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　　地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)曾說，最好的開發(fā)商都去搞商業(yè)了。即使王石姿態(tài)強(qiáng)硬地表態(tài)“有一天萬科要是做商業(yè)的話，即使我死了，還是會(huì)從骨灰盒里伸出一只手來干擾你”，也擋不住越來越多的開發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的勢頭。

　　2012年，保利、華潤、萬科、綠地、藍(lán)光、中德、九龍倉等成都地產(chǎn)界幾大巨頭，都宣稱重兵揮師商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)投資也成了更多人保值升值的首選。與住宅市場不同的是，并非所有的商業(yè)地產(chǎn)都能賺錢，面對商業(yè)地產(chǎn)趨熱之勢，也有人發(fā)出了不同的聲音。

　　“商業(yè)地產(chǎn)本身專業(yè)性強(qiáng)、回報(bào)期長、技術(shù)門檻高，對于普通投資者來說，這是個(gè)水很深的投資領(lǐng)域。”嘉進(jìn)地產(chǎn)總經(jīng)理李昕明確表示，他不贊成毫無經(jīng)驗(yàn)的投資者盲目闖進(jìn)這片區(qū)域。

    商業(yè)地產(chǎn)過剩論驟起

　　2011年的商業(yè)地產(chǎn)井噴，新華社曾公布這樣一組數(shù)據(jù)：“深圳、廣州、上海、北京以及香港的商用物業(yè)，都在2010年獲得快速發(fā)展，租金、售價(jià)都出現(xiàn)提升。據(jù)第一太平戴維斯以及仲量聯(lián)行最新發(fā)布的總結(jié)數(shù)據(jù)，2010年，深圳、廣州、上海、北京的甲級(jí)寫字樓租金均出現(xiàn)24.5%、14.1%、0.9%、19%的漲幅。以深圳為例，寫字樓平均售價(jià)已快速上漲至38600元每平方米，同比漲幅高達(dá)41.5%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府對住宅投資的控制使得部分資金流入了不在調(diào)控范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。由于資金蜂擁，2011年商用物業(yè)將迎來供應(yīng)高峰期，從全國范圍來看，商業(yè)地產(chǎn)井噴在即。”

　　商業(yè)地產(chǎn)的井噴，也是2011年成都樓市的關(guān)鍵元素。“2010年，成都開工建設(shè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目達(dá)到67個(gè)，2011年，業(yè)界人士估計(jì)成都的城市綜合體項(xiàng)目將超過80個(gè)。如此龐大的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)數(shù)量，以無可爭議的事實(shí)證明，從2011年開始，成都已經(jīng)打響了商業(yè)地產(chǎn)的爭霸戰(zhàn)。”

    投資看準(zhǔn)“人氣商氣”

　　正當(dāng)成都商業(yè)地產(chǎn)遍地開花已成趨勢，越來越多的投資者為追求高回報(bào)率試水城市新興區(qū)域的時(shí)候，其中也有部分人敏銳地嗅出這種商業(yè)布局的不利一面：在成都商業(yè)體量過剩的情形下，新興區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃與放量是否過剩？到底還有多少發(fā)展空間？

　　投資者湯先生告訴記者，對自己前期“吃下”的兩個(gè)鋪面感到有些后悔，當(dāng)時(shí)商業(yè)地產(chǎn)炒得火熱，于是湯先生也隨大流在雙流盤下兩個(gè)臨街商鋪，現(xiàn)在看起來，那邊人氣和商業(yè)氛圍冷冷清清，“當(dāng)初以3萬/平方米入手，現(xiàn)在打算按原價(jià)賣掉，估計(jì)都懸。”

　　冉立春認(rèn)為，并非所有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都能賺錢，如果沒有足夠的人流和消費(fèi)力來支撐，盲目投資就會(huì)遭遇很大風(fēng)險(xiǎn)。正因?yàn)槿绱�，一些成熟商圈的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如雄飛中心、金牛萬達(dá)廣場、萬科鉆石廣場、陽光·新業(yè)中心、協(xié)信中心正成為投資者大筆持有的寵兒。

　　無論何種業(yè)態(tài)形式，商業(yè)地產(chǎn)投資的真正邏輯在于，良好的商業(yè)環(huán)境、旺盛的市場人氣、發(fā)達(dá)的交通路線、合理的前期規(guī)劃、充足的停車位、專業(yè)的商業(yè)管理等諸多因素。“在商業(yè)地產(chǎn)井噴時(shí)局下，選擇穩(wěn)健合理的商業(yè)回報(bào)更符合市場投資準(zhǔn)則。”

    用真實(shí)“回報(bào)率”說話

　　一般認(rèn)為，衡量商業(yè)地產(chǎn)投資的成功標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵看租金回報(bào)率。“與住宅產(chǎn)品一樣，不少商鋪投資者選擇長期持有，因此，投資回報(bào)率是最受關(guān)注的焦點(diǎn)。”不少行業(yè)人士認(rèn)為。

　　為了吸引投資者購買，最近有些開發(fā)商甚至打出每年8%-10%的高回報(bào)率，全然不顧自身項(xiàng)目的定位、實(shí)力等情況跟風(fēng)效仿。一旦經(jīng)營不善，開發(fā)商無法兌現(xiàn)，將直接導(dǎo)致該商業(yè)項(xiàng)目倒閉，成都過去曾有好幾個(gè)類似的案例。

　　城西郫縣一城市綜合體項(xiàng)目，之前以宣稱高回報(bào)率吸引眾多投資者的眼球，銷售價(jià)格更是被抬到4萬-6萬元/平方米。據(jù)記者獲悉，項(xiàng)目由于發(fā)展商經(jīng)營不善導(dǎo)致無法兌現(xiàn)投資回報(bào)，糾紛不斷。

    資深地產(chǎn)投資人士曾世民表示，投資之前一定要實(shí)地考察商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的情況，包括租金情況、區(qū)域地段、項(xiàng)目定位、硬件配套、經(jīng)營管理水平等任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問題，都會(huì)導(dǎo)致高回報(bào)率這個(gè)美麗的“肥皂泡”消失殆盡。

　　“好比城南某商業(yè)項(xiàng)目近期打出7%-8%的高回報(bào)率廣告。然而參照同板塊、同等定位的商鋪180元/平方米左右的月租金，5萬多元/平方米的售價(jià)情況，以100平方米的商鋪來計(jì)算，其投資回報(bào)率＝月租金× 12（個(gè)月）/售價(jià)，即216000元/5000000元=4.3%，這樣的投資回報(bào)率和該項(xiàng)目所標(biāo)榜的高回報(bào)率相比，顯然相去甚遠(yuǎn)。在某些情況下，投資者一定要具體問題具體分析。”