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    7月6日中國(guó)央行與歐洲央行同一天降息。住宅市場(chǎng)回暖，投入商業(yè)地產(chǎn)的資金會(huì)撤離嗎？商業(yè)地產(chǎn)的好日子到頭了嗎？在昨日播出的《新財(cái)富夜談》節(jié)目中，財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀和安徽金大地商業(yè)有限公司總經(jīng)理王輝、復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心所長(zhǎng)蔡為民、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)王永平就此話題進(jìn)行了探討。

    葉檀：央行降息步伐之快，出人意料，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)情況差于預(yù)期。而降息通道帶動(dòng)樓市這兩個(gè)月明顯反彈。從6月份開(kāi)始，住宅價(jià)格出現(xiàn)回暖，土地拍賣(mài)價(jià)格水漲船高。萬(wàn)般無(wú)奈之下，房地產(chǎn)尤其是住宅地產(chǎn)消費(fèi)又被推舉到前臺(tái)充當(dāng)要角，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，降息是火上澆油。雖然房地產(chǎn)貸款下行空間被央行鎖定，不享受優(yōu)惠，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從低谷反彈的預(yù)期已經(jīng)形成。

    前陣被樓市調(diào)控逼向墻角的開(kāi)發(fā)商們紛紛投向了商業(yè)地產(chǎn)的懷抱，那么在樓市調(diào)控之下，商業(yè)地產(chǎn)是逆勢(shì)崛起 ，資金大量地涌入。根據(jù)一份調(diào)查顯示，僅僅在今年的第一季度商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)增速是達(dá)到了43%以上，可以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)是相當(dāng)?shù)幕稹＝衲暌患径茸≌�開(kāi)發(fā)投資增速僅為19%，而商業(yè)地產(chǎn)則達(dá)到了43.4%，資金還在大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的確火了。

    從飛漲的寫(xiě)字樓租金中就可見(jiàn)一斑，今年一季度，北京寫(xiě)字樓租金同比上漲48%，頂級(jí)寫(xiě)字樓——國(guó)貿(mào)三期租金直逼香港頂級(jí)寫(xiě)字樓，最高達(dá)到1200元/月/平方米。今年北京CBD頂級(jí)寫(xiě)字樓的租金比2011年同期上漲了75%，排名已超過(guò)紐約，躍居全球第五位。

    不僅一線城市商業(yè)地產(chǎn)火爆，這股熱潮也在三四線城市發(fā)酵。石家莊市房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，2009年石家莊商業(yè)地產(chǎn)成交量只有6.7萬(wàn)平方米。到了2011年，商業(yè)地產(chǎn)成交量為32萬(wàn)平方米。僅僅兩年時(shí)間，石家莊商業(yè)地產(chǎn)成交量增加了近五倍，預(yù)計(jì)2012年將突破40萬(wàn)平方米。

    蔡為民：商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)很大，現(xiàn)在的狀況如雨后春筍，未來(lái)的狀況是岌岌可危。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，首先需要有人去消費(fèi)，如果沒(méi)有人去消費(fèi)，沒(méi)有辦法經(jīng)營(yíng)，它就不再是一個(gè)資產(chǎn)。事實(shí)上商地會(huì)比住宅還要慘，將變成負(fù)債。

    王永平：商業(yè)地產(chǎn)之所以火爆，其中一個(gè)原因在于很大一部分地產(chǎn)商是被動(dòng)地卷入到里邊來(lái)。很多地方政府在出讓地塊的時(shí)候，往往把商業(yè)是搭著住宅在賣(mài)，商業(yè)用地被住宅地產(chǎn)所綁架了。如果說(shuō)住宅是一塊瘦肉的話，商業(yè)就是一塊肥肉，地方政府覺(jué)得要搭著一起賣(mài)才會(huì)好。

    我國(guó)商地的經(jīng)營(yíng)是住宅依賴(lài)型的發(fā)展模式，與國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)的模式完全不一樣。國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)是專(zhuān)業(yè)的，另外有專(zhuān)門(mén)的基金來(lái)支持它，成本也沒(méi)有這么高，而我們沒(méi)有這種專(zhuān)門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)信托基金，沒(méi)有保險(xiǎn)資金沒(méi)有養(yǎng)老資金來(lái)支持這些產(chǎn)品。那么我們只能就是一個(gè)項(xiàng)目來(lái)自求平衡，那開(kāi)發(fā)商就往往只能去拿一塊住宅用地，然后把住宅賣(mài)掉，這個(gè)錢(qián)來(lái)養(yǎng)這個(gè)商業(yè)。當(dāng)住宅形勢(shì)不好的時(shí)候，這個(gè)商業(yè)就很難養(yǎng)了。

    房企紛紛搶灘商業(yè)地產(chǎn)，在這片繁榮的背后風(fēng)險(xiǎn)和泡沫在暗流涌動(dòng)。一方面是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩，另外一方面是住宅回暖，在雙重危機(jī)之下，房產(chǎn)商還能撐多久呢？

    蔡為民：商業(yè)地產(chǎn)十家有九家會(huì)面臨嚴(yán)重的問(wèn)題，或者是半死不活。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，亞洲最發(fā)達(dá)的國(guó)家日本的人均商業(yè)面積，東京是1.48平方米、大阪1.59平方米、京都1.74平方米；我國(guó)的人均商業(yè)面積，北京2.56平方米、銀川3.32平方米、寧波4.28平方米、廈門(mén)4.3平方米。日本已經(jīng)發(fā)展了這么二三十年了，他才也就是一點(diǎn)多平方米，而卻已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)他們了，怎么可能呢？

    王永平：預(yù)期在未來(lái)的這個(gè)四五年間，很多項(xiàng)目就會(huì)遇到比較大的困難。對(duì)那些大型的商業(yè)來(lái)講，壓力就會(huì)比較大，招租如果達(dá)不到一定比例，你就開(kāi)不了業(yè)，這個(gè)壓力財(cái)務(wù)成本就很大。如果項(xiàng)目不好，即便招滿了也可能要付出很大的代價(jià)。商鋪進(jìn)場(chǎng)付租金是天經(jīng)地義的，現(xiàn)在也不付了，還有更過(guò)分的，叫倒包租。一般來(lái)講我們到百貨公司里面開(kāi)店，商場(chǎng)會(huì)跟品牌商說(shuō)，你一個(gè)月賣(mài)不到30萬(wàn)，我就讓你走人； 現(xiàn)在呢？品牌商說(shuō)如果一個(gè)月賣(mài)不到30萬(wàn)，你得給我免租。在這種情形下，房產(chǎn)商是很難過(guò)的。

    繼住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)之后，現(xiàn)在神州大地又掀起了新一輪旅游文化地產(chǎn)的圈地運(yùn)動(dòng)，聲勢(shì)也是非常的浩大。那么這究竟是房企一次成功的轉(zhuǎn)型，還是又一次資產(chǎn)泡沫運(yùn)動(dòng)呢？

    葉檀：說(shuō)到旅游地產(chǎn)我就心驚肉跳，旅游地產(chǎn)的代表海南，曾是中國(guó)唯一的泡沫大規(guī)模崩潰的地方。

    2010年以來(lái)，大批開(kāi)發(fā)商再度紛紛涌入海南島，大規(guī)模燒錢(qián)開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)。在海南島1528公里長(zhǎng)的海岸帶上，一個(gè)“旅游房地產(chǎn)群”已悄然出現(xiàn)，萬(wàn)科、富力、恒大、魯能等知名地產(chǎn)企業(yè)先后開(kāi)發(fā)建設(shè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。這樣的情形，很容易令人聯(lián)想到上一輪地產(chǎn)泡沫破裂前海南樓市的瘋狂。

    王輝：旅游地產(chǎn)這兩年熱門(mén)的原因就是強(qiáng)調(diào)第二居所的概念。以往的旅游以觀光旅游為多，現(xiàn)在會(huì)務(wù)旅游、度假旅游，各種各樣的旅游形態(tài)在發(fā)生變化。在海南省的很多海濱別墅和公寓酒店，實(shí)際上是一般的房地產(chǎn)功能�，F(xiàn)在很多人是以旅游的名義在圈住宅用地，最后本質(zhì)都是要靠這個(gè)住宅、 別墅這些概念去盈利的。

    目前有很多景區(qū)在搞上市，搞融資，事實(shí)上旅游地產(chǎn)的盈利能力比商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力還要低，投資回報(bào)很差，時(shí)間周期還要長(zhǎng)。什么人在蓋酒店？就是說(shuō)我們旁邊有很大一堆住宅，有很多的利潤(rùn)了，這個(gè)錢(qián)我不愿意去交稅，然后我沉淀到一個(gè)酒店里邊，這樣我可以少交一些稅，可以去折舊。然后我拿這個(gè)酒店將來(lái)可以做銀行抵押，做評(píng)估的時(shí)候會(huì)高一點(diǎn)，我到上市公司里邊這估值還沒(méi)當(dāng)作利潤(rùn)。它本身是不賺錢(qián)的，就是融資平臺(tái)。

    搞旅游地產(chǎn)，去掉門(mén)票收入，實(shí)現(xiàn)不了收益，很多人都是拿旅游的名義做配套住宅。開(kāi)發(fā)商一千畝兩千畝地拿地，背后一定有很大的住宅配套，這樣整個(gè)住宅成本就得以下降了。