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    自去年以來，井噴供應(yīng)的寫字樓市場便成為了全國房地產(chǎn)業(yè)炙手可熱的話題。

    2012年過半，重慶寫字樓升溫勢頭仍有增無減，新推項目層出不窮。在眾開發(fā)企業(yè)激情造勢背后，寫字樓物業(yè)吸納量究竟如何？空置比率是否到達(dá)風(fēng)險警戒線？此時入手寫字樓是否合適……記者就此走訪了商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)及相關(guān)人士。

    平均租金突破90元 創(chuàng)歷史新高

    從去年開始，國家宏觀調(diào)控進(jìn)入密集期和落地期，住宅市場遇到前所未有的困難，但寫字樓價格并沒有出現(xiàn)下行趨勢。其中，重慶寫字樓租金、售價均創(chuàng)下歷史新高。

    據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2012年第二季度，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓平均有效租金已達(dá)到90.2元/平方米/月，環(huán)比上漲6.4%，同比上漲21.0%。其中甲級寫字樓平均有效租金整體提高至97.1元/平方米/月，環(huán)比上漲11.7%，增幅高于乙級寫字樓7.3個百分點。

    銷售方面，第二季度，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓平均資本值保持平穩(wěn)上升勢頭，達(dá)到19951元/平方米，環(huán)比增長3.5%，同比增長21.5%。其中，甲級寫字樓資本值增幅明顯高于乙級寫字樓，甲級寫字樓平均資本值上揚(yáng)至22443元/平方米。

    回顧近年來重慶寫字樓價格走勢：從2009年的9646元/平方米到2011年的13920元/平方米再到2012年的19951元/平方米……三年時間，重慶寫字樓見證了樓市變換的神奇效應(yīng)，僅看數(shù)據(jù)就讓人感到吃驚。

    外商密集入渝加速寫字樓消化

    誰在推動重慶寫字樓行情上漲？相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，僅今年第二季度，全市寫字樓凈吸納量達(dá)到19190平方米，同比增長13.9%，其中甲級寫字樓表現(xiàn)尤為活躍，繼上季度達(dá)到12524平方米峰值之后，再次達(dá)到11560平方米的次高水平。

    商務(wù)服務(wù)業(yè)強(qiáng)勁的租賃需求是吸納量攀升的重要原因。記者走訪獲悉，僅第二季度寫字樓租賃的主要成交數(shù)多達(dá)十余起。如財富中心A座，入住物業(yè)重慶中基進(jìn)出口有限公司979平方米，方興地產(chǎn)663平方米；英菲尼迪集團(tuán)173平方米。長江國際，入住物業(yè)貴州百花醫(yī)藥股份有限公司729平方米，川江船務(wù)1458平方米。

    從行業(yè)分布來看，商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和制造業(yè)分別達(dá)到租賃來源的23%、20%和19%。

    83萬方供應(yīng)量是否帶來產(chǎn)能過剩

    據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至今年第二季度，重慶寫字樓市場總供應(yīng)量已達(dá)到827591平方米，環(huán)比上升11.6%，同比上升77.3%。其中，甲級寫字樓總體量約為186154平方米。不容忽視的是，重慶寫字樓實際空置率也相應(yīng)有所上升，達(dá)到45%。

    83萬平方米寫字樓的供應(yīng)激增是否帶來產(chǎn)能過剩的投資風(fēng)險？仲量聯(lián)行重慶商業(yè)部總監(jiān)梁果認(rèn)為，從全國市場來看，重慶寫字樓的總體租金水平仍然偏低，遠(yuǎn)低于北京、成都、大連、西安等城市。相比重慶的城市價值和發(fā)展定位，大量外商涌入也恰恰說明了重慶寫字樓的發(fā)展?jié)摿Γ�尤其是甲級寫字樓的增值空間。“當(dāng)然，目前的總體空置率也毫不避言仍需要一個較長的市場吸納時間。”

    “是否有風(fēng)險不能一概而論。”威斯汀酒店項目負(fù)責(zé)人吳超表示，涉及到具體的寫字樓投資，必然是一個綜合因素作用的結(jié)果。有企業(yè)或投資者資金實力、投資匯報的考慮，也有項目產(chǎn)品、地段、后期管理等因素。“并非所有企業(yè)或投資者都適合買寫字樓，但不管是租賃或購買，優(yōu)選城市核心商務(wù)區(qū)的標(biāo)桿項目，肯定具有更強(qiáng)的保值增值性和抗風(fēng)險能力。”

    下半年寫字樓新增供應(yīng)20萬方以上

    據(jù)不完全統(tǒng)計，預(yù)計2012年下半年重慶將有20萬平方米新增寫字樓供應(yīng)，重慶的寫字樓供應(yīng)量也將隨之達(dá)到歷史最高值。

    渝中區(qū)解放碑、大坪-化龍橋?qū)⑹菍懽謽羌�中供�?yīng)區(qū)域。解放碑CBD板塊，威斯汀酒店項目、創(chuàng)匯首座大廈、聯(lián)合國際等項目持續(xù)銷售；大坪-化龍橋板塊，龍湖時代天街、協(xié)信總部城、瑞安重慶天地等也有相當(dāng)體量寫字樓入市。

    幾大傳統(tǒng)商圈如觀音橋商圈的融恒時代廣場、南坪商圈的融創(chuàng)玖璽等也將依托成熟的商圈配套推出新品。

    此外，在一些新興商圈或城市副中心，寫字樓產(chǎn)品也將大量涌現(xiàn)。如新牌坊商圈的重慶財富中心、中渝國際都會等項目；汽博中心板塊的線外、融創(chuàng)金貿(mào)時代等項目；西永、大學(xué)城區(qū)域的富力城、協(xié)信星光天地等項目都值得關(guān)注。隨著新項目的入市及新興商務(wù)區(qū)配套設(shè)施的不斷健全，江北嘴新興商務(wù)區(qū)也將成為值得關(guān)注的未來需求主要供應(yīng)點。