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    艱難的養(yǎng)商期

    商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)近期流傳著這樣一句話，“沈陽已經(jīng)瘋了，成都，鄂爾多斯快瘋了。”

    這句話形象表現(xiàn)了在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，商業(yè)地產(chǎn)投資突飛猛進的現(xiàn)狀。

    以成都為例，資料顯示，成都是全球第三大忙于建設購物中心的城市。2011年底，成都的商業(yè)綜合體項目已突破100個，大多數(shù)體量都在10萬平方米以上；未來兩年，成都還將有1000萬平方米以上的商業(yè)項目入市，以成都加上周邊區(qū)縣的1000多萬人口，光新建的商業(yè)項目，人均就達一平方米。據(jù)說，從全球購物中心建設規(guī)模“十大”城市來看，有八個都在中國。

    而在北京，盡管相對龐大的消費人群，購物中心數(shù)量相比其他城市還算樂觀，但其實際數(shù)量也在近兩年突飛猛進。

    數(shù)據(jù)顯示，2009年北京入市購物中心面積為57.77萬平方米；而2010年，北京購物中心入市面積就高達204.91萬平米，占2010年商業(yè)項目總面積的92.8%。而到了2011年，由于市場待入市的項目較多，加之過去3年的供應高峰和市場低谷，投資者和開發(fā)商顯得更為謹慎。許多待入市項目紛紛推遲入市時機。

    以悠唐廣場為例，繼2009年悠唐生活廣場一期試營業(yè)后，這家商場在兩年后才實現(xiàn)整體開業(yè)。但開業(yè)后品牌入住率和商場人氣一直差強人意；于2011年開業(yè)的分鐘寺新業(yè)廣場，是陽光新業(yè)2007年收購進行改造的一個項目。陽光新業(yè)將其重新定位后，改造成集華潤萬家大賣場、星美國際影院、UNIQLO等商家在內(nèi)的綜合購物休閑商業(yè)中心，最終才實現(xiàn)100%入駐率。

    但令陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司總裁助理兼北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿不太滿意的是，當時商場開業(yè)的租金仍比其早先的項目指導價低了一些。盡管目前商場租金和扣率(商戶營業(yè)額超過一定數(shù)額時，超出部分與業(yè)主方按比例分成)表現(xiàn)相對都不錯，李睿認為，如果沒有這一輪商業(yè)地產(chǎn)狂潮，該商場的租金至少還可以提高至15%-20%。

    李睿稱，在購物中心運營后期，租金還是有一定調(diào)整空間的，而且租金調(diào)整是一個持續(xù)的過程。一般商場每隔幾年就會做一輪大的商戶升級調(diào)整，以適應消費者消費需求的變化，這也會對租金產(chǎn)生較大影響。一般來說，國際上這個時間段為2-3年。國內(nèi)稍長，以陽光新業(yè)為例，大約3-5年調(diào)整一次。比如購物中心經(jīng)過重新裝修后，這樣購物環(huán)境就會更好，所以商場就會漲租金；另外，如果業(yè)態(tài)調(diào)整得好，符合消費者要求，人流量營業(yè)額不斷攀升，那么漲租金也是自然。

    不過，據(jù)世邦魏理仕調(diào)查，2011年新開業(yè)項目的開業(yè)狀況盡管都較上年開業(yè)的項目有明顯好轉(zhuǎn)，多數(shù)項目都能以接近滿租的狀況開業(yè)。但多數(shù)新項目人流稀少，加之目前激烈的市場和同質(zhì)化定位，大部分新項目缺少有效的營銷渠道，還需要經(jīng)歷漫長的養(yǎng)商期。

    運營求解

    中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平稱，商業(yè)地產(chǎn)目前的狀況是，行外樂觀、行內(nèi)悲觀。而真正進入到商業(yè)地產(chǎn)領域的則是“內(nèi)行樂觀、外行悲觀”。

    王永平稱，除了近幾年供應集中，北京購物中心還存在布局分散的問題。“這是城市規(guī)劃的硬傷，商業(yè)短期集中上市，但項目布局卻又過于分散，使得項目在區(qū)域內(nèi)難以營造出商圈效應。如果集中布局，加上便捷的交通，目前的購物中心現(xiàn)狀就會好很多。”

    城市規(guī)劃硬傷以及購物中心集中涌現(xiàn)令商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商陷入運營困境。

    美羅城的掛牌出讓以及中糧置地與兆泰置地的合作就是目前商業(yè)地產(chǎn)運營一個典型案例。

    據(jù)記者了解，中糧置地與兆泰置地將于6月28日正式簽署戰(zhàn)略合作儀式。

    中糧置地內(nèi)部人士透露，未來中糧置地將以管理輸出、商業(yè)運營、收益共享的形式全程參與， 一方面將大悅城既有的千余家品牌商戶儲備庫為悠唐調(diào)整所用，另一方面，大悅城也可以借助對悠唐的調(diào)整積累更多品牌商戶儲備，為大悅城項目所用；另外，中糧大悅城也可以擬通過對兆泰置地商業(yè)項目的管理，提升中糧置地在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場占有率和綜合影響力。通過借助兆泰集團拓展全國商業(yè)地產(chǎn)布局。

    該人士還透露，中糧大悅城進駐后，將對悠唐廣場在項目定位、品牌招商、品牌組合及運營管理進行調(diào)整。同時，中糧大悅城的專業(yè)管理團隊也正在對兆泰置地在北京的鑫福海項目、西單歡樂城項目，以及成都水井坊項目，從前期的項目定位規(guī)劃階段開始入手，到建筑設計、招商、開業(yè)運營，全程參與商業(yè)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。

    記者了解到，目前，中糧大悅城已經(jīng)有部分高層駐場悠唐廣場。初步調(diào)整內(nèi)容包括外立面、動線以及商戶組合。

    據(jù)透露，新悠唐將于年底上市。重新定位為“都市白領的悠活天地”，主要針對22-35歲的都市白領客群。

    不過，王永平稱，這種類似酒店管理的合作模式目前在購物中心市場并未形成市場氛圍。“對于正需要豐富運營商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗的中糧大悅城而言，的確是一件不錯的戰(zhàn)略規(guī)劃。但很有可能遇到的情況是，當乙方把人才、制度、商業(yè)氛圍等建立起來后，甲方就會違約；或者乙方派進一個團隊后，結(jié)果甲方把乙方的核心團隊全部給挖走了。最終導致乙方竹籃打水一場空。此外，他們還涉及到一個利益分享問題。一般影響商業(yè)氛圍需要幾年，有可能乙方進駐的前兩年客流量增加并不明顯，但后兩年甲方解約了，而利益就會分享到甲方頭上。”

    王永平稱，這樣的情況不是沒有發(fā)生的可能。這種合作方式主要還是要靠雙方道德、信任基礎。“目前購物中心托管運營最好的方式是，托管基金公司或者資產(chǎn)管理公司旗下的購物中心，因為基金本身就需要委托別人管理，所以這種合作一般長久。但開發(fā)商則不同，甲方的開發(fā)商往往不專業(yè)，但卻又什么都想自己做。最終導致合作難以長久進行。”