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    今年寫字樓市場整售需求更多由賣家主導(dǎo)

    據(jù)高力國際信息披露，去年北京甲級寫字樓整售多是由內(nèi)資買家主導(dǎo)。去年全年北京共有10樁左右的甲級寫字樓被披露整售成交。其中包括五礦集團(tuán)以45億元收購第五廣場用作辦公樓；某港資企業(yè)收購花旗銀行、凱龍瑞投資名下的西環(huán)廣場寫字樓；金融街控股以總價40億元收購中信城20萬平方米的城市綜合體等。而與當(dāng)時內(nèi)資買家主動的投資需求不同，今年的北京寫字樓市場整售需求更多則是由賣家主導(dǎo)。

　　世邦魏理仕專業(yè)人士表示，整層起售因?yàn)楦�有利于開發(fā)商快速回籠資金，得到收益。而且從后期的維護(hù)管理方面來看，開發(fā)商也避免了和數(shù)以百計(jì)小業(yè)主打交道的麻煩。從購買方的角度而言，一棟出售型寫字樓的業(yè)主數(shù)量越多，后期的物業(yè)管理和協(xié)調(diào)就越容易產(chǎn)生問題，對寫字樓整體的保值增值、維持租金收益率是不利的。整層購買可以說間接地限制了業(yè)主的數(shù)量和資質(zhì)，這有利于項(xiàng)目未來發(fā)展。

　　另外，高端寫字樓產(chǎn)品面臨的租客戶基本上是具有一定實(shí)力和規(guī)模的公司，對于這種大公司而言，需求面積比較大，一家公司租賃整層或半層是比較常見的，所以如果產(chǎn)權(quán)分割的面積過小，反而對后期的租賃沒有好處。此外，對于高端的出售型項(xiàng)目，整層銷售無疑是一種對買賣雙方都有利的策略，比之分散成小戶型出售的寫字樓，從某種程度上更值得投資。

    寫字樓市場火熱開發(fā)商打出整售牌

    在住宅市場調(diào)控及商務(wù)辦公需求雙重驅(qū)動下，寫字樓市場正發(fā)生一場變化：租金持續(xù)上漲，投資資金大舉進(jìn)入，現(xiàn)在的賣家，零星的購買已經(jīng)不能引起他們的興趣，流行的操作手法變成買整棟、買整層。相比之下，市場能否支撐這樣的變化尚未可知。

    北京寫字樓租金近半年上漲超過20%，由此吸引了保值類資金入市，黃金商圈的甲級寫字樓都是稀缺資源，它們的潛在客戶也多是有實(shí)力的大公司。黃金地段的高端寫字樓供不應(yīng)求、租金回報率穩(wěn)定增長，在運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)成熟的企業(yè)管理下，這樣的物業(yè)成為房產(chǎn)投資的新寵。在市場逐步向賣方傾斜的大背景下，不少高端寫字樓趁勢推出了"整售"的限制性要求，以此提高了高端市場進(jìn)入的門檻。