，大批投資客乘勢“入場”。2011年，深圳一手寫字樓成交均價為每平方米35112元，同比上漲19%，創(chuàng)下歷史新高。國際物業(yè)顧問公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲級寫字樓租金價格持續(xù)上漲，達每月每平方米246.43元，較2010年同期大幅增長44%。記者走訪了解到，目前在北京高端寫字樓聚集區(qū)CBD區(qū)域，租金價格最高的國貿寫字樓等寫字樓租金可達每月每平方米1500元左右，銀泰寫字樓、華貿中心寫字樓等租金可達每月每平方米400元至500元。

    商業(yè)項目供應量大、同質性高，無序、過熱發(fā)展可能導致泡沫越吹越大。上海易居房地產研究院的統(tǒng)計數(shù)據顯示，近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項目在各大城市發(fā)展迅速，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到16437萬平米。以成都為例，2011年主城區(qū)人口為530萬，城市綜合體存量為523萬平方米，2012年將達到1061萬平方米，幾乎翻了一倍。該院周建成博士認為，未來幾年中西部城市商業(yè)地產將面臨供應過剩風險。

    值得注意的是，很多商業(yè)項目都直接銷售給了個人投資者。在那些商業(yè)地產項目大量同質重復建設，短期內消費能力又沒有大幅上升的城市，如果開發(fā)商將商業(yè)地產大量轉售給普通投資者，無疑是將巨大的風險轉嫁給后者，極容易使商業(yè)地產的泡沫在投資者的頻繁倒手中越吹越大。

    抑制商業(yè)地產“亢奮”

    中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁、張大偉等專家建議，政府應出臺商業(yè)地產調控措施，引導商業(yè)地產健康發(fā)展，防止其步住宅市場“后塵”。嚴格區(qū)分商業(yè)地產市場和商品住宅市場，抑制“商改住”和商業(yè)公寓的投資性需求，同時，要完善城市規(guī)劃、調整城市建設用地供給結構，防止商業(yè)地產快速亢奮發(fā)展。

    宋丁表示，短期看，要對“商改住”設置較為嚴格規(guī)范的條件，改變商務公寓無序發(fā)展、替代商品住宅的現(xiàn)狀，將商業(yè)地產與商品住宅做較為嚴格的區(qū)分，防止樓市調控管住了商品住宅、吹大了商業(yè)地產。

    商業(yè)地產發(fā)展，關鍵是要和經濟社會發(fā)展程度相協(xié)調，不能矯枉過正、貪大求全。地方政府和資本都需要冷靜，改變現(xiàn)在對商業(yè)地產的沖動狀態(tài)。

    張大偉表示，要限制商務公寓市場的活躍性并不容易，即便開發(fā)商建的是寫字樓，如果價格便宜，一樣會被人當住宅用，而動用限購手段也會產生一些負面效果。因此，要解決這一問題，關鍵在于政府在出讓土地時做好規(guī)劃，合理配置商業(yè)用地和住宅用地的比例，避免造成商業(yè)用地產供過于求，最后變相轉為住宅。其次，合理設置商業(yè)地產中配建商務公寓的比例，限制商業(yè)地產通過“商改住”的方式鉆政策漏洞，變身商務公寓。

    “商業(yè)地產逐漸吹起的泡沫，既有開發(fā)商資本攪局的因素，也有地方政府"發(fā)展"和"政績"沖動。”曹旭東表示。

    為資本找到新出路

    多位專家表示，要抑制商業(yè)地產“亢奮”，穩(wěn)定樓市調控成果，從長遠來看，拓寬投資渠道，破除社會資本投資中的“彈簧門”、“玻璃門”勢在必行，唯有為資本找到新出路，其在樓市“打轉”的現(xiàn)狀才能得以改觀。

    2012年5月，全國多個樓市成交出現(xiàn)回暖跡象，部分城市的微調政策被決策層和市場所接受，杭州等地先前降價的樓盤出現(xiàn)價格回調、微漲的情況，有分析認為“史上最嚴”樓市調控政策已經見底，部分專家甚至斷言，買房“窗口”已經打開。

    宏觀經濟數(shù)據欠佳，穩(wěn)增長壓力空前。在此背景下，樓市以成交放量回應，資本已經躍躍欲試。盡管中央一再表示，樓市調控政策基調不變，但是多個城市的一系列微調政策和市場的反應，讓資本又開始緊盯樓市，商業(yè)地產也不例外。

    張大偉表示，從長遠看，要使商業(yè)地產健康發(fā)展，關鍵還是增加投資渠道，讓社會資本流動起來，同時要加快經濟轉型升級，改變地方經濟過分依賴房地產業(yè)的現(xiàn)狀，同時啟動相關的財稅體制改革，使地方政府的財權事責相匹配，緩沖地方政府的“賣地”沖動。

    宋丁表示，之所以限了商品住宅、火了商業(yè)地產，說到底是大量的閑置資本無處可去，只能在房地產業(yè)進行投資。“不管是商品住宅的調控，還是商業(yè)地產的調控，要取得長期的效果，必須為社會資本找到新的投資領域”，宋丁說，“否則，社會資本在房地產行業(yè)"打轉"的現(xiàn)狀很難改變”。