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    商業(yè)地產(chǎn)遍地開花

　　如果說過去的十年是住宅地產(chǎn)的黃金期,那么在政策逐步收緊、泡沫過多的情形下,各大房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)重新“攻城略地”,商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入爆發(fā)期。

　　在青島,位于黑龍江中路上的青島鑫江東方城購物中心,是目前島城最大的商業(yè)綜合體,也是城陽區(qū)發(fā)展高端服務(wù)業(yè)的重點(diǎn)項目之一。不過一兩年的時間,商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在島城遍地開花。從市南區(qū)的魯商中心、遠(yuǎn)雄國際到市北區(qū)的萬達(dá)CBD、卓越大廈,再到嶗山區(qū)的證大大拇指廣場、李滄樂客城,市內(nèi)七區(qū)無一例外都有自己的“拿手菜”。除了萬達(dá)、華潤這種成功模式的商業(yè)綜合體,還有大體量的現(xiàn)代化寫字樓,有迎合時代口味的酒店式公寓等等,可以說近幾年涌入青島市場的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)日趨豐富,功能細(xì)化且互為配套,結(jié)合區(qū)域發(fā)展定位也越來越趨于合理。

　　據(jù)統(tǒng)計,今年青島約有39.5萬平方米優(yōu)質(zhì)寫字樓入市,新增項目主要位于香港中路商務(wù)區(qū),李村商圈和香港中路商圈將共同貢獻(xiàn)40萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)零售面積。眾多商業(yè)地產(chǎn)項目的落成開業(yè),使得島城商業(yè)發(fā)展格局呈現(xiàn)由中心城區(qū)向次發(fā)達(dá)區(qū)域擴(kuò)張的多中心擴(kuò)張態(tài)勢。

    “蛋糕”雖大并非每塊都甜

　　曾經(jīng)紅火的住宅市場在限購令的“緊箍咒”之下備受挫敗,而相對來說不限購、不限貸、回報高、升值大的商業(yè)地產(chǎn)就成為投資新寵。“不論是開發(fā)商還是運(yùn)營商,只要有錢賺大伙就會投資。但再好的東西大家都去做,市場就不見得樂觀了,有機(jī)遇也有風(fēng)險。”上海證大商業(yè)經(jīng)營管理有限公司青島分公司總經(jīng)理裴鑫客觀地說。

　　事實(shí)上,在眾多入駐青島的大項目中,確有一些開發(fā)商經(jīng)營不善,其中不乏國內(nèi)外知名品牌企業(yè)。

　　3年前,某城市廣場商業(yè)項引進(jìn)3家世界500強(qiáng)企業(yè),擁有700多間客房的大酒店已進(jìn)入外部裝修階段,投資數(shù)億元打造的占地面積5萬平方米的全天候室內(nèi)游樂場更成為國內(nèi)首家。然而,3年之后,上述商戶很多已經(jīng)“人去樓空”,這個曾經(jīng)轟動一時的商業(yè)地產(chǎn)項目并沒有如人們期望的那樣成為當(dāng)?shù)氐?ldquo;聚寶盆”。而一向以吸金著稱的大型購物超市在急速擴(kuò)展的市場中也表現(xiàn)平平。像中山路悅喜客來、開發(fā)區(qū)佳世客、遼陽路家樂福、四方樂購,雖然所選地段也在區(qū)域商圈內(nèi),同時也是集購物、餐飲、娛樂休閑等多功能于一身,但自開業(yè)以來一直是不溫不火,經(jīng)常要靠促銷打折提升人氣。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,并非所有的商業(yè)地產(chǎn)項目都“有得賺”,區(qū)域選擇、項目定位、硬件配套、經(jīng)營管理水平等都是關(guān)乎項目能否成功的必備條件。如果沒有足夠的人流和消費(fèi)力來支撐,二三線城市的商業(yè)擴(kuò)容項目將會遇到很大風(fēng)險,因此盲目跟風(fēng)上項目并非明智之舉。畢竟,受前期租售價格上漲的刺激,今年島城商業(yè)地產(chǎn)項目在建速度加快,供應(yīng)增加,而且還有大批新的追加投資正準(zhǔn)備進(jìn)入這一市場,市場競爭加劇必然將導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)的淘汰、兼并、重組。

    培育市場還需看到隱患

　　近年來,發(fā)展迅速的青島商業(yè)地產(chǎn)市場,以大型綜合商業(yè)體為主要形式逐步擴(kuò)張,以其優(yōu)越的生活休閑環(huán)境、先進(jìn)的體驗(yàn)式消費(fèi)模式遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越傳統(tǒng)百貨店,并對當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活水平起到了很好的拉動作用。

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入,商業(yè)地產(chǎn)市場的機(jī)遇是前所未有的,但是也不可一味樂觀急功近利,不論是當(dāng)?shù)卣�府還是開發(fā)商在“順應(yīng)大勢”的同時還應(yīng)正視當(dāng)前商業(yè)市場存在的問題。

　　首先,商業(yè)地產(chǎn)市場存在著租金與建設(shè)成本倒掛的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)是一種長線投資,回報周期較長而且需要大量后續(xù)資金支持。一旦市場環(huán)境不景氣,短期內(nèi)又很難實(shí)現(xiàn)地價升值,僅僅依靠租賃回報可能連建筑成本的利息都無法支付。其次,由于近年來各地商業(yè)地產(chǎn)投資普遍過熱,商業(yè)項目供應(yīng)量大、同質(zhì)性高最直接的后果是供大于求。據(jù)記者了解,青島現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)存量約118萬平方米,未來三年還將新增200萬平方米,如果不能合理規(guī)劃、科學(xué)布局,將會面臨市場泡沫的風(fēng)險。

　　“開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是一個長期的過程,需要前期規(guī)劃、市場調(diào)研,項目運(yùn)行過程中不斷完善功能以及成功的招商運(yùn)營,不能急功近利。”青島萬達(dá)廣場有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。